Rynek hipoteczny w 2007 roku – prognozy

Jarosław Fuks, Wydział Analiz MultiBanku :

Trend rozwoju nowej oferty w MultiBanku na rok 2007 został już zapoczątkowany w końcówce 2006 roku. Obecnie mamy zamiar skupić się głównie na obszarze rozwoju oferty depozytowej opartej o produkty strukturyzowane czy też ubezpieczeniowe. Związane to jest z postępującym trendem bankassurance, czyli oferty ubezpieczeniowej sprzedawanej w okienkach bankowych. Oferta kredytowa raczej będzie koncentrowała się na sprawach procesowych związanych z szybkim i sprawnym udzielaniem klientom produktów w zależności od ich potrzeb.

Zdecydowanie inwestycje w nieruchomości są domeną klientów zamożnych. Nasza koncentracja na rynku klientów zamożnych i docieranie do nich w dużej mierze poprzez ofertę kredytów hipotecznych (zarówno dla osób fizycznych jak i przedsiębiorców) nadal będzie ważnym źródłem pozyskiwania klientów z naszej grupy docelowej. Cieszy nas również pobudzenie na rynku kredytów inwestycyjnych dla małych i średnich firm. To, obok klientów zamożnych, drugi nasz docelowy segment klientów, również mocno inwestujący w nieruchomości. Jak dowodzą badania mikrofirm, około 15% przedsiębiorców MSP zapowiada inwestycje w nieruchomości i stanowią one największą część ich planów inwestycyjnych.

Wszystkie prognozy zapowiadają dalszy marsz cen nieruchomości w górę. Boom inwestycyjny na tym rynku jeszcze długo będzie podtrzymywany przez dwa czynniki:

– zapotrzebowanie na mieszkania, co generuje duże parcie na ceny wywołane przez popyt

– wzrost kosztów budowy wywołany cenami materiałów jak i wynagrodzeń.

Ten drugi czynnik został wywołany migracją zarobkową polskich budowlańców i w efekcie parciem na wzrost wynagrodzeń. Czynniki te spowodowały istotne problemy z dotrzymaniem terminów przez firmy budowlane i znaczące problemy ze znalezieniem wykwalifikowanej kadry szczególnie zdolnej do kierowania projektami budowlanymi.

Małgorzata Dłubak, rzecznik prasowy BPH:

W przyszłym roku Bank BPH będzie nadal rozwijał szczególnie swoją ofertę inwestycyjną, w tym produkty strukturyzowane, w których jesteśmy liderem w Polsce, a także zmiany w ramach Programów Personal Banking oraz Private Banking. Bank rozważa także wprowadzenie konta Euro Sezam dla osób wyjeżdżających do pracy na terenie UE.

Bank BPH na bieżąco dostosowuje ofertę kredytów mieszkaniowych do zmieniających się potrzeb klientów. Dla przykładu – do końca listopada br. oferujemy kredyty mieszkaniowe na nowych atrakcyjnych warunkach – kredyty o wydłużonym do 40 lat okresie kredytowania i maksymalnej kwocie kredytu zwiększonej do 110% wartości nieruchomości. Osoby, które skorzystają z tej promocyjnej oferty będą też zwolnione z opłat za wcześniejszą spłatę po

pierwszych 3 latach kredytowania oraz za podwyższenie kwoty kredytu. Również w kolejnych miesiącach będziemy śledzić sytuację na rynku i tak modyfikować ofertę, by jak najlepiej dopasować ją do potrzeb naszych Klientów.

W dalszym ciągu największą popularnością cieszą się niewielkie 2-pokojowe mieszkania kupowane na własne potrzeby, chociaż można zaobserwować coraz większy udział inwestorów zagranicznych nabywających również większe mieszkania jako lokatę kapitału. Ze względu na oczekiwany dalszy wzrost cen mieszkań, można spodziewać się, że popyt na mieszkania nie ulegnie zmniejszeniu, a tym samym likwidacja ulgi odsetkowej nie powinna znacząco wpłynąć na rynek kredytów mieszkaniowych.

Analitycy prognozują dalszy wzrost cen mieszkań, jednak już nie tak duży, jak do tej pory. Wyhamowanie widoczne było już w lipcu i sierpniu br., kiedy ceny mieszkań wzrosły o ok. 5 %. Wzrost cen prawdopodobnie utrzyma się jeszcze przez najbliższe kilka lat, ale będzie już znacznie wolniejszy, niż w ostatnich dwóch latach. Dalszy wzrost cen mieszkań, duży niezaspokojony popyt i dobra oferta kredytowa, powinny spowodować dalszy rozwój rynku kredytów mieszkaniowych.

