Po nagłym zakończeniu programu dopłat do kredytów banki chętniej udzielać będą zwykłych hipotek – sugerują dane zebrane przez HREIT. Ma to sens, bo kolejka ubiegających się o kredyty wyraźnie się przerzedziła. To dlatego o klienta trzeba lepiej zadbać. Efekt? Zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny wzrosła wobec grudnia aż o 5% i przekracza dziś 670 tys. złotych.
Bez „Bezpiecznego Kredytu 2%” popyt na „hipoteki” wyraźnie spadł. Banki długo nie czekały i zaczęły działać. Widząc mniejszy popyt na kredyty mieszkaniowe, postanowiły ułatwić dostęp do finansowania – sugerują najnowsze dane zebrane przez HREIT.
Bez dopłaty zdolność w górę o ponad 30 tysięcy
W efekcie zdolność kredytową trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych banki oceniły teraz na trochę ponad 672 tys. złotych – wynika ze styczniowej ankiety przeprowadzonej przez HREIT. To o ponad 45% więcej niż przed rokiem.
Nie to jest jednak w najnowszych danych najciekawsze. W porównaniu do grudnia 2023 roku zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny wzrosła bowiem aż o ponad 34 tysiące złotych, czyli o ponad 5%. Jak na jeden miesiąc jest to bardzo duża zmiana. Nie sposób uzasadnić jej rosnącymi wynagrodzeniami, ani spadkiem oprocentowania, bo obie te zmiany co prawda w ostatnim miesiącu zaszły, ale w zbyt małej skali, aby uzasadnić ponad 5-proc. wzrost zdolności kredytowej.
Wytłumaczenia można natomiast szukać w fakcie, że wraz z końcem grudnia skończył się też program „Bezpieczny Kredyt 2%”. To dla banków oznacza wyraźny spadek popytu na kredyty. Powinno więc zależeć im na tym, aby więcej zwykłych klientów mogło załapać się na kredyt hipoteczny. Sposobem na to jest wyższa zdolność kredytowa.
Nawiasem mówiąc tuż przed wprowadzeniem programu preferencyjnych kredytów również mieliśmy do czynienia z zastanawiającymi zmianami w zdolności kredytowej naszej przykładowej rodziny. Przypomnijmy, że w czerwcu 2023 roku raptem tąpnęła ona o ponad 50 tysięcy złotych i wtedy też trudno było to inaczej wytłumaczyć niż tym, że banki przykręcając trochę kurki z kredytami, szykowały się na nawałę wniosków kredytowych od Polaków sięgających po tani i łatwo dostępny kredyt na zakup pierwszego mieszkania.
Na mieszkanie pożyczysz równowartość kilkuletnich zarobków
Cóż jednak dokładnie wynika z faktu, że nasza przykładowa rodzina może pożyczyć przeciętnie 672 tys. złotych? Dla poprawnej interpretacji tego wyniku należy dodać, że liczba ta jest medianą. To znaczy, że połowa instytucji deklarowała możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a w połowa mniejszej. W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej familii na ponad 700 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Pekao, Velobanku czy Aliora. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt, szybki proces udzielania kredytu lub preferencje dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 10 678 zł netto | |||||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować | ||
| Alior Bank S.A. | 760 244 zł | 6,86% | 90% | ||
| Bank Pekao | 748 400 zł | 7,21% | 90% | ||
| VeloBank | 721 163 zł | 7,19% | 90% | ||
| Bank Millennium | 689 000 zł | 7,25% | 90% | ||
| PKO Bank Hipoteczny | 672 200 zł | 7,52% | 90% | ||
| PKO Bank Polski | 672 200 zł | 7,52% | 90% | ||
| ING | 643 266 zł | 6,80% | 80% | ||
| BOŚ Bank | 629 275 zł | 7,71% | 90% | ||
| Santander | 602 812 zł | 7,51% | 90% | ||
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 10 678 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 22.01.2024 r.) | |||||
Zdolność kredytowa w 2024 roku powinna rosnąć, ale nie bez problemów
Warto dodać, że dziś dostępne prognozy pozwalają optymistycznie patrzeć na najbliższą perspektywę dostępu do kredytów mieszkaniowych. Wynagrodzenia w Polsce mają bowiem w bieżącym roku rosnąć szybciej niż inflacja. Nawet więcej – realny wzrost siły nabywczej przeciętnej pensji ma mieć dynamikę niewidzianą od kilku lat. Do tego wciąż rynek ma nadzieję na wyraźny spadek stóp procentowych. Co prawda przewidywaniom takim przeczy większość bankowych ekonomistów, ale niewzruszone tym kontrakty terminowe wyceniają rychły powrót RPP na ścieżkę obniżek stóp procentowych.
W efekcie jeśli nasze pensje będą rosły, a oprocentowanie spadało, to zdolność kredytowa Polaków ma mocne podstawy do wzrostu w 2024 roku.
Wielką niewiadomą pozostają natomiast działania rządu. Z jednej strony mamy zapowiedź uruchomienia w drugiej połowie roku programu tanich kredytów dla dużych rodzin i osób kupujących pierwsze mieszkanie, ale nad szczegółami prace dopiero trwają. Jeśli program wszedłby w życie, to ma szanse wyraźnie ułatwić drogę do własnego „M” dla beneficjentów programu.
W tej beczce miodu jest jednak też co najmniej łyżka dziegciu. Rząd zapowiedział bowiem zmiany w zasadach działania Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Jednym z zapisów jest to, aby po darmową, a nawet częściowo umarzaną pożyczkę na spłatę rat, mogli zgłaszać się posiadacze kredytów mieszkaniowych, którzy na ratę wydają ponad 40% dochodów. Jest to tak liberalny zapis, że może negatywnie wpłynąć na dostęp do kredytów. W oczach banków takie zapisy rodzą bowiem ryzyko, że ktoś kto dostanie kredyt niedługo potem może ustawić się w kolejce po wsparcie pochodzące ostatecznie z kasy banku. Aby dostosować się do tych zapisów kredytodawcy mogą być zmuszeni do liczenia zdolności kredytowej na bardziej restrykcyjnych zasadach.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
Wojciech Boczoń
