Rosną różnice między cenami transakcyjnymi i ofertowymi mieszkań

W minionym roku ceny transakcyjne mieszkań spadały znaczenie szybciej niż ceny ofertowe. W efekcie dysproporcje między nimi wzrosły w tym czasie o od 4 do 11 pkt proc.

Różnice między cenami z ofert sprzedaży mieszkań a tymi, po których ostatecznie dochodzi do transakcji, systematycznie rosną. Zgodnie z ostatnimi danymi Domiporta.pl i Open Finance, w grudniu 2012 roku zwiększyły się one w porównaniu z październikiem (od ostatniego wspólnego raportu) bez względu na wielkość, mierzoną liczbą pokoi, oraz bez względu na rynek, na którym mieszkania były wystawiane – pierwotny czy wtórny.

Prezentowane przez nas dane pokazują przekrój sytuacji na rynku nieruchomości w roku 2012. Ich analiza jasno pokazuje, jak duży wpływ na rynek ma ogólna sytuacja gospodarczo ekonomiczna kraju, ograniczona dostępność do finansowania w postaci kredytów hipotecznych oraz wszelkiego rodzaju systemy pomocowe rządu. Rok 2012 to ostatni rok, w którym kupujący mogli korzystać ze wsparcia jakie oferował im program Rodzina na Swoim. Jasno widać, że koniec roku w głównych ośrodkach w kraju był pod absolutnym wpływem wygasającego programu RnS. Analizując spadki cen w segmencie objętym programem RnS na rynku pierwotnym trzeba pamiętać, że dane te są zaburzone przez przenoszenie części wartości mieszkania na pomieszczenia gospodarcze lub garaże, po to żeby samo mieszkanie mogło zostać objęte dopłatą. To w wielu przypadkach było przyczyną tak dużych spadków cen transakcyjnych. Takich różnic nie widzimy już w segmencie mieszkań czteropokojowych i większych, które wykraczały poza kryteria programu. Rosnące dysproporcje miedzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi pokazują również, że sprzedający w dalszym ciągu chcą pozostawić sobie dość duży margines negocjacyjny – stąd spadki w cenach ofertowych są stosunkowo niewielkie i oscylują w okolicach 4 proc. Natomiast słaby popyt i warunki stawiane przez kupujących sprawiają, że sprzedający decydują się na duże upusty, oscylujące średnio w okolicach 13 proc. – wyjaśnia Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych, Domiporta.pl.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań

w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*

*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Obecnie najbardziej ceny transakcyjne odbiegają od cen ofertowych w przypadku mieszkań największych na rynku wtórnym, do których zaliczamy czteropokojowe i większe. Różnica w ich przypadku wynosi 19 proc. Co ciekawe, takie same mieszkania, z tym że oferowane przez deweloperów, handlowane są po cenach o 6,7 proc. niższych od oferowanych, co jest z kolei najmniejszą zaobserwowaną przez nas różnicą. W najpopularniejszych segmentach rynku, czyli w przypadku lokali dwu- i trzypokojowych, omawiane różnice na rynku pierwotnym i wtórnym są zbliżone i wynoszą w granicach 15-16 proc. Szczegóły przedstawia poniższa tabela.

Zmiana dysproporcji między cenami transakcyjnymi i ofertowymi

na przestrzeni ostatniego roku

Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Wzrost dysproporcji miedzy cenami transakcyjnymi i ofertowymi widoczny jest szczególnie mocno na przestrzeni ostatniego roku. Niemal dokładnie rok temu opublikowaliśmy pierwszy wspólny raport Domiporta.pl i Open Finance na ten temat. Porównując obecne wyliczenia z tymi sprzed roku okazuje się, że różnice między cenami transakcyjni i ofertowymi pogłębiły się o od nieco ponad czterech do blisko 11 punktów procentowych. W największym stopniu dotyczyło to mieszkań dwu- i trzypokojowych na rynku pierwotnym, odpowiednio -9,7 i -10,7 proc. Ale nie wszędzie odnotowaliśmy zwiększenie różnicy. Na rynku pierwotnym, w segmencie mieszkań czteropokojowych i większych, ta różnica uległa zmniejszeniu o niecały 1 pkt proc.

Wzrost różnic między cenami w ciągu ostatniego roku to głównie efekt spadku cen po jakich zawierane są transakcje na rynku mieszkaniowym. W 2012 roku spadek liczonego przez Open Finance indeksu cen transakcyjnych mieszkań wyniósł bowiem 13,3 proc. W tym samym czasie, jak wynika z ogłoszeń zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl, przeciętny spadek cen ofertowych był znacznie mniejszy i w zależności od liczby pokoi, wahał się od 2,3 w przypadku kawalerek do 4,3 proc. w przypadku lokali trzypokojowych.

Zmiana cen ofertowych w ciągu roku kawalerka dwupokojowe trzypokojowe czteropokojowe -2,27% -2,80% -4,29% -3,81% Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Żródło: Domiporta.pl.
Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla osób, które przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Nie dysponujemy wiedzą na temat ostatecznej kwoty poszczególnych transakcji. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie. Niemniej jesteśmy przekonani, że z powyższą wiedzą kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną.

Bernard Waszczyk

Open Finance

RAPORT Domiporta pl i Open Finance