Anna Szepke-Krzyżaniak, DOM Bank :

Ostatnio rośnie zainteresowanie rynkiem polskich nieruchomości wśród zagranicznych inwestorów. O ile bowiem analitycy prognozują poważny kryzys na rynku zachodnioeuropejskich nieruchomości, o tyle w Polsce rynek ten wciąż ma się dobrze. Dlatego obcokrajowcy, pragnący inwestować w nieruchomości, kierują swoje zainteresowanie na wschód Europy, w tym także na Polskę. Dzieje się tak również dlatego, że sfinansowanie nieruchomości kredytem zaciągniętym w polskim banku jest dla zagranicznych inwestorów po prostu korzystne finansowo. Tacy inwestorzy kupują po kilka, kilkanaście mieszkań w dużych miastach, w których ceny nieruchomości stale rosną. W DomBanku zauważamy rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe wśród osób bez polskiego obywatelstwa czy nawet karty stałego pobytu. Zainteresowanie naszą ofertą wśród tej grupy klientów zaowocowało uruchomieniem angielskiej wersji strony internetowej banku, zawierającej zarówno porady dotyczące spraw związanych z samym kredytem, jak i ogólnej wiedzy na temat prawnych aspektów ubiegania się o kredyt w Polsce oraz kosztów pozabankowych, które się z tym procesem wiążą.

Jak wpłynie na rynek likwidacja ulgi odsetkowej? Skutki takiej decyzji prawdopodobnie były zauważalne wraz z końcówką roku. Wiele osób przyśpieszyło swoją decyzję o zakupie mieszkania właśnie z uwagi na zmiany legislacyjne związane z ulgą odsetkową. Z drugiej strony mamy jednak ustawę o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, zakładającą pomoc w spłacie części odsetek od kredytu. Przewiduje się jednak, że z uwagi na przyjęte w ustawie parametry, ma ona szanse na zwiększenie popytu na mieszkania głównie niedużych miastach i ewentualnie pobudzenie budownictwa indywidualnego. Ciężko w tej chwili jednoznacznie powiedzieć, jak w wyniku obu tych zmian zachowa się rynek w nadchodzącym roku.

Krajowe agencje nieruchomości prognozują, że ceny mieszkań będą w Polsce nadal rosnąć, choć już nie w takim tempie jak dotychczas. Będzie to wzrost w wysokości około 10-15 rocznie, co przy spektakularnych wzrostach zaobserwowanych w roku 2006 oznacza zauważalne zmniejszenie dynamiki ich wzrostu. Jednak nawet, jeśli taka prognoza się ziści, nie powinniśmy oczekiwać dramatycznego spadku zainteresowania rynkiem nieruchomości ani wśród inwestorów, ani wśród osób planujących zakup na własne potrzeby.

Aleksandra Kwiatkowska, rzecznik prasowy GE Money Bank

W 2007 roku przewidujemy dwa trendy:

– dużą dynamikę na rynku nieruchomości, a co za tym idzie na rynku kredytów hipotecznych w tzw. „grupie pościgowej” czyli miastach takich jak Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź i Gdańsk.

– ożywienie na rynku domów – wobec bardzo już wysokich cen mieszkań (szczególnie w Warszawie) obserwujemy zwiększone zainteresowanie kredytami na kupno lub budowę domu pod miastem – za tę samą cenę można mieć średnio dwukrotnie większą powierzchnię, a wiele osób ceni także ogród i świeże powietrze. Nie przewidujemy wyraźnego wpływu ulgi odsetkowej na rynek nieruchomości. Ceny w przyszłym roku nie powinny rosnąć tak gwałtownie jak w tym, szczególnie w Warszawie.

Aleksandra Gontarek, doradca finansowy Goldenegg :

Popyt, jaki obserwujemy na rynku nieruchomości, miał już swoją genezę w 2004 roku, kiedy to zostały uwolnione takie źródła finansowania, jak kredyt mieszkaniowy o niskim oprocentowaniu. Przy zdecydowanie szybciej rosnącym popycie niż podaży nieruchomości nietrudno o zdecydowany wzrost cen. W ciągu trzech kwartałów roku 2006 ceny mieszkań w dużych miastach Polski wzrosły średnio o 26%.

