Spadek cen w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy przekracza już 9 proc. we Wrocławiu, w innych dużych miastach nie jest tak silny, ale tendencja jest trwała.
Co ciekawe spadek cen we Wrocławiu został potwierdzony także większą liczbą transakcji – przeprowadziliśmy ich o 21 proc. więcej niż przed rokiem. Również w innych miastach (za wyjątkiem Warszawy i Krakowa) zaobserwowaliśmy zwiększoną liczbę transakcji, co można wytłumaczyć pośpiechem kupujących wobec gwałtownie zaostrzanych kryteriów przyznawania kredytów. Jednak generalnie możemy spodziewać się, że liczba transakcji na całym rynku (przedstawiamy bowiem tylko ceny transakcyjne na podstawie umów zawartych przez klientów Open Finance) mieszkaniowym będzie jednak spadać w kolejnych miesiącach, przez co dane dotyczące cen będą trudniejsze do porównywania (im mniej transakcji, tym trudniej o precyzyjne średnie).
Wytłumaczenie tendencji rynkowych jest oczywiste – dostępność kredytów walutowych spadła dramatycznie, a kredyty w złotych pozostają wysoko oprocentowane. Zatem możliwości kupujących zmniejszają się i minie jeszcze kilka miesięcy, zanim ten rynek ustabilizuje się na tyle, by mówić o stałym poziomie popytu (na razie przewaga podaży jest silna). Również sprzedający mieszkania potrzebują nieco czasu by przyzwyczaić się do nowych warunków rynkowych. W końcu obniżenie ceny metra kwadratowego o kilkaset złotych oznacza zrzeczenie się kilkudziesięciu tysięcy złotych wpływu. Nie łatwo pogodzić się z taką stratą.
Ponieważ kupujących nie jest znowu tak wielu, sprzedającym, którzy uzyskali już zaliczki, a których klienci mają kłopoty z uzyskaniem kredytu, radzimy wziąć pod rozwagę możliwość wydłużenia okresu obowiązywania umów wstępnych, nie tylko ze względu na uczciwość kupiecką. Następny kupujący może trafić się znacznie później i zaoferować niższą cenę.
* dane na podstawie umów kupna-sprzedaży podpisanych przez klientów Open Finance
W przypadku Gdyni, Katowic, Lublina i Olsztyna liczba przeprowadzonych transakcji jest zbyt niska, by na ich podstawie wyciągnąć wiarygodne średnie. Poniższe zestawienie ma charakter poglądowy (przybliżona wartość ostatnio przeprowadzonych transakcji przez naszych klientów), w żadnym wypadku nie powinno być traktowane jako wiarygodne średnie dla danego rynku.
* dane na podstawie umów kupna-sprzedaży podpisanych przez klientów Open Finance
Komentarz
Ze względu na obecną sytuację na rynku kredytowym, jak również na rynkach finansowych i obawy o znaczące spowolnienie gospodarcze tak w ujęciu globalnym jak i lokalnym (dla Polski), sądzimy, że w okresie najbliższych kwartałów należy spodziewać się spadku cen transakcyjnych wymuszonego zmniejszającym się popytem na nieruchomości, przy jednocześnie wciąż wysokiej podaży w początkowym okresie tego spadku. Przy czym główna część spadku cen może mieć miejsce w I półroczu przyszłego roku. Ustabilizowania cen oczekujemy nie wcześniej niż w przyszłym roku na poziomach nawet o 10 proc. niższych niż obecnie. Oczekujemy spadku popytu na mieszkania na poziomie 20 proc. w ciągu 12 miesięcy, w przypadku realizacji scenariusza łagodnego spowolnienia gospodarczego w Polsce (3-4 proc. wzrostu PKB i utrzymanie stopy bezrobocia poniżej lub w okolicach 10 proc.).
Kluczowym elementem tych przewidywań jest oczekiwanie na spadek stóp procentowych w Polsce o ok. 100 pkt bazowych w ciągu 12 miesięcy i poprawa płynności na krajowym rynku pieniężnym, co łącznie sprowadziłoby oprocentowanie kredytów złotowych poniżej poziomu 7 proc. – o ok. 1,5 pkt proc. poniżej obecnych poziomów.
Elementem, który może wspomóc rynek nieruchomości byłoby wejście Polski do korytarza wahań ERM2, co pozwoliłoby na zaciąganie tańszych kredytów w euro przy mniejszym niż obecnie ryzyku walutowym.
Ewentualne ostre spowolnienie gospodarcze (wzrost PKB słabszy niż 2,5 proc., wzrost stopy bezrobocia) może ograniczyć możliwości popytu jeszcze bardziej, a w konsekwencji spadek cen może okazać się głębszy i bardziej długotrwały. Sądzimy, że jest to nadal scenariusz mniej prawdopodobny od łagodnego spowolnienia gospodarczego.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk Open Finance
