Jak rozliczyć taki zysk podpowiada Urszula Stanowska, właścicielka warszawskiego biura rachunkowego FK-Service. Wysokość podatku może być różna. Zależy od tego czy apartament kupimy i będziemy wynajmować jako osoba prywatna od czasu do czasu, czy w sposób planowy i ciągły. Ważne, by pamiętać, iż rozliczenie musimy zrobić we własnym zakresie, nawet jeśli najmem naszego apartamentu zarządza deweloper lub specjalistyczna firma.
Kiedy ryczałt 8,5 proc.?
Jeśli lokal nabywany jest przez klientów indywidualnych swoje zyski mogą oni rozliczyć w formie ryczałtu, odprowadzając 8,5 proc. od przychodów. W tym przypadku stawka jest stała, i liczona od przychodu, nie mają więc znaczenia koszty jakie ponosimy na utrzymanie apartamentu. Stąd ten rodzaj rozliczenia polecany jest osobom, które przewidują, że wydatki na apartament będą niskie. Jak zgłasza się do Urzędu Skarbowego ten rodzaj opodatkowania? Jeśli zyski z najmu właściciel lokalu zamierza zacząć czerpać w trakcie roku, to musi w urzędzie złożyć oświadczenie o wyborze formy rozliczania podatku, nie później, niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Z kolei jeśli właściciel kupi apartament, ale zamierza zacząć na nim zarabiać dopiero w kolejnym roku, to oświadczenie o ryczałcie powinien złożyć do 20 stycznia tego roku, w którym zacznie zarabiać.
Ryczałt 8,5 proc. opłaca się w cyklu miesięcznym, do 20 dnia każdego następnego miesiąca. Za grudzień płaci się w terminie złożenia zeznania rocznego PIT-28, czyli do końca stycznia następnego roku.
Jeśli wynajmujący będzie zawierał z turystami umowy najmu lokalu, w których będzie zawarta kwota najmu nie musi prowadzić ewidencji przychodów. Jeśli z umów takich nie będzie wynikało jakie kwoty z tytułu najmu osiąga właściciel lokalu, jest on zobowiązany do prowadzenia ewidencji przychodów.
Dochodów uzyskanych z najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest ciągły i zaplanowany, nie łączy się z innymi zarobkami. Dzięki temu właściciel ma nadal możliwość rocznego rozliczenia PIT razem z małżonkiem.
Niestety kilka z wydanych do tej pory przez organy podatkowe interpretacji dotyczących najmu wskazuje, że osoba kupująca apartament lub tym bardziej kilka lokali, by je wynajmować traktowana będzie przez Urząd Skarbowy jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. A to oznacza, że swoich zysków z najmu nie będzie mogła rozliczać w formie 8,5 proc. ryczałtu. Jak ocenić czy fiskus potraktuje prowadzony przez nas najem jako działalność? Zdaniem organów podatkowych najem będzie miał charakter działalności gospodarczej m.in. gdy będziemy je wynajmować stale, a nie sporadycznie, gdy najem będzie miał charakter zorganizowany czyli np. będziemy zatrudniać firmę do sprzątania. Ponieważ sytuacja nie jest jednak jednoznaczna, warto skorzystać z doradztwa profesjonalnego biura rachunkowego, którego specjaliści indywidualnie ocenią sytuację, i doradzą właścicielowi apartamentu.
Podatki na zasadach ogólnych
Wykluczenie możliwości rozliczania najmu ryczałtem powoduje, że podatek od zysków właściciel lokalu będzie musiał wyliczyć zgodnie z obowiązującymi stawkami, czyli 18 lub 32 proc., gdy właścicielem nieruchomości jest osoba prywatna. Firmy mają jeszcze dodatkowo możliwość odprowadzenia podatku zgodnie ze stawką liniową – 19 proc.
Opodatkowanie zarobków z wynajmu na zasadach ogólnych nie wymaga składania jakiegokolwiek oświadczenia w Urzędzie Skarbowym. Właściciel lokalu sam ustala jaki dochód osiągnął, po odjęciu kosztów związanych z utrzymaniem apartamentu. Od wysokości tego dochodu oblicza zaliczkę na podatek dochodowy. Wysokość podatku wylicza się mnożąc wartość dochodu przez 18 proc. Jednak tylko do łącznej kwoty dochodu z najmu na poziomie 85.528 zł. Po przekroczeniu tej sumy, wysokość podatku wynosi już 32 proc.
Kiedy właściciel apartamentu płaci zaliczki od skarbówki? Podatek ten rozliczany jest w cyklach miesięcznych. Pierwszą zaliczkę powinien wpłacić fiskusowi, gdy jego dochody z najmu przekroczą kwotę wolną od podatku, która w 2012 r. wynosi 3.091 zł. Dobrą stroną rozliczania zysków według ogólnych stawek 18 i 32 proc. i podatku liniowego 19 proc. jest fakt, że przychód możemy pomniejszyć o koszty wydatków jakie ponosimy w związku z użytkowaniem i eksploatacją lokalu.
Najkorzystniej kształtują się zarobki osób, które wynajmują pokoje lub apartamenty w ramach agroturystyki. One nie muszą w żaden sposób dzielić się zyskiem z fiskusem.
Dodatkowym obciążeniem dla właściciela lokalu, jeśli planuje jego stałe wynajmowanie, jest kwestia płacenia podatku VAT. Zgodnie z interpretacją urzędów skarbowych wynajmowanie lokalu prywatnego jest w świetle ustawy o VAT działalnością gospodarczą, i stąd może wymagać opodatkowania także VAT-em. Szczegółowe informacje dotyczące tych uregulowań przedstawimy w kolejnej analizie podatkowej, która pojawi się na naszym portalu już niebawem.
http://www.fkservice.pl
inwestycjewkurortach.pl
