Kredyt do góry nogami

O ile w Polsce o rozwiązaniu tym słyszało stosunkowo niewiele osób, o tyle w Stanach Zjednoczonych czy Europie Zachodniej jest to bardzo popularny produkt i źródło dodatkowych wpływów do domowego budżetu. Warto więc szerzej zastanowić się nad jego konstrukcją.

– Podstawą „odwróconej hipoteki” jest umowa podpisana między bankiem lub towarzystwem ubezpieczeń a właścicielem nieruchomości, który w zamian za zrzeczenie się po swojej śmierci praw do mieszkania lub domu, otrzymuje comiesięczną wypłatę z instytucji finansowej – mówi Piotr Krawczyński, główny analityk DK NOTUS. – Brzmi to dość prosto, ale tak też jest w rzeczywistości. Najłatwiej jest tę sytuację porównać do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup własnego M, w którym co miesiąc następuje płatność raty. Jednak role kredytodawcy i kredytobiorcy zostały odwrócone.

Ponieważ nieruchomość przechodzi na własność banku lub towarzystwa dopiero po śmierci obecnego jej właściciela, dlatego jest to produkt skierowany głównie do osób starszych, które posiadają prawo własności nieruchomości, ale z różnych względów nie mają lub nie chcą wyznaczać spadkobierców. Na podpisanie umowy dotyczącej odwrotnej hipoteki decydują się również osoby, których wypłaty z tytułu emerytury nie pokrywają wszystkich wydatków, ponieważ pieniądze z takiego kredytu można przeznaczyć na dowolny cel. Dlaczego zatem produktu tak fantastycznego wciąż nie można kupić w Polsce?

Co z podatkiem?

Reverse mortgage można zdefiniować jako odwrotny kredyt hipoteczny (niekiedy pojawia się nazwa umowa dożywocia, choć obie umowy różnią się) lub jako formę pośrednią pomiędzy bankowością hipoteczną i systemem emerytalnym. Nie ulega jednak wątpliwości, że reverse mortgage pozwala klientowi wycofać pieniądze z nieruchomości i jednocześnie użytkować ją aż do śmierci.

Odwrócona hipoteka jest niekiedy błędnie nazywana umową dożywocia. Obie umowy mają co prawda na celu przekazanie nieruchomości w zamian za świadczenia na rzecz właściciela nieruchomości, ale te świadczenia są inne. Do tego dochodzi jeszcze kwestia podatku.

Umowa dożywocia stanowi, że nabywca w zamian za przeniesienie na niego własności nieruchomości, zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że nabywca ma obowiązek przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie i ubranie i utrzymać lub podnieść jego dotychczasowy standard życia, a także zapewnić pomoc i opiekę podczas choroby, natomiast po śmierci zbywcy na własny koszt sprawić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Jednak w odróżnieniu od darowizny i umowy reverse mortgage umowa dożywocia, podobnie jak sprzedaż jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (z wyjątkiem gospodarstw rolnych powyżej 1 ha). Ta niewielka zdawałoby się różnica oraz to, że zbywca do śmierci będzie pozostawał pod opieką nabywcy sprawia, że to rozwiązanie nie jest często stosowane.

W praktyce

Produkt ma już ugruntowaną pozycję za oceanem, gdzie kierowany jest do osób, które skończyły 62 lata i posiadają własną nieruchomość. Inaczej niż w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, kredytobiorcy nie muszą wykazywać dochodów, a nawet nie muszą ich w ogóle posiadać. To bank lub inna instytucja finansowa (np. firma ubezpieczeniowa) jest dłużnikiem wobec klienta, ale dług nigdy nie przekroczy połowy wartości zabezpieczenia kredytu czyli wartości nieruchomości należącej do klienta. Wypłata kredytu może nastąpić na jeden z czterech sposobów. Najpowszechniej stosowane są wypłaty w ratach miesięcznych (czasem również kwartalnych, półrocznych lub rocznych) lub jednorazowe wypłaty całej kwoty kredytu. Klient ma jednak prawo skorzystać z linii kredytowej o ustalonym umową limicie lub wybrać kombinację wszystkich trzech, lub tylko dwóch poprzednich możliwości. W przypadku wypłaty kredytu w ratach, całkowita spłata może nastąpić tylko po śmierci kredytobiorcy lub wówczas, gdy pozostaje on poza domem przez co najmniej 12 kolejnych miesięcy.

Instytucja finansowa nie określa przeznaczenia kredytu, ale wymaga (w umowie), by stan techniczny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu nie pogorszył się w czasie trwania umowy. Słowem, umowa zobowiązuje kredytobiorcę do dokonywania bieżących napraw i konserwacji nieruchomości, opłacania wszelkich opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości, w tym również podatków. I jeśli już mowa o podatkach, to warte podkreślenia jest również, że comiesięczne wpływy na rachunek klienta z tytułu umowy kredytowej nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów i nie są brane pod uwagę w dokumentach stwierdzających wysokość miesięcznych dochodów kredytobiorcy. Jest to szczególnie ważne dla osób korzystających z pomocy społecznej.

