Czy po 1 lipca tanie kredyty walutowe będą już historią?

Od pierwszego lipca banki są zmuszone zaostrzyć kryteria przyznawania kredytów walutowych. To dopiero początek. O ile w tym momencie zmiany dotkną przede wszystkim klientów, to kolejne, planowane na przyszły rok mogą uderzyć bezpośrednio w instytucje finansowe. Teoretycznie wygrają największe banki, które wciąż mają dużą nadpłynność. Takie instytucje jak PKO BP, Pekao SA, Bank BPH, czy BZ WBK nie zabiegają o pieniądze klientów. Nie dość, że każą im płacić dużo za prowadzenie rachunku, to standardowa oferta depozytów wyraźnie wskazuje, że są one na znacznie lepszej pozycji niż banki przyciągające klientów wyższym oprocentowaniem lokat. W ich przypadku wprowadzenie rekomendacji Nadzoru zabezpiecza im rynkową pozycję, skutecznie osłabianą w ostatnim czasie przez agresywnych graczy, takich jak GE Money Bank, DOM Bank, mBank, Millennium czy Santander Consumer Bank. To właśnie te instytucje spowodowały, że klienci stali się bardziej wrażliwi na cenę kredytu. Pochodną tego procesu był również szybki rozwój licznych doradców finansowych – zarówno ogólnopolskich, takich jak Open Finance czy Expander, jak i mniejszych, działających jedynie na rynkach lokalnych.

Coraz bogatszą ofertę kredytów mieszkaniowych oferują również deweloperzy i pośrednicy nieruchomości. Można się spodziewać, że wchodząca z impetem na polski rynek ze swoją siecią franczyzową firma Coldwell Banker wkrótce stanie się konkurentem dla istniejących już brokerów i doradców kredytowych. W żaden sposób nie wpłynie to jednak na dwie inne ważne przyczyny popularności kredytów hipotecznych. Chodzi tutaj o stosunkowo wysokie nominalne i realne rynkowe stopy procentowe, a także charakterystyczną strukturę własnościową polskiego sektora bankowego, dzięki której instytucje finansowe mają łatwy dostęp do taniego pieniądza zagranicznego. To właśnie te elementy wpływają na tak dużą popularność kredytów walutowych w Polsce i w innych krajach naszego regionu.

Do wyjątków w tym przypadku należą tylko takie kraje jak Słowacja, Czechy czy Słowenia. Niski udział walutowych kredytów hipotecznych w tych państwach wynika z subsydiów dla kredytów denominowanych w walutach narodowych i stosunkowo niskich stóp procentowych. Niestety w Polsce o projekcie „Ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania” zrobiło się cicho, a w zupełności rozwiązałaby obecne problemy mniej zamożnych klientów biorących kredyty we frankach.

Wielu ekonomistów twierdzi, że jeśli traktować budownictwo jako koło zamachowe całej gospodarki, to obecne ograniczenia można potraktować jako sypanie piachu w tryby pędzącej maszyny. W porównaniu z innymi krajami UE, polski rynek kredytów hipotecznych charakteryzuje się niskim poziomem nasycenia, który można liczyć jako stosunek wartości udzielonych kredytów hipotecznych do PKB. Średnia dla UE wynosi 45,3%, podczas gdy w Polsce na koniec ubiegłego roku było to 5,4%. Dystans ten zaczęliśmy jednak w ostatnich latach szybko odrabiać. Średnia stopa wzrostu kredytów rynku mieszkalnego w Unii wynosiła niespełna 10%, podczas gdy w Polsce było to ponad 36%. Ze względu na doskonałe wyniki dwóch pierwszych kwartałów, także w tym roku tempo wzrostu może być imponujące. Problem w tym, że spadek konkurencji mogłoby skutecznie zahamować dalszy wzrost.

