Przechodząca legislacyjną drogę nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych budzi ogromne kontrowersje nie tylko wśród członków spółdzielni, ale także wśród prawników. Z ostatnich trzech opinii prawnych, które trafiły do posłów, członków sejmowej Komisji Infrastruktury, dwie wskazują
na jej ewidentną niezgodność z Konstytucją (opinia dr Piotra Czarnego z Katedry Prawa Konstytucyjnego Uniwersytetu Jagiellońskiego i sędziego Romana Dziczka z Sądu Apelacyjnego
w Warszawie), zaś jedna interpretuje ją jako zgodną z Konstytucją i literą prawa w ogóle (opinia profesora Uniwersytetu Warszawskiego Krzysztofa Pietrzykowskiego z Sądu Najwyższego).
Nie do nas należy rozstrzygać, kto w tym sporze prawniczym ma rację, jednakże los ustawy
w wypadku jej uchwalenia wydaje się być przesądzony – mowa o Trybunale Konstytucyjnym, który będzie rozstrzygał o jej wejściu w życie. Warto więc w tym kontekście dodać, że sędziowie Piotr Dziczek i Krzysztof Pietrzykowski są wybitnymi znawcami prawa spółdzielczego, zaś dr Piotr Czarny specjalizuje się w prawie konstytucyjnym.
Najogólniej rzecz biorąc spór zasadza się na problemie, czy Sejm może decydować o prawie własności należącym do podmiotów gospodarczych, czyli czy może zabrać prawo własności mieszkań spółdzielniom i przekazać je członkom spółdzielni (lokatorom mieszkań). Ponieważ chodzi o około 700 tys. mieszkań w całej Polsce spór ten może mieć istotny wpływ na ceny mieszkań na rynku wtórnym – oczywiście, o ile ustawa w ogóle wejdzie w życie.
W naszej opinii uwłaszczenie członków spółdzielni może doprowadzić do zahamowania wzrostu cen mieszkań używanych, zwłaszcza wybudowanych przed 1990 rokiem. Naturalnie nie wszyscy uwłaszczeni będą chcieli natychmiast pozbyć się swoich mieszkań, nie mniej nawet jeśli tylko kilka procent zdecyduje się na ich sprzedaż, będzie to bardzo silny impuls dla rynku, na którym powstaje około 100 tys. nowych mieszkań rocznie. Wpływ ten nie będzie jednakowy dla wszystkich segmentów rynku – przede wszystkim dotknie lokale o niższym standardzie i raczej poza dużymi aglomeracjami. Nie mniej obserwując zmiany na rynku mieszkaniowym, na którym hossa obejmuje przecież nawet najbardziej zdekapitalizowane lokale w wielkiej płycie, będzie on odczuwalny. Sądzimy, że ceny mieszkań o najniższym standardzie przestałyby w takiej sytuacji rosnąć, a w pierwszych miesiącach po wejściu w życie ustawy mogłyby nawet spaść o kilka procent. Nabywcy będą mieli bowiem o wiele szerszy wybór niż obecnie. W kolejnych latach na rynek będą wchodziły kolejne mieszkania pochodzące z wywłaszczenia – będą one trafiały jednak stopniowo i proces ten może trwać całymi dekadami, wobec czego długofalowy wpływ ustawy na rynek nie będzie aż tak wielki, jak można się tego obawiać. Także dlatego, że już obecnie wykup mieszkań spółdzielczych możliwy jest znacznie poniżej ich wartości rynkowej (często jest to kilka-, kilkanaście tysięcy złotych za lokal), zaś cała sprawa dotyczy w większości małych miast i miejscowości. Hossa na rynku mieszkaniowym już wcześniej skłoniła mieszkańców dużych miast, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, do wykupu własnościowego prawa do lokali spółdzielczych (zwłaszcza w latach dziewięćdziesiątych) i są one na rynku wtórnym już od wielu lat.
Reasumując, uważamy że wejście w życie kontrowersyjnej nowelizacji może przyczynić się do zahamowania wzrostu cen mieszkań w małych miastach, przynajmniej okresowo – w ciągu roku lub dwóch – od czasu wywłaszczenia spółdzielni. Ceny w dużych miastach, a w szczególności ceny nowych mieszkań, nie powinny doznać trwałego uszczerbku, ponieważ różnice w standardzie mieszkań budowanych w XXI wieku i przed upadkiem komunizmu, są rażąco wysokie. Okresowo zwiększyć może się za to różnica w wycenie mieszkań “z wielkiej płyty” i tych budowanych metodami tradycyjnymi, oczywiście na niekorzyść tych pierwszych.
Wojciech Boczoń
