Ubezpieczenie kredytu hipotecznego chroni instytucje udzielające kredytów hipotecznych przed stratami spowodowanymi niewypłacalnością kredytobiorców i egzekucją długu. Służy ono również poprawieniu efektywności transakcji sekurytyzacji portfela kredytowego, dzięki czemu rynek kredytów hipotecznych staje się stabilniejszy i bezpieczniejszy. Ogłoszenie działalności miało miejsce w związku ze zorganizowanym we współpracy ze Związkiem Banków Polskich seminarium poświęconym ubezpieczeniu kredytów hipotecznych.
Obecni na seminarium przedstawiciele AIG United Guaranty podkreślali dynamiczny rozwój polskiego rynku kredytów hipotecznych i jego wciąż obiecujące perspektywy. Zwracali jednak uwagę, że za szybko rosnącymi cenami nieruchomości nie nadąża wzrost płac, przez co kredytobiorcy muszą zadłużać się na coraz wyższe kwoty i dysponują coraz niższym wkładem własnym. Jednocześnie bardzo prawdopodobny jest wzrost stóp procentowych, co przy ogromnej popularności w Polsce kredytów ze zmienną stopą procentową spowoduje wzrost rat spłaty kredytu.
Poważne, finansowe i społeczne konsekwencje takich kryzysów spowodowanych przez wzrost cen nieruchomości, stagnację płac i wzrost stóp procentowych obserwowano już w przeszłości w czasie kryzysu naftowego w połowie lat 80. i na początku 90. w Stanach Zjednoczonych, w Wielkiej Brytanii – w czasie recesji na rynku nieruchomości na przełomie lat 80. i 90. i w Skandynawii w okresie kryzysu bankowego w latach 1989-1993.
„Najlepszym sposobem na dalszy zrównoważony rozwój polskiego rynku kredytów hipotecznych i złagodzenie skutków ewentualnego kryzysu jest lepsze zarządzanie ryzykiem przez banki” – mówi Chaim T. Kiffel, Dyrektor AIG UG na Europę, Bliski Wschód i Afrykę.
Zdaniem przedstawicieli AIG United Guaranty, polski rynek kredytów hipotecznych dojrzał do wdrożenia wykorzystywanego w wielu krajach świata ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Obecnie w Polsce banki stosują zabezpieczenia, które dają im dużo mniejszą długoterminową ochronę niż wspomniane ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Mimo że okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi zwykle 20-30 i więcej lat, to większość banków w Polsce stosuje tylko kilkuletnie programy ochrony malejącej wyłącznie na tę część kredytu, która przekracza 80% LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
„Ubezpieczenie kredytu służyłoby dalszemu zwiększeniu bezpieczeństwa klientów polskich banków” – mówi Andrzej Saniewski, Dyrektor AIG UG w Polsce. „Takie rozwiązanie jest korzystniejsze dla kredytobiorców niż zawyżanie ich zdolności kredytowej lub obniżanie wymagań kredytowych, ponieważ zmniejsza ryzyko ponoszone przez bank ” – dodaje.
AIG United Guaranty proponuje polskim bankom pomoc w zarządzaniu ryzykiem, ochronę kapitałową, zwiększenie elastyczności kryteriów udzielania kredytów, co pozwoli udzielać je większej liczbie klientów oraz pewność zabezpieczenia w momencie wypłaty odszkodowań za straty spowodowane niewypłacalnością kredytobiorców. Ubezpieczając część lub całość swojego portfela kredytów hipotecznych bank przenosi część ryzyka na AIG UG, zyskuje możliwość rozwinięcia swojej oferty produktowej dla klientów z wyższym poziomem ryzyka, obniża wysokość kapitału koniecznego dla utrzymania w portfelu aktywów hipotecznych oraz poprawia swój profil ryzyka
w przypadku sprzedaży lub cesji portfela kredytowego. AIG United Guaranty już zawarła umowę
z pierwszym bankiem w Polsce.
United Guaranty Corporation (AIG United Guaranty) i jej spółki zależne należą do American International Group, Inc. (AIG), największej na świecie firmy ubezpieczeniowej pod względem wartości rynkowej. Od momentu powstania w 1963 r. siedziba AIG United Guaranty mieści się
w Greensboro w Północnej Karolinie w Stanach Zjednoczonych.
