Stolica to najważniejszy rynek nieruchomości w Polsce. W 2007 roku dostarczono na jej terenie ponad 15 tysięcy jednostek mieszkaniowych, a rozpoczęto budowę kolejnych 25 tysięcy. Podaż na stołecznym rynku charakteryzuje się dużą dywersyfikacją. Głównymi czynnikami wyróżniającymi poszczególne segmenty rynku są lokalizacja, standard wykończenia, dostępność punktów użyteczności publicznej oraz dodatkowe wyposażenie oferowane przyszłym nabywcom, jak na przykład podziemny garaż. Cena za metr kwadratowy jest odzwierciedleniem tych elementów.
W latach dziewięćdziesiątych około 80-90% oferowanych mieszkań stanowiły mieszkania segmentu „low-end” i „lower-middle”, natomiast po 2000 roku ich udział zmalał do 50-60%. Prognozy zawarte w badaniu „The Low-end and Lower-middle Market Segments and Their Demand Patterns” przewidują, iż wartość ta najprawdopodobniej wzrośnie ponownie do 80% przed upływem pierwszego półrocza 2009 roku.
Warszawscy deweloperzy w ostatnich latach największą uwagę poświęcili wyższym segmentom rynku, głównie komfortowo wyposażonym mieszkaniom i domom jednorodzinnym. Przyczyną była wyjątkowo dobra koniunktura i ciągle rosnący popyt, również ze strony inwestorów kuszonych ciągłymi wzrostami cen i nadzieją na wysoką stopę zwrotu w momencie sprzedaży mieszkania. Deweloperzy rozpoczęli realizację dużych projektów w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Wilanów czy Mokotów. Większą część tych inwestycji stanowiły mieszkania o powierzchni przekraczającej 100 m2, a ich cena często oscylowała w granicy 1 mln zł. Pozostałe segmenty rynku zostały przez nich zaniedbane – mówi Matthew Freney, Dyrektor Zarządzający MT Development Group.
Na możliwość wzrostu znaczenia mieszkań o niższym standardzie wskazują dane dotyczące preferencji kosztów nabycia mieszkań. Równie istotne co cena za metr kwadratowy powierzchni mieszkania czy domu okazała się ogólna suma, jaką kupujący musi zapłacić za daną nieruchomość. W przypadku dużych, dobrze wyposażonych inwestycji, koszt całkowity jest proporcjonalnie większy, dlatego potencjalni nabywcy szukają tańszej alternatywy. Swoja uwagę kierują ku mniejszym mieszkaniom w mniej prestiżowych lokalizacjach, oddalonych od centrum Warszawy.
Obecnie na stołecznym rynku istnieje nadpodaż nieruchomości we wszystkich segmentach. Nabywcy nie mają problemu z kupnem gotowych do zamieszkania dużych (przekraczających 100 m2) i mniejszych mieszkań (35 – 70 m2) w centrum oraz w dzielnicach peryferyjnych. Według raportu REAS poważna zmiana na rynku nieruchomości przewidywana jest na II kwartał 2009 roku, kiedy obecna nadpodaż zostanie wyeliminowana i zapotrzebowanie na nieruchomości przewyższy ilość mieszkań i domów oddawanych do użytku.
Moment osiągnięcia równowagi w segmentach niższych nastąpi szybciej, gdyż obecnie na rynku dostępnych jest mniej mieszkań o tym standardzie. Mieszkania tego rodzaju są atrakcyjne cenowo i przez to dostępne dla szerokiego grona nabywców. Dlatego popyt utrzyma się na stałym poziomie lub będzie przejawiał tendencje wzrostowe. W momencie gdy zagospodarowana zostanie istniejąca nadwyżka, a większe zapotrzebowanie nie będzie kompensowane wzrostem podaży, może dojść do wzrostu cen. Zainteresowanie kupujących zwróci się ku inwestycjom położonym w peryferyjnych dzielnicach Warszawy, bądź w miastach sąsiadujących ze stolicą. Tutaj czynnikiem decydującym, oprócz ceny i powierzchni, będzie dostępność środków komunikacji, które pozwolą w szybkim czasie dostać się do centrum Warszawy.
Wzrost popytu na stołecznym rynku nieruchomości będzie również warunkowany danymi demograficznymi i ekonomicznymi. Mazowsze jest najbogatszym województwem, wskaźnik bezrobocia oscyluje w granicach 3%, a średnia płaca jest wyższa o 30% niż w innych województwach. Według obecnych prognoz w najbliższych latach zmniejszy się liczba mieszkańców centralnych dzielnic, a dotychczasowe mieszkania ustąpią miejsca powierzchni usługowej i biurowej. Mieszkańcy będą przenosić się do dzielnic peryferyjnych oraz do miast znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie stolicy. Jak wynika z badania REAS preferowane będą lokalizacje z dobra infrastrukturą oraz z bogatym dostępem do środków transportu publicznego, głównie kolei.
Dane pochodzą z raportu „The Low-end and Lower-middle Market Segments and Their Demand Patterns” opracowanego przez REAS na zlecenie MT Developmnet Group w czerwcu 2008 roku.
Wojciech Boczoń
