Przez pięć lat, począwszy od 2006 roku amerykański rynek nieruchomości ciągnął największą gospodarkę świata w dół. Jednak już w zeszłym roku pojawiło się delikatne ożywienie, które w tym roku ma zdecydowanie przyśpieszyć.
Sytuacja na amerykańskim rynku domów zaczyna być jednym z jaśniejszych punktów na gospodarczej mapie świata. W 2012 roku tylko z tytułu wzrostu inwestycji w budownictwo mieszkaniowe o 14,4% amerykański PKB przyspieszył o 0,3%. Jednak wpływ koniunktury na rynku nieruchomości zdecydowanie wykracza poza branżę budowlaną.
Rynek nieruchomości a PKB
W czasie boomu rozgrzany rynek nieruchomości zwiększał co roku amerykańskie PKB nawet o 1 punkt procentowy. Branża budowlana odpowiadała za połowę tego wzrostu. Gdzie reszta? By odpowiedzieć na to pytanie, trzeba przyjrzeć się, jak wzrost cen domów wpływa na konsumpcję. Po pierwsze wzrost wartości nieruchomości wywołuje wśród wielu gospodarstw domowych poczucie, że są one bogatsze, przez co nie muszą zbyt dużo oszczędzać i więcej mogą wydawać na zakupy. Po drugie co bardziej rozrzutne gospodarstwa domowe skłonne są więcej pożyczać pod zastaw swoich nieruchomości. Choć z perspektywy polskiej takie zachowanie wydaje się ciągle raczej anomalią, w latach 2003-2006 dochód do dyspozycji Amerykanów był z tego powodu wyższy o około 8%. Konsumpcja na kredyt napędzała gospodarkę.
Gdy jednak ceny nieruchomości zaczęły spadać, powyższy mechanizm zadziałał w odwrotnym kierunku. Nie tylko nie budowano nowych domów, ale spłacano stare kredyty, zamiast zaciągać nowe. Jednocześnie taniejące nieruchomości zniechęcały do wydatków konsumpcyjnych. Goldman-Sachs szacuje, że na skutek tych trzech czynników w 2009 roku amerykański PKB skurczył się aż o 2,5%. Aż do zeszłego roku amerykańska gospodarka silnie odczuwała wpływ obniżania poziomu zadłużenia konsumentów. Czy w tym roku jest szansa na odwrócenie tej tendencji?
Pozorna poprawa?
Prawdopodobnie tak, chociaż nadal są powody do sceptycyzmu. Najczęściej obserwowanym wskaźnikiem jest indeks cen domów w dwudziestu największych miastach w USA, opracowany pod koniec lat 80. przez Karla Case’a i Roberta Shillera. Ostatni odczyt tego indeksu ze stycznia 2013 wskazuje na wzrost rok do roku aż o 8,1%. Ostatnio takie tempo wzrostu odnotowano w czasie boomu, jednak w 2010 roku też wydawało się, że rynek odbija się od dna. Rok później zaś odnotowano kolejne minima. Ceny ciągle są średnio o 30% poniżej szczytów z 2006 roku i zaledwie 8% powyżej dołków z początku zeszłego roku.
Pozorne dno z 2010 roku nie przekształciło się w trwałe odbicie na skutek przede wszystkim jednego czynnika – zalewu rynku nieruchomościami odebranymi przez banki pierwotnym właścicielom na pokrycie kredytu, którego ci nie byli w stanie spłacać. Na początku 2010 roku prawie 6 milionów domów było obciążonych hipotekami, z których spłacaniem były problemy. Pod koniec 2012 roku liczba ta spadła do nieco ponad 4 milionów, jednak cały czas jest to wartość czterokrotnie większa niż długoletnia średnia, co nie pozostaje bez wpływu na rynek.
Co roku w USA średnio przybywa 1,1 miliona gospodarstw domowych. Potencjalnie jest więc popyt na tyle nowych domów. Dodatkowo około 300 tys. domów rocznie ulega zniszczeniu lub jest wyburzanych. Daje to łącznie popyt na około 1,4 miliona nowych budynków rocznie. Zapas domów wystawionych na sprzedaż oraz tych, które w niedługim czasie czeka ten los, wystarczyłby więc kupującym na kilka lat . Z tego powodu liczba nowo wybudowanych domów jest od lat bardzo niska. W 2010 roku, kiedy obserwowaliśmy pozorne odbicie na rynku, wynosiła jedynie około 600 tys. Jednocześnie notowano bardzo niskie odczyty indeksu zaufania w branży budowlanej (NAHB index) – na poziomie poniżej 20, podczas gdy w czasie boomu wskaźnik ten rzadko kiedy spadał poniżej 50.
Tym razem będzie inaczej
Wygląda jednak na to, że wiara zarządzających firmami budującymi domy w koniunkturę na rynku wyraźnie powróciła. Marcowy odczyt indeksu NAHB jest powyżej 40, a nowych domów zaczęto budować w ciągu ostatniego roku już prawie milion. Wśród Amerykanów coraz powszechniejsze jest przekonanie, że właśnie teraz jest dobry moment na to, by kupić dom. Stosunek ceny do rocznych kosztów wynajmu wydaje się być korzystny, gdyż wrócił do poziomu z początku ubiegłej dekady. Jednak, jeżeli wziąć pod uwagę stopy procentowe, kupno domu wydaje się interesem, na którym wręcz nie sposób stracić.
Według Global Property Guide w USA średnia roczna opłata za wynajem stanowi 4,7% wartości nieruchomości. Roczny koszt trzydziestoletniego kredytu hipotecznego nie przekracza zaś 3,7%. Prosta arytmetyka wskazuje więc, że kupując nieruchomość pod wynajem na kredyt, możemy inkasować rocznie 1% jej wartości, nie angażując praktycznie własnych środków (ponad minimum, którego wymaga bank). Ostatnio tak korzystne warunki były w USA w latach 1940-1960, co zaowocowało wielkim boomem budowlanym. Aż tak spektakularnych rezultatów bym się nie spodziewał, ze względu na wspomnianą nadpodaż na rynku wtórnym oraz na wciąż spore zadłużenie amerykańskich gospodarstw domowych, jednak wyraźne ożywienie w branży jest bardzo prawdopodobne.
Maciej Bitner
Główny Ekonomista Wealth Solutions
