Kto skorzysta z nowelizacji?
Obecnie w Polsce jest około 3,5 miliona mieszkań spółdzielczych. Większość z nich jest własnością lokatorów. Pozostało około 900 tysięcy lokali, które prawdopodobnie już wkrótce przejdą w ręce prywatne.
Jednak beneficjentów nowej ustawy może być znacznie więcej. Liczba ich wzrosnąć bowiem może o kolejne 40 tysięcy najemców byłych mieszkań zakładowych. Obecnie lokale takie należą niemal do przeszłości, a większość z nich spółdzielnie przejęły nieodpłatnie. Ich lokatorzy poniosą prawdopodobnie jedynie koszty transakcyjne, które kształtować się będą na poziomie kilkuset złotych.
Dlaczego tak tanio?
Do tej pory obowiązywały przepisy ustawy z dnia 15. grudnia 2001r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z zawartymi w niej postanowieniami lokator, który chciał wykupić mieszkanie spółdzielcze na własność, musiał wcześniej wpłacić różnicę pomiędzy aktualną wartością rynkową nieruchomości, a zwaloryzowaną wartością wniesionego wcześniej wkładu. Dodatkowo obowiązywała wówczas 50% bonifikata. Jednak mimo tych udogodnień lokator musiał i tak zapłacić około 25% wartości mieszkania, czyli około kilkudziesięciu tysięcy złotych. Część lokatorów mieszkań spółdzielczych nie mogła pozwolić sobie na taki jednorazowy wydatek.
Zgodnie z nowymi przepisami, które dzisiaj wchodzą w życie, warunkiem uzyskania prawa własności do zajmowanego mieszkania jest spłacenie części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na jego budowę. Co ważniejsze, jest on liczony w kwocie nominalnej, czyli w takiej, w jakiej został zaciągnięty. Tymczasem zobowiązania te pochodzą najczęściej z lat 70-tych i 80-tych, co sprawia, że obecnie są niewielkie. Ponadto preferencyjna cena wykupu lokalu będzie uzależniona od jego metrażu. Nieistotna będzie natomiast lokalizacja, zatem tak samo wyliczana będzie wartość mieszkań w dużych, jak i w mniejszych miejscowościach.
Uwaga na koszty notarialne
Ci, których nadal nie będzie stać na wykup, posiłkować się mogą książeczkami mieszkaniowymi. Wkład wraz z premią gwarancyjna pozwoli na sfinansowanie mieszkania, a nadwyżkę można będzie wykorzystać na przykład na prace remontowe.
Okazuje się, że dla części lokatorów główne koszty przy zakupie mieszkania będą wynikały z opłat notarialnych związanych z przeniesieniem własności ze spółdzielni na prywatnego właściciela. Mimo że wraz z nowymi przepisami obniżone zostaną również stawki wynagrodzenia notariusza za czynności dokonywane przy zawieraniu tego typu umów, to i tak lokatorzy muszą się liczyć z kosztami nawet kilkuset złotych.
Wady nowelizacji
Zasadnicza różnica pomiędzy lokalem lokatorskim, a własnościowym związana jest z prawem dziedziczenia i zbywania. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy prawo odrębnej własności jest w pełni dziedziczne i zbywalne, czego dowodem jest znaczna liczba ofert na rynku wtórnym. Można je w każdej chwili sprzedać, czy przekazać rodzinie. To podstawowa korzyść wynikająca z posiadania mieszkania własnościowego.
Jednak z uwłaszczeniem wiążą się pewne konsekwencje, z których wszyscy powinni zdawać sobie sprawę. Wcześniej na barkach spółdzielni spoczywało sprzątanie posesji, czy remonty kilkudziesięcioletnich już budynków. Teraz właściciele lokali będą musieli zdecydować, czy zarządzanie powierzą spółdzielni, czy zdecydują się na administrowanie w osobnej wspólnocie.
Kolejki przed drzwiami spółdzielni
Jeszcze przed wejściem ustawy w życie, spółdzielnie przeżywały oblężenie lokatorów zainteresowanych wykupem. Od kilku dni masowo wpływają również wnioski o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w prawo odrębnej własności lub w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (gdy spółdzielnia nie jest właścicielem gruntu). Przeniesienie własności na lokatora może trwać do trzech miesięcy.
„Najazdowi” sprzyjają pogłoski o możliwości zaskarżenia nowelizacji ustawy do Trybunału Konstytucyjnego głównie przez osoby, które wykorzystały przepisy ustawy uwłaszczeniowej z 15. grudnia 2001r. i wykupiły mieszkania spółdzielcze za kilkaset lub kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nic dziwnego zatem, że obecnie czują się oszukani i będą starali się odzyskać stracone pieniądze.
Ustawodawca jednak stara się zadbać także i o tę grupę. Wszyscy, którzy wykupili mieszkanie po 2001r., będą mogli przeznaczyć część zapłaconej kwoty na poczet przyszłych wpłat remontowych, co w praktyce oznacza niższe czynsze. Warunkiem takiej ulgi będzie zgodna walnego zgromadzenia spółdzielni. Ma to na swój sposób zrekompensować pewną „niesprawiedliwość” wynikającą ze zmian w ustawie. Jednak, czy takie posunięcie wystarczy, aby przekonać i uspokoić tę grupę właścicieli? Trudno to w tej chwili powiedzieć. Na razie nie wpłynął wniosek do Trybunału Konstytucyjnego o sprawdzenie poprawności nowelizacji. A co będzie w przyszłości, zobaczymy.
Szansa na normalizację
Od kilku lat na rynku mieszkaniowym obserwujemy znaczną nadwyżkę popytu nad podażą, czego konsekwencją były gwałtowne wzrosty cen nieruchomości nie tylko w budynkach nowych, ale także na rynku wtórnym. W przyszłości do sprzedaży może trafić część wykupywanych teraz mieszkań, jednak nie powinno to znacząco wpłynąć na ceny nieruchomości.
Pamiętajmy, że obecnie lokatorzy, którzy kupią od spółdzielni mieszkania, zrobią to z zamiarem dalszego ich zajmowania. Nie będzie ich bowiem stać na zakup kolejnego lokum, nawet jeśli zdecydowaliby się na sprzedaż kupionej teraz nieruchomości. W zdecydowanej większości są to mieszkania w kilkudziesięcioletnich blokach, których wartość jest niższa niż tych w nowym budownictwie.
Poza tym część lokatorów, która teraz zdecyduje się na wykup, z pewnością myśli przede wszystkim o komforcie posiadania własnego „M”. Część z nich bierze także pod uwagę swoje dzieci lub inne najbliższe osoby, którym chciałaby w przyszłości przekazać mieszkanie.
Kontrowersyjne zmiany
Nowe przepisy budziły kontrowersje od samego początku. Cieszą się z nich przede wszystkim lokatorzy mieszkań spółdzielczych. Niezadowoleni są Ci, którzy sześć lat temu zdecydowali się na wykup za 25% ich wartości. Osoby te mają powody do niezadowolenia lub wręcz rozgoryczenia. Przyszłość pokaże, czy zdecydują się na zaskarżenie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego.
Justyna Zubek – Specjalista ds. Kredytów Hipotecznych firmy emFinanse, Doradcy Finansowi
Wojciech Boczoń