– Ostatnie kilkanaście miesięcy pokazuje, że opłaci się inwestować w nieruchomości mieszkaniowe. Świadczy o tym sama stopa zwrotu i wzrost wartości zainwestowanych pieniędzy w mieszkania w Poznaniu, zarówno w centrum jak i na obrzeżach miasta – ocenia Mariusz Frątczak, dyrektor regionalny Goldenegg – Niezależni Doradcy Finansowi. Problemem staje się już w tej chwili niedostatek ofert. Kończą się atrakcyjne lokalizacje i dlatego w ciągu nadchodzących miesięcy można spodziewać się nawet kilkunastoprocentowego wzrostu wartości zainwestowanego kapitału.
Niemniej nie można twierdzić, że oferta rynku wtórnego wyczerpie się całkowicie. Do obrotu będą trafiały mieszkania stosunkowo nowe, wzniesione w ostatnich latach przez deweloperów. Z powodu różnych sytuacji losowych, zmian i zdarzeń zachodzących w życiu dotychczasowych właścicieli na sprzedaż będą wystawiane mieszkania lub nawet całe domy budowane kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu. Nieruchomości te charakteryzuje kilka czynników wpływających na ich bieżącą wartość oraz na przewidywany wzrost tej wartości w przyszłości: lokalizacja, technologia budowy, sposób zarządzania.
Biorąc pod uwagę technologię wykonania budynku największym powodzeniem cieszy na pewno niezmiennie technologia tradycyjna. Ale jak ocenia Mariusz Frątczak, bardzo dynamicznie w ostatnich latach zaczął rozwijać sie system budownictwa szkieletowego z wykorzystaniem prefabrykowanych elementów ściennych. Początkowo podchodzono do tej technologii z dystansem, ale z czasem stawała się ona coraz bardziej atrakcyjna. Wzrost wartości tych nieruchomości jest bowiem porównywalny z technologią tradycyjną, natomiast w eksploatacji notowane są bardzo duże oszczędności. Dotyczy to w szczególności ogrzewania w okresie zimowym. Pojawił się już rynek wtórny tych nieruchomości.
Jeżeli jednak weźmiemy pod uwagę trzy główne technologie, z jakimi mamy do czynienia w wielkomiejskiej zabudowie mieszkaniowej: technologie nowoczesne ostatnich lat, lecz opierające się na tradycyjnych, ceramicznych materiałach budowlanych, stare budownictwo oraz wielką płytę – jak sklasyfikować je pod względem atrakcyjności inwestycyjnej?
– „Na pewno największą wartość będą miały nowe budynki z cegły i ich wartość będzie najszybciej wzrastała. W drugiej kolejności zakwalifikowałbym stare kamienice. Kamienice w takich aglomeracjach jak Poznań wciąż utrzymują swą wartość i też będzie ona wzrastała” – ocenia Mariusz Frątczak, doradca Goldenegg, firmy specjalizującej się m.in. w pośrednictwie kredytów mieszkaniowych – „Są klienci, którzy żywotnie są zainteresowani kupowaniem całych kamienic, bądź kolejnych lokali w kamienicach, nawet jeśli wymagają one sporych wydatków remontowych. W ostatniej kolejności zakwalifikowałbym wielką płytę, której wartość będzie najwolniej wzrastała. W tym przypadku na pewno należy liczyć się z dużymi nakładami na remonty i modernizacje mieszkań i budynków. Jeżeli więc myślimy pod kątem inwestycji, to na pewno trzeba liczyć się z dłuższym okresem zwrotu zainwestowanych środków. Tu rolę gra także lokalizacja. Budynki wielkopłytowe to oddalone od centrum tak zwane wielkie sypialnie – dodaje Mariusz Frątczak.
A skoro o lokalizacjach mowa, to co jest w nich znaczące? Mankamentem centrum jest tłok, hałas, większe zanieczyszczenie, mało terenów zielonych. Bardziej odległe ,,sypialnie” mają jednak więcej otwartych przestrzeni, są bardziej zazielenione.
– „Lokalizacje w centrach miast od dawna mają większą wartość i tak do dziś zostało. Kamienice w centrach mają od lat wyższą cenę metra niż lokale w blokach na odleglejszych osiedlach. Atutem centrum – mimo wymienionych mankamentów – jest bliskość do urzędów, do miejsc zatrudnienia. Wtedy mniej zużywamy czasu na dojazdy, mniejsze są koszty paliwa. Młodzi ludzie wkraczający w życie zawodowe preferują zatem życie w śródmieściu” – stwierdza Frątczak.
Inną jeszcze cechą charakteryzującą nieruchomości wielomieszkaniowe jest forma zarządzania nimi. Mamy tu do czynienia bądź ze spółdzielczością mieszkaniową, bądź ze wspólnotami (chyba, że stajemy się właścicielem całej kamienicy).
– „Wspólnoty mieszkaniowe moim zdaniem mają duży atut, bo tam na podstawie uchwały można określić koszty utrzymania nieruchomości, mieć wpływ na ich wysokość. W spółdzielni utrzymujemy całą administrację” – przekonuje Mariusz Frątczak. Co prawda we wspólnotach też bywa różnie. Nie brakuje nieruchomości obarczonych konfliktami, w których współwłaścicielom trudno znaleźć porozumienie co do sposobu gospodarowania wspólnym mieniem. Na pewno łatwiej dogadać się w mniejszych wspólnotach, ze względu na mniejsze grono partnerów. W budynkach kilkudziesięciomieszkaniowych o porozumienie bywa trudniej z powodu mnogości rozbieżnych nieraz interesów jednostek. W dużych wspólnotach trudno też uniknąć kosztów administracyjnych ponoszonych na opłacenie zarządcy. W spółdzielniach z kolei wchodzimy w pewien ugruntowany już, działający na określonych zasadach system, który części właścicieli będzie na rękę. Ale na pewno większy wpływ na koszty utrzymania wspólnej nieruchomości będziemy mieli we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie głos decydujący mają właściciele bezpośrednio, nie zaś za pośrednictwem swych przedstawicieli.
Z hossą na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce mamy jednak do czynienia zaledwie od około roku. Przed trzema, czterema laty tak pośrednicy w obrocie nieruchomościami jak i deweloperzy załamywali ręce z powodu bardzo słabego zainteresowania nabywców, a podaż przewyższała popyt. Ceny zmniejszały się. Jaką mamy pewność, że obecna tendencja wzrostowa będzie bardziej trwała?
– „Myślę, że ta tendencja ma szansę utrzymać się przez długi czas” – ocenia doradca Goldenegg. – „Bo jakie czynniki spowodowały ten wzrost? Przede wszystkim łatwiejsza dostępność finansowania. Pojawiły się inne, alternatywne źródła finansowania niż zasoby własne, większy dostęp do kredytów, większa konkurencyjność instytucji finansujących. To spowodowało, że nowe budownictwo nabrało tempa, dzięki czemu powstał ruch także na runku wtórnym. U deweloperów skończyły się oferty na 2007 rok. Dziś mówimy już o 2008, a nawet o 2009 roku. Dopóki młodzi ludzie rozpoczynający życie zawodowe będą mogli zaciągać kredyty na kupno własnego lokum, które będą w stanie spłacać z własnych dochodów, dopóty możemy myśleć o dynamicznym rynku mieszkaniowym i zainteresowaniu nieruchomościami” – informuje Mariusz Frątczak.
Pewien wpływ na tę dynamikę ma również przystąpienie Polski do Unii Europejskiej. Z jednej strony otwarcie tamtejszych rynków pracy dało możliwość sporej rzeszy Polaków uzyskiwania dochodów znacznie wyższych od krajowych. Część z nich uznała za celowe zainwestowanie zarabianych pieniędzy w mieszkania w kraju, aby przynosiły im nowy dochód. Do ich zainteresowań zaczęły również dostosowywać się banki w Polsce, w coraz większej liczbie akceptujące zagraniczne zarobki. Z drugiej strony powiązanie naszej gospodarki z gospodarką europejską sprowadziło do kraju specjalistów zagranicznych, którzy również spostrzegli korzyść inwestowania w nieruchomości. Tak więc zanosi się, że i Polska dołączy do krajów, w których lokowanie w nieruchomości będzie opłacalną inwestycją. Pod warunkiem, że się ją trafnie wybierze.
Wojciech Boczoń
