Opublikowane dane dot. PKB nie pozostawiają złudzeń – Polska weszła na ścieżkę wzrostu gospodarczego (PKB w III kwartale tego roku wzrosło o 1,9 proc). Abstrahując od oceny, czy uzyskany wynik można uznać za dobry, zadowalający czy mizerny (to bowiem zależy od indywidualnego osądu, a wystarczająca już liczba debat polityczno-ekonomicznych na ten temat się odbyła) warto jest postawić sobie inne pytanie.
Antycypując przyszły odczyt PKB warto zastanowić się przez chwilę, czy banki mogą wpływać na wzrost PKB i jakie korzyści miałyby z wyższego PKB? Pytania z pozoru proste, na które student ekonomii poznaje odpowiedź (teoretyczną – przyp. red.) już przeważnie na drugim roku studiów. Ale nie zawsze teoria ma swoje odzwierciedlenie w świecie realnym. Gdzie zatem tkwi szkopuł?
Konieczność pobudzania popytu wewnętrznego jest ulubionym hasłem/sloganem polityków i ekonomistów. Popyt wewnętrzny jest bowiem najbardziej stabilnym składnikiem PKB i stanowi jego największą część. Dlatego też nawet niewielkie jego zmiany mogą istotnie wpływać na wahania PKB. W 3 kw. 2013 r. popyt wewnętrzny wyniósł 393,3 mld PLN (wzrost o ok. 4,3 mld PLN r/r). Z kolei wskaźnik kontrybucji popytu wewnętrznego w PKB wyniósł ok. 0,5%.
Teoretycznie popytowi wewnętrznemu powinny sprzyjać obecne wysokości stóp procentowych. Aktualny poziom stóp procentowych NBP jest na historycznym minimum.
Skorelowany z wysokością stopy referencyjnej NBP WIBOR jest składnikiem oprocentowania większości kredytów złotowych. Teoretycznie zatem kredyty powinny sprzedawać się niczym przysłowiowe „ciepłe bułeczki”. Tak jednak nie jest. Jedną z przyczyn tego stanu rzeczy jest polityka kredytowa banków. Wyniki ankiety, przeprowadzonej w IV kwartale 2013 r. wśród przewodniczących komitetów kredytowych, przedstawione w raporcie „Sytuacja na rynku kredytowym” pokazują, że niemal połowa ankietowanych banków podwyższyła marże kredytowe. Drugim bowiem istotnym elementem oprocentowania jest marża banku.
Analiza stóp procentowych (opublikowana przez NBP) potwierdza wyniki płynące z raportu „Sytuacja na rynku kredytowym” – banki podniosły marże kredytowe dla nowo zawieranych umów na nieruchomości mieszkaniowe (które stanowią istotną część kredytów gospodarstw domowych). Przełoży się to na zmianę oprocentowania kredytu, skutkującą podwyższeniem jego kosztów, a tym samym obniżeniem maksymalnej kwoty kredytu, jaką kredytobiorca będzie w stanie zaciągnąć (nadrzędna jest tu wysokość wskaźnika DtI, czyli stosunku wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto).
Podwyżka marż kredytów mieszkaniowych skutkująca podwyższeniem oprocentowania na obecnym etapie wzrostu gospodarczego może spowodować jego przyhamowanie w kolejnych kwartałach. Sytuacja taka była już zaobserwowana w przeszłości (2009-2010, oraz w mniejszej skali w 2005 r.).
Zastanawiający jest brak woli wspierania przez instytucje bankowe popytu wewnętrznego gospodarstw domowych. Wyższy popyt wewnętrzny oznacza bowiem wzrost gospodarczy i poprawę sytuacji finansowej gospodarstw domowych. To z kolei skutkuje niższym udziałem kredytów zagrożonych i większą skłonnością do zaciągania kolejnych zobowiązań, co ma wymierny wpływ na wyniki finansowe banków.
Obecne marże na kredytach mieszkaniowych są pochodną działalności największych graczy (m.in. PKO BP, Pekao, etc.). Jednym z powodów podnoszenia marż przez banki jest chęć zrealizowania nie gorszego wyniku, niż w roku poprzednim, czego nie gwarantowałaby obecna skala działalności i sprzedaży w otoczeniu niskich stóp procentowych. Jednocześnie banki nie są do końca zainteresowane sprzedażą kredytów mieszkaniowych, bo te są z jednej strony mocno kapitałochłonne, z drugiej zaś rynek nie sprzyja sprzedaży (większość banków obniżyła swoje zaangażowanie w kredytach mieszkaniowych w ostatnim kwartale).
Największy gracz na rynku (PKO BP) jako market drivermógłby obniżyć marże kredytowe i przyciągnąć więcej klientów do siebie, jednak nie robi tego. Bank postępuje racjonalnie z własnego punktu widzenia, lecz jest to zachowanie nieoptymalne z punktu widzenia całej gospodarki. Pozostałe banki także nie widzą uzasadnienia do obniżek marż (skoro i tak jest duże zainteresowanie kredytami). Najważniejszym powodem takiego stanu rzeczy są niewątpliwie postanowienia Rekomendacji S KNF. Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2014 r. rekomendacja S obniży graniczny wskaźnik LtV do 95%. Wskaźnik ten zostanie obniżony o kolejne 5% w 2015 r.
Znaczna część klientów „przerażona” koniecznością zagwarantowania wkładu własnego stara się do końca roku (2013) sfinalizować umowę kredytową. Szacuje się, że efekt ten spowoduje obniżenie sprzedaży kredytów hipotecznych w przyszłym roku o około 15-20%. Na szczęście jednak zostanie on zrównoważony przez rządowy program „Mieszkanie dla młodych”, który powinien pomóc utrzymać sprzedaż w całym 2014 na poziomie zbliżonym do odnotowanego w tym roku.
Potencjalnych obniżek nie należy spodziewać się także po uruchomieniu programu rządowego „Mieszkanie dla młodych”, bowiem szacuje się, że w całym 2014 roku efekt „Mieszkania dla młodych” zrównoważy efekt obniżenia LtV o ok. 5%.
Professional Benchmark Consulting
Wojciech Boczoń