Kilkaset tysięcy Polaków jest winnych bankowi więcej, niż jest warte ich mieszkanie. Jest to przede wszystkim wynikiem osłabienia się polskiej waluty. W USA głównym problemem jest spory spadek cen nieruchomości. Niektórzy dłużnicy decydują się porzucić kredyt, mimo że mają środki na jego terminowe spłacanie.
Image licensed by Ingram Image
Strategiczne bankructwo – taką nazwę nosi taktyka polegająca na świadomym zaprzestaniu spłaty kredytu i porzuceniu kupionej nieruchomości. Decydują się na nią osoby, których dług wobec banku przekracza – czasem kilkukrotnie – obecną wartość domu. Nieruchomości „pod kreską” jest obecnie w USA około 7 milionów, chociaż jeszcze w 2011 roku było ich 11 milionów.
Odesłanie bankowi kluczy pozwala uwolnić się od zobowiązania, chociaż oznacza, że kredytobiorca traci wszystko, co do tej pory zainwestował w mieszkanie, łącznie z wkładem własnym. Porzucający kredyt kierują się rachunkiem ekonomicznym. Wolą zacząć nowy rozdział w życiu niż przez kolejne kilkadziesiąt lat spłacać zobowiązanie, nie mając pewności, czy ceny nieruchomości powrócą do przedkryzysowych poziomów. Zwolennicy strategicznego bankructwa bywają oskarżani o nieetyczne zachowanie, łamią bowiem umowę, mimo że byliby w stanie ją nadal wypełniać. Wielu z nich jednak traktuje to rozwiązanie jako decyzję czysto biznesową – ograniczanie strat, gdy jeszcze jest to możliwe.
Odciąć kulę u nogi
Porzucenie kredytu hipotecznego jest racjonalnym rozwiązaniem tylko w stanach, w których obowiązuje prawo umożliwiające udzielanie tzw. non-recourse mortgage, czyli bez prawa regresu (m.in. w Kalifornii, Arizonie, Północnej Karolinie). Kredytodawca nie może zaspokoić się z majątku osobistego dłużnika. Jeśli kredyt przestaje być spłacany, bankowi pozostaje sięgnąć po zabezpieczenie (nieruchomość), a gdy wartość zabezpieczenia nie wystarcza na pokrycie długu, musi sam zaabsorbować stratę. Umowa działa zatem inaczej niż w Polsce, gdzie kredytodawca może użyć kilku form zabezpieczeń jednocześnie (w tym np. bankowego tytułu egzekucyjnego).
Zostawiając bankowi nieruchomość, kredytobiorca odzyskuje finansową mobilność, ale naraża się na innego typu konsekwencje. Jedną z nich jest poważny ślad w historii kredytowej i obniżenie scoringu. Z tego powodu tzw. walkaways (czyli porzucający kredyt) często przed zaprzestaniem spłaty kupują nowe mieszkanie na kredyt i wykorzystują inne możliwości pozyskania bankowego finansowania. Wiedzą bowiem, że po strategicznym bankructwie dostęp do kredytu będzie zamknięty na dłuższy czas.
Innym problemem są konsekwencje podatkowe. Podarowana część długu jest traktowana jako przychód, a kredytobiorca powinien zapłacić za niego podatek. Z pomocą kredytobiorcom przyszedł jednak amerykański Kongres, który po kryzysie finansowym przyjął tymczasową ustawę zwalniającą bankrutów z obowiązku wobec fiskusa. W styczniu tego roku przedłużono obowiązywanie regulacji, które pierwotnie miały zniknąć pod koniec 2012 roku.
Polak ryzykuje nie tylko mieszkaniem
Polscy kredytobiorcy nie mają możliwości ogłoszenia strategicznego bankructwa. Zaległości w spłacie będą oznaczać w pierwszej kolejności uruchomienie dodatkowych zabezpieczeń (np. pełnomocnictwa do rachunku bankowego, majątku poręczycieli). Po nieruchomość bank sięgnie w dalszej kolejności, ale nie stanie się jej właścicielem. Zabezpieczenie hipoteczne daje mu wyłącznie pierwszeństwo w zaspokojeniu się ze środków po sprzedaży zadłużonego domu.
Jeśli kredytodawcy nie uda się odzyskać pełnej kwoty zadłużenia (wraz z kosztami egzekucji), będzie on nadal dochodził swoich roszczeń od dłużnika. W praktyce zatem porzucenie kredytu w Polsce oznaczałoby możliwość utraty całego życiowego dorobku, a dłużnik niekoniecznie wyszedłby z tego procesu z czystą kartą.
Gdyby w naszym kraju istniała jednak możliwość porzucenia hipoteki w podobny sposób jak w USA, to można podejrzewać, że operacja strategicznego bankructwa nie miałaby wielu zwolenników. Kredytobiorcy, którzy dziś są bankom winni więcej niż warta jest ich nieruchomość, mogą liczyć na to, że jest to sytuacja przejściowa. W dłuższym terminie umocnienie złotego i stabilizacja cen nieruchomości może pozwolić im wyjść „nad kreskę”. Jesteśmy za bardzo przywiązani do idei posiadania nieruchomości i nie traktujemy ich wyłącznie jako jednego z typów finansowych aktywów.
Wojciech Boczoń
