Wkład własny i zdolność kredytowa to dwie najważniejsze kwestie przy ubieganiu się o kredyt. Bez środków własnych i odpowiednich dochodów nie otrzymamy kredytu. O ile, łatwo jest wyliczyć ile oszczędności będzie potrzebnych, jako wkład własny do kredytu, o tyle ze zdolnością kredytową jest już trudniej, bowiem wpływa na nią kilka ważnych czynników.
Zakup nieruchomości, nawet finansowanej kredytem, wiąże się z koniecznością spełnienia pewnych określonych kryteriów. Jednym z najważniejszych jest konieczność posiadania wkładu własnego. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego kwota udzielonego kredytu w roku 2016 nie może być wyższa niż 85 proc. wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to więc, że konieczne jest wniesienie 15 proc. wkładu własnego. Regulacje pozwalają udzielić jednak kredytu do 90 proc. wartości pod warunkiem ubezpieczenia części brakującego wkładu własnego. Oznacza to, że w niektórych bankach do uzyskania kredytu wystarczy 10 proc. środków własnych. Jednak jest to próg minimalny i bez tych środków kredytu nie uzyskamy. Przykładowo, nabywając nieruchomość o wartości 380 tysięcy złotych, konieczne jest posiadanie minimum 38 tysięcy oszczędności. W praktyce jednak musimy być przygotowani na nieco większy wydatek, gdyż zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu wiążą się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej, w przypadku rynku wtórnego podatku od czynności cywilnoprawnych, czy prowizji o udzielenia kredytu. Może okazać się, że opłaty dodatkowe wyniosą nawet około 5 proc.
Wkład własny z budżetu?
Możliwość pokrycia całego lub nawet częściowego wkładu własnego daje program Mieszkanie dla Młodych. W ramach rządowych dopłat do wkładu własnego możemy otrzymać 10, 15, 20 lub 30 proc. wartości nieruchomości. Kwoty te często są niższe od umownych procentowych wartości między innymi za sprawą metrażu, do którego naliczana jest dopłata. W praktyce dopłata może wynosić od 6 do 25 procent wartości, zatem nie zawsze pokryje w całości wymaganych wkład własny. O kredyt z dopłatą mogą ubiegać się małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dzieci lub osoby niepozostające w związku małżeńskim. Niestety, na rok 2016 pula dopłat została wyczerpana, aktualnie można ubiegać się o takie kredyty tylko w sytuacji, gdy zapłata ostatniej transzy za nieruchomość i uruchomienie dopłaty nastąpi w roku 2017 lub 2018.
Ile trzeba zarabiać?
Drugim niezwykle ważnym elementem kredytu obok wkładu własnego jest zdolność kredytowa. Kredyt może być udzielony tylko tym osobom, które w ocenie banku zarabiają wystarczająco dużo, aby po pokryciu wszelkich opłat były jeszcze w stanie terminowo regulować ratę kredytu. Każdy bank uwzględnia w swoich wyliczeniach raty kredytów, które już spłacamy, a także przyznane limity w kartach kredytowych czy kredytach odnawialnych w koncie. Warto tu jednak zauważyć, że nawet gdy z karty kredytowej nie korzystamy, to będzie ona policzona jako nasze potencjalne zobowiązanie. Oczywiście obciążeniem nie będzie cały przyznany limit, ale około 4-6 procent tej kwoty. Tym niemniej obniży to naszą zdolność kredytową i czasami warto przy okazji kredytu uporządkować swoje finanse i zlikwidować zbędne produkty. Na zdolność kredytową wpływ ma także liczba osób na utrzymaniu. Inne możliwości uzyskania kredytu ma osoba samotna, a inne rodzina z 2 dzieci, nawet jeśli dochody i zobowiązania są identyczne. W ostatnich miesiącach wiele banków, pod wpływem nacisku Komisji Nadzoru Finansowego, zaostrzyło swoje wymogi i przy liczeniu zdolności kredytowej zakłada bardziej realne niż kiedyś koszty utrzymania