Zainteresowane banki niekoniecznie muszą się martwić tym, że w wyniku zmian kilka-kilkanaście procent kredytodawców nie dostanie kredytu mieszkaniowego. Dotyczy to bowiem przede wszystkim mało zasobnych klientów, którzy z definicji są bardziej ryzykowni. Zwłaszcza, że wielu z nich zaciąga kredyt we frankach, bo na złotowy ich nie stać. W momencie spadku koniunktury, czy nagłych wahnięć kursu złotego, to oni są najbardziej narażeni na problemy ze spłatą kredytów. Banki zdają sobie z tego wprowadzając na przykład dodatkowe ubezpieczenia – już nie tylko na życie, ale również od utraty pracy lub pobytu kredytobiorcy w szpitalu. Ostatnio taką umowę z firmą Genworth Financial podpisał PKO BP, największy gracz na rynku kredytów mieszkaniowych. W przypadku nieszczęśliwych zdarzeń losowych, takich jak właśnie utrata pracy i dłuższy niż 7 dniowy pobyt w szpitalu, Genworth Financial będzie spłacać PKO BP regularne należności zgodnie z podpisaną przez klienta umową kredytową przez maksymalnie 12 miesięcy. Zabezpiecza to interesy zarówno banku jak i samego klienta, który przez ten czas ma możliwość podjęcia na nowo pracy.

Drogie kredyty w złotych nie zmniejszyłyby zapotrzebowania na mieszkania. Ceny mieszkań w Polsce, chociaż szybko rosną, wciąż są relatywnie tanie w stosunku do bogatych krajów UE. Z całą pewnością w krótkim okresie mogłyby negatywnie wpłynąć na dynamikę wzrostu kredytów mieszkaniowych, ale z drugiej strony również i cen mieszkań. W perspektywie najbliższych lat należy pamiętać jednak, że Polska ma znaleźć się w strefie euro. Wyeliminuje to ryzyko kursowe kredytów zaciąganych we wspólnej walucie, a także da klientom możliwość korzystania z ofert zagranicznych banków. Może to znacznie uatrakcyjnić nasz rynek, nawet jeśli nie cenowo, to pod względem wachlarza oferowanych produktów, dopasowanych do indywidualnej potrzeb i sytuacji kredytobiorcy. Zgodnie z prognozą europejskich analityków dzięki procesowi integracji rynków hipotecznych wartość portfela hipotecznego w odniesieniu do PKB może w Polsce wzrosnąć z 5,4 proc. w 2005 roku do 35,3 proc w roku 2015. W tym czasie spodziewane jest również ośmiokrotne powiększenie zadłużenia hipotecznego – i to jedynie w odniesieniu do kredytów mieszkaniowych.

W kontekście mniejszej dostępności, a nawet całkowitego zniknięcia z rynku kredytów walutowych, pojawia się pytanie o możliwość zaciągania kredytów mieszkaniowych w innych krajach. Obecnie jest to tylko teoretycznie możliwe. Według analiz Komisji Europejskiej zwiększenie integracji rynku kredytów hipotecznych UE doprowadziłoby, że gospodarka Unii wzrosłaby przez następne 10 lat o ok. 94,6 miliarda euro, co równa się 0,89% aktualnego PKB całej UE. Komisja uznając za niezwykle istotne znaczenie rynku kredytów hipotecznych w rozwoju ekonomicznym poszczególnych państw członkowskich oraz duże zaangażowanie konsumentów w tym segmencie rynku finansowego, przygotowała pakiet zmian, które służą zniesieniu barier transgranicznego kredytowania na rynku nieruchomości. Pakiet zwany Zieloną Księgą Komisji Europejskiej zakłada m.in.:

• Powszechną dostępność baz danych,

• Udrożnienie kanałów dystrybucji,

• Wzajemne uznawanie zasad wyceny,

• Możliwość poddawania umowy kredytowej pod prawo instytucji oferującej kredytowanie transgraniczne,

• Zniesienie różnic podatkowych.

