Początek 2022 r. to wyraźna odwilż na stołecznym rynku biurowym po niepewnościach związanych z trwającą w 2021 r. pandemią COVID-19. Pierwszy kwartał br. przyniósł m.in. delikatny spadek współczynnika pustostanów, drugi rekordowy wolumen popytu na biura w historii oraz zwiększenie zainteresowania elastycznymi przestrzeniami do pracy.
Banki najbardziej aktywne
Według ekspertów JLL jednym z kluczowych wydarzeń na stołecznym rynku biurowym w pierwszych trzech miesiącach tego roku była aktywność najemców, którzy zajęli aż 273 200 mkw. „Za 42% całkowitego popytu na biura w Warszawie odpowiadały powierzchnie wynajęte przez firmy sektora bankowości i finansów. To właśnie długo negocjowane przez banki umowy najmu zostały ostatecznie podpisane w pierwszym kwartale 2022 r. i stanowiły największe kontrakty zawarte w tym okresie” – podkreśla Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL. Jak dodaje: „Należy również wspomnieć o powierzchniach wynajętych przez firmy z szeroko rozumianej branży technologii. Odpowiadały one za 17% całkowitej aktywności najemców na stołecznym rynku biurowym w tym okresie”.
Biura typu flex i podnajem nadal bardzo popularne
Sytuację na rynku biurowym wciąż determinuje niepewność związana z konfliktem w Ukrainie i konieczność szybkiego relokowania pracowników. Z drugiej strony, firmy coraz chętniej wracają do biur w związku ze stopniowym znoszeniem obostrzeń pandemicznych. W efekcie pierwszy kwartał 2022 r. eksperci JLL odnotowali jeszcze większe zainteresowanie biurami elastycznymi niż w poprzednich okresach. Obecnie, mimo podwyżki cen, większość operatorów mających swoje biura w centralnych lokalizacjach w stolicy, obserwuje obłożenie powyżej 90%, a niektórzy mogą się pochwalić całkowitym wynajęciem swojej powierzchni. Dobrą alternatywę dla firm, która wzbogaca tradycyjny rynek biurowy, stanowią tzw. flex office i możliwość podnajmu powierzchni biurowej. Aktualnie w Warszawie na najemców zainteresowanych takimi przestrzeniami czeka ok. 112 000 mkw. biur.
Znacznie mniej nowych powierzchni i perspektywa luki podaży
W analizowanym kwartale stołeczny rynek wzbogacił się o sześć budynków biurowych o łącznej powierzchni 93 400 mkw., których poziom wynajęcia wynosił ponad 80%. Do największych nowych inwestycji należą: ForestTower (51 500 mkw., HB Reavis) oraz LIXA C (19 400 mkw., Yareal). „Początek tego roku potwierdza, że szczyt aktywności deweloperów mamy już za sobą. Po kilku latach, kiedy w realizacji pozostawało od 700 000 mkw. do 800 000 mkw., w budowie obecnie jest jedynie 276 000 mkw., co jest najniższym wynikiem od 2010 r. Deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą do nowych inwestycji, dlatego przewidujemy lukę nowej podaży w 2023 r.” – prognozuje Tomasz Czuba, JLL.
Ceny w górę
W pierwszym kwartale 2022 r., najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie odnotowały delikatny wzrost związany zarówno z rosnącymi kosztami pracy i z podwyżką cen materiałów budowlanych. Na koniec marca br. stawki te wynosiły od 18 do 25 €/ mkw./ m-c w szerokim centrum stolicy i do 16 €/ mkw./ m-c poza nim. JLL przewiduje, że znaczących zmian w tym obszarze należy spodziewać się w 2023 r. – w efekcie przewidywanej luki nowej podaży możliwości najmu w nowo oddawanych budynkach będą mocno ograniczone.
Nowy rekord transakcyjny
Początek 2022 r. na rynku biurowym zaczął się spektakularną transakcją – budynki B i C The Warsaw HUB zostały zakupione przez Google od Ghelamco za rekordową kwotę 582 mln €. Transakcja ta ustanowiła rekord pod względem wolumenu w sektorze biurowym, przebijając zakup wieżowca Warsaw Spire A przez spółkę IMMOFINANZ za 386 mln € w 2019 r. Całkowity wolumen inwestycji biurowych w I kw. 2022 r. wyniósł 783 mln €, co stanowi najwyższy wynik w ujęciu kwartalnym od IV kw. 2019 r.
Źródło: JLL
Wojciech Boczoń