Dodatkowym bodźcem utrzymania tego popytu dla finansujących zakup nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego była decyzja Komisji Nadzoru Bankowego wprowadzająca Rekomendację S, która ogranicza dostępność kredytów w walutach obcych, w tym szczególnie lubianych franków szwajcarskich. Zatem w połowie roku banki przeżywały boom kredytowy, a ceny nieruchomości rosły coraz bardziej.

Kolejne bodźce ze strony państwa to informacja o zlikwidowaniu od 2007 roku ulgi odsetkowej, wprowadzeniu obowiązującego wszystkich sprzedających 19% opodatkowaniem zysku od sprzedaży nieruchomości, a także podwyżką podatku VAT z 7% na 22% budownictwa mieszkaniowego od 2008 roku. Ulga odsetkowa może nie jest zbyt wysoka, bo możliwe jest odliczenie odsetek od dochodu np. w roku 2006 od kredytu w wysokości 189 tys., jednak jest to ulga długotrwała. Jeśli kredyt mieszkaniowy zostanie uruchomiony do końca roku 2006, to będzie możliwość odliczania odsetek od dochodu do roku 2027. Na co może wpłynąć likwidacja ulgi? Oczywiście niekorzystnie na budżety gospodarstw domowych, które zaciągnęły kredyt i korzystały z tej ulgi. Również w niewielkim stopniu na kredyty refinansowe, gdyż obecnie zrefinansowanie kredytu zaciągniętego wcześniej wiązało się (tu ważna była interpretacja Urzędu Skarbowego) z utratą ulgi odsetkowej i czasem refinansowanie nie było korzystne. Podwyżki VAT na budownictwo mieszkaniowe można uniknąć, o ile Ministerstwo Finansów poda definicję budownictwa społecznego, która będzie swoją istotą obejmowała budownictwo mieszkaniowe. Brak tej definicji przyczyni się do wzmożonego popytu oraz w konsekwencji wzrostu cen nieruchomości.

Według przewidywań ceny nieruchomości w Polsce będą zbliżały się do tych, jakie obowiązują w Unii. Sprzyja temu niska podaż spowodowana brakiem planów zagospodarowania przestrzennego, a także coraz mniejszą ilością specjalistów, którzy wybierają pracę w budownictwie lecz poza granicami Polski. Duże znaczenie mają również transakcje zakupu nieruchomości dokonywane wyłącznie w celach inwestycyjnych. Wszystko to sprawia, że ceny za mkw. rosną, a klienci nie mogąc kupić takiego mieszkania jakie odpowiada ich potrzebom, akceptują mniejszy metraż mieszkania, intensywność zabudowy czy nieprecyzyjnie sformułowane umowy.

Przy niskiej podaży obserwowany jest wysoki popyt, który nadal będzie się zwiększał z uwagi na poprawę polskiej gospodarki, migracji wewnątrz kraju, czego skutkiem będzie poszukiwanie lokum do zamieszkania w innym miejscu, wyżu demograficznego, który wchodzi w dorosłe życie, a także kredytów mieszkaniowych, o które już nie tak trudno jak kiedyś. Jak zachowają się banki w obliczu rosnącego popytu na mieszkania w 2007 roku? Niewątpliwie banki będą walczyły o klienta jakością obsługi, konkurencyjnością ofert, atrakcyjnymi kredytami refinansowymi. Jednak przy tak dużym zainteresowaniu klientów kredytami to nadal banki są na takiej pozycji, ze nie muszą martwić się o klienta, zatem do super nowatorskich rozwiązań nie sięgną. Takim rozwiązaniem jest np. odwrócona hipoteka, czyli oferta dla ludzi starszych posiadających mieszkania. Wówczas bank wypłaca takiej osobie płatność jednorazową czy cykliczną zależną od wartości mieszkania. Byłby to dobry sposób na utrzymanie poziomu życia w momencie przejścia na emeryturę. Oczywiście wówczas potomkowie takiej osoby nie uzyskaliby prawa do nieruchomości, gdyż po jego śmierci przechodziłaby na bank. Czy jest szansa w Polsce na odwrócona hipotekę? Najprawdopodobniej jest, gdyż niektóre banki deklarują, iż badają popyt na taką usługę, jednak póki boom kredytowy trwa i banki nie muszą martwić się o klientów, raczej nie sięgną po odwróconą hipotekę.