Dopiero po wdrożeniu tych wszystkich zmian będzie można mówić o jednym, wspólnym rynku kredytów hipotecznych. Do tego momentu możliwość oferowania kredytów mieszkaniowych polskim klientom przez zagraniczne banki jest możliwa dopiero po otrzymaniu zgody Nadzoru Bankowego i otworzeniu w naszym kraju oddziału. W taki sposób działa w Polsce na przykład Polbank, który oferuje zarówno kredyty mieszkaniowe w złotych jak i we frankach. Pomijając fakt, że bank ten będzie stosował się do wszystkich rekomendacji polskiego Nadzoru, to jego oferta w tym momencie nie stanowi istotnego przełomu.

Porównanie marży na kredytach mieszkaniowych pobieranych przez wybrane banki

Bank	Marża w PLN	Marża w CHF
Polbank EFG	od 1% do 1,5%	od 1% do 1,5%
Bank Millennium	od 0,5% do 1,25%	od 0,5% do 1,5%
PKO BP	od 0,7% do 2,4%	od 1,1% do 3,7%
GE Money Bank	od 0,5% do 1,65%	od 0,26% do 2,21%
Bank BPH	od 1% do 1,5%	od 1% do 1,5%

Źródło: Bankier.pl

Wydaje się zatem, że marże na kredytach mieszkaniowych zeszły w Polsce do minimalnego poziomu, przez co w wielu przypadkach produkt ten staje się bardziej fundamentem długoletniej współpracy, niż źródłem istotnych zysków dla banku. Taką drogę wybrał również Polbank jedyny z 13 funkcjonujących już w Polsce oddziałów zagranicznych banków, działający na tak dużą skalę na rynku detalicznym. Bank stawia przede wszystkim na łatwiejszą dostępność kredytu, niż niskie oprocentowanie. Można się zatem spodziewać, że taką strategię przyjęłyby również inne zagraniczne banki chcące funkcjonować na polskim rynku kredytów mieszkaniowych. Dlatego nawet w dłuższej perspektywie raczej nie należy spodziewać się, że brak kredytów walutowych dostępnych w rodzimych instytucjach, zaspokoją zagraniczne instytucje. Można jedynie mieć nadzieję, że skutecznie zablokują zakusy większych instytucji przed podniesieniem marży stosowanych na kredytach złotowych, które w coraz większej liczbie przypadków wynoszą maksymalnie 1,5%. A własne groźba podwyższenia oprocentowania kredytów złotowych w przypadku ograniczenia kredytów walutowych jest bardzo prawdopodobna.

Szczęśliwie zarówno dla klientów jak i banków wyspecjalizowanych w kredytach walutowych taki scenariusz raczej się nie sprawdzi. Podobnie jak w przypadku podatku Belki czy ustawy antylichwiarskiej, większość instytucji zdążyła się już odpowiednio przygotować. I podobnie jak poprzednio kluczem do sukcesu ma być bliska współpraca z towarzystwami ubezpieczeniowymi. Mają one ubezpieczać dodatkowe ryzyko, jakie pojawi się przy obliczaniu zdolności kredytowej klienta w walucie obcej. Innym planowanym rozwiązaniem ma być udzielanie części kredytu w złotych, a także prawdopodobnie obniżenie ustalanego przez bank progu minimum socjalnego, co automatycznie zwiększy zdolność kredytową klienta do poziomu sprzed 1 lipca. Dzięki tym wszystkim zabiegom jest duża szansa, że po tym terminie w większości banków… praktycznie nic się nie zmieni!

SPROSTOWANIE:

W artykule pt „Czy po 1 lipca tanie kredyty walutowe będą już historią?” opublikowanym na portalu Bankier.pl 9 czerwca br., znalazła się błędna informacja dot. dodatkowych ubezpieczeń przy kredytach mieszkaniowych.

Umowa grupowego ubezpieczenia na wypadek utraty pracy i hospitalizacji kredytobiorców kredytów udzielanych przez PKO BP SA została zawarta z PZU SA. Financial Insurance Group Services Sp. z o.o. oddział w Polsce, używająca także nazwy handlowej Genworth Financial, działająca w imieniu i na rzecz PZU SA, jest natomiast firmą obsługującą umowę ubezpieczenia i prowadzącą proces likwidacji szkód.