W praktyce – być może

Umowa reverse mortgage zobowiąże bank do wypłaty 50 proc. (zakładając, że polskie banki posłużą się przykładem zza oceanu) wartości nieruchomości właścicielowi tej nieruchomości, który w zamian przeniesie prawo własności lokalu na bank. W efekcie, przy założeniu, że wypłata kredytu będzie następowała w miesięcznych ratach, do portfela właściciela nieruchomości o wartości ok. 400 tys. zł co miesiąc wpadnie ok. 1700 do 1900 zł wolnych od podatku. Przeliczając tę kwotę, można założyć, że taka wypłata jest możliwa przez ok. 20 lat. Wszystko niestety około, ponieważ żaden z pytanych polskich banków (a pytaliśmy 11) nie ma jeszcze gotowego produktu i nie do końca wie, jak taki produkt skonstruować.

– Jestem fanem odwróconej hipoteki, ponieważ uważam, że może być doskonałym rozwiązaniem dla osób samotnych lub tych, które nie zdążyły zgromadzić odpowiedniego zabezpieczenia na emeryturę – mówi Mateusz Żelechowski z MultiBanku. – Niestety, obawiam się, że prace nad wprowadzeniem do oferty takiego produktu mogą trwać jeszcze długo. Ogromnie duże znaczenie ma mentalność naszego społeczeństwa. Przez wiele bowiem lat wierzyliśmy, że mieszkanie jest dobrem najwyższym, na które pracujemy całe życie i musimy przekazać je w spadku następnym pokoleniom. Realia zmieniły się co prawda, ale stereotypy trudno zmienić.

BRE od dawna pracuje nad reverse mortgage. Produkt miałyby dystrybuować zarówno MultiBank, jak i mBank. Żelechowski przyznaje, że szkielet już jest, ale nie ma decyzji, by go doszlifować. W MultiBanku nie wyznaczono deadlinu dla odwróconej hipoteki.

Ale nad umożliwieniem obywatelom upłynnienia kapitału zamrożonego w nieruchomości myślą także politycy. Minister Andrzej Aumiller miał w ubiegłym roku namawiać władze miast, by te podpisywały z emerytami umowy, na mocy których w zamian za przeniesienie praw własności do nieruchomości na gminę emeryt dożywotnio otrzymywał miesięczne świadczenie w wysokości od 300 do 600 zł. Po śmierci emeryta mieszkanie przeszłoby na własność gminy i zostało sprzedane, a za uzyskane pieniądze gmina remontowałaby inne mieszkania do niej należące. Skończyło się jednak na pomyśle.

Sto lat!

Tyle właśnie życzy się jubilatom. A co jeśli taki jubilat rzeczywiście dożyje setki, zaciągając zawczasu kredyt hipoteczny odwrócony? Zakładając, że nieruchomość sześćdziesięcioletniego klienta jest warta ok. 400 tys. zł, a wypłacane miesięczne raty wynoszą ok. 1800 zł, to po ok. 20 latach źródełko się wyczerpie. Nie ma zatem pewności, czy bank lub inna instytucja finansowa nie zechce skonsumować swojej części umowy. Jaka przyszłość czeka osiemdziesięciolatka?

– Nie mam pojęcia – mówi Michał Wydra ze Związku Banków Polskich. – Na takie pytania jeszcze nie znamy odpowiedzi. Trzeba czekać, aż poszczególne banki będą gotowe do wprowadzenia produktu na rynek – dodaje.

Dylemat to poważny, ponieważ średnia długość życia wydłuża się coraz bardziej. Odwrócona hipoteka ma zatem więcej wspólnego z polisą na życie niż z kredytem hipotecznym. Dlatego wiele towarzystw ubezpieczeniowych działających w Polsce (np. PZU) pracuje nad przygotowaniem się do obsługi takich umów. Problemem jest jednak oszacowanie wielkości wypłaty miesięcznej raty, a tym samym długości życia klienta. Czy zatem instytucje finansowe, wzorem towarzystw ubezpieczeniowych sprzedających polisy na życie, będą życzyły sobie zaświadczenia lekarskiego od emeryta zamierzającego upłynnić swoje mieszkanie? To już czarny humor. Ale pytań jest więcej, jak choćby o przełamanie stereotypów, mentalność czy w końcu, jeśli uda się pokonać dwa pierwsze elementy – wielkość rynku. Tu do głosu dochodzi bowiem znowelizowana niedawno Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i około miliona mieszkań, które trafią prędzej czy później na rynek wtórny.