AIG United Guaranty oferuje ubezpieczenia kredytów hipotecznych, które redukują ewentualne straty banków spowodowane niewypłacalnością kredytobiorców, spadkiem wartości nieruchomości lub wysokimi kosztami egzekucji długu. Prowadząc działalność w 18 państwach na całym świecie
(w tym dziesięciu europejskich), AIG United Guaranty jest jedną z największych firm ubezpieczających kredyty hipoteczne. Potwierdzeniem finansowej siły i bardzo wysokiej zdolności firmy do wypłaty odszkodowań są wysokie ratingi (AA i wyższe) nadawane spółkom zależnym AIG United Guaranty przez międzynarodowe agencje ratingowe. Obecnie firma ubezpiecza ponad
142 miliardy dolarów w kredytach hipotecznych. Dla porównania na koniec 2006 r. zadłużenie wszystkich polskich gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych wynosiło
ok. 27 miliardów dolarów. Od 1963 roku firma przetrwała wiele kryzysów na rynkach nieruchomości. Kluczowymi klientami firmy w Europie są największe instytucje kredytujące zakupy nieruchomości w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Włoszech i na Węgrzech.
UBEZPIECZENIE KREDYTU HIPOTECZNEGO (MORTGAGE INSURANCE)
DYSCYPLINA, KTÓRA SŁUŻY BANKOWI I KREDYTOBIORCY
Mimo że w większości krajów posiadanie nieruchomości jest celem milionów obywateli, to dla wielu z nich na zawsze pozostanie ono jedynie w sferze marzeń. Przede wszystkim dlatego, że banki najczęściej żądają co najmniej 20% wkładu własnego.
Powód jest prosty; banki zdają sobie sprawę, że niższa wpłata własna bądź wyższy wskaźnik LTV („loan-to-value” – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) oznacza statystycznie większe prawdopodobieństwo późniejszej niewypłacalności kredytobiorcy. Ponieważ zarówno banki jak i instytucje nadzorcze mają obowiązek zachowywania wypłacalności i ochrony depozytów, nie lubią one ryzyka i w przeszłości starały się unikać kredytów o wysokim LTV.
Jednak w ciągu ostatnich 50 lat, podejście banków i innych kredytodawców do udzielania kredytów uległo znacznemu rozluźnieniu. W wielu krajach rozwiniętych i rozwijających się kredytodawcy udzielają obecnie kredytów do 90% czy 95% wartości nieruchomości, a czasem nawet do 100% czy 110% i więcej.
W dużej mierze stało się to możliwe dzięki wsparciu uzyskiwanemu przez kredytodawców ze strony ubezpieczenia kredytów hipotecznych, czyli mortgage insurance (MI). MI nie tylko pozwoliło kredytodawcom na oferowanie kredytów o wysokim LTV, ale też umożliwiło im poszerzenie oferty o nowe i bardziej dostępne produkty.
Czym jest MI?
MI nie powinno być mylone z innym rodzajem ubezpieczenia potocznie nazywanego ubezpieczeniem ochrony płatności („payment protection insurance” – PPI), które jest wykupywane przez właścicieli nieruchomości jako ochrona na wypadek nieprzewidzianej utraty źródła dochodów bądź innego ryzyka. PPI pokryje comiesięczne zobowiązania kredytowe, w przypadku gdy kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać rat z powodu choroby, wypadku czy utraty pracy. Płatności te są zazwyczaj dokonywane do czasu, aż kredytobiorca będzie ponownie w stanie przejąć na siebie spłatę kolejnych rat, maksymalnie przez okres 12 miesięcy.
MI jest czymś odmiennym – ten rodzaj ubezpieczenia jest wykupywany jedynie przez kredytodawców i podmioty działające na wtórnym rynku hipotecznym i zapewnia ochronę na wypadek, gdyby kredytodawca po sprzedaży nieruchomości nie odzyskał całej należnej kwoty. W efekcie, ubezpieczyciel chroni kredytodawcę przed ryzykiem niewypłacalności kredytobiorcy.
W Stanach Zjednoczonych podobnie jak w większości krajów europejskich kredytodawcy najczęściej wykupują MI jedynie przy udzielaniu bardziej ryzykownych kredytów powyżej pewnej wartości progowej LTV, zazwyczaj jest to 80% i więcej.
Sektor MI funkcjonuje w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i Australii już od pewnego czasu, jednakże na europejskim rynku hipotecznym pojawił się dopiero pod koniec lat 90.
Możliwe jest wykupienie różnych poziomów ochrony. Częściowa ochrona jest popularna w Stanach Zjednoczonych i Europie. Pełna ochrona, częściej stosowana w Kanadzie i Australii, obejmuje całą kwotę kredytu.
Oferowanie klientom kredytów o wysokim LTV niesie ze sobą znaczne ryzyko, które firmy sprzedające MI muszą być w stanie ponieść. Sam europejski rynek hipoteczny wyceniany jest na ponad 5 bilionów euro kredytów pozostałych do spłaty. Kredyty o wysokim LTV stanowią od 20% do 25% nowych pożyczek udzielanych na rynkach rozwiniętych. Spółki MI ubezpieczają najbardziej wrażliwy składnik ryzyka kredytowego – tzn. warte miliardy euro pożyczki kredytobiorców, których niewypłacalność jest najbardziej prawdopodobna.
Jakie są korzyści z MI?
MI zapewnia kredytodawcom różnorakie korzyści takie jak:
Przeniesienie ryzyka: na poziomie najbardziej podstawowym MI zapewnia przeniesienie ryzyka na drugą stronę z wysokim ratingiem i dużym doświadczeniem.
Zwiększenie wolumenu udzielanych kredytów o wysokim LTV: MI pozwala kredytodawcom dotrzeć do większej liczby potencjalnych kupców nieruchomości bez zwiększania ryzyka kredytowego. Dzięki MI osoby nie posiadające środków na wpłatę własną bądź te, które mają pieniądze lecz wolą spożytkować je w inny sposób, mogą dostać kredyt otwierający drogę do nabycia własnego domu.
Doświadczenie w zakresie opracowania oferty produktowej: rozwój rynku kredytów hipotecznych wymaga nowych propozycji i struktur produktowych. Firmy oferujące MI cechuje duża elastyczność przy konstruowaniu indywidualnie dopasowanej oferty produktowej, pozwalającej kredytodawcom funkcjonować na rynku z wyższym poziomem ryzyka i tworzyć produkty adresowane do nowych i rozwijających się rynków obejmujących:
Kupujących nieruchomości po raz pierwszy.
Kupujących kolejne domy i domy wakacyjne.
Nieruchomości inwestycyjne (kupowane na wynajem).
Konsolidację długów
Wykorzystanie zabezpieczenia hipotetycznego dla pozyskania środków finansowych.
Pożyczki hipoteczne w formie linii kredytowych.
Pomoc przy ocenie wniosków kredytowych, dyscyplina i standaryzacja zapewniona przez zewnętrzną stronę trzecią: ocena wniosków kredytowych o wysokim LTV wymaga specjalistycznej wiedzy.
Zmniejszenie wymogów kapitałowych dla kredytodawców: poprzez zmniejszenie ryzyka ponoszonego przy kredytach o wysokim wskaźniku LTV, kredytodawcy mogą obniżyć wartość kapitału koniecznego dla utrzymania w portfelu aktywów hipotecznych.
Poprawa jakości oferty kredytowej prowadząca do zwiększenia puli dostępnych funduszy: MI oferowane przez firmę z wysokim ratingiem jest traktowane przez inwestorów jako sposób na poprawę jakości kredytu w przypadku sprzedaży i cesji kredytów, włączając w to sekurytyzację i derywatywy kredytowe takie jak credit default swap.
MI jest pomocne także dla kupujących domy i mieszkania, ponieważ służy rozwojowi bardziej elastycznych produktów i zwiększa dostępność wyższych kwot kredytów, które inaczej pozostałyby poza zasięgiem licznej grupy kredytobiorców.
Wojciech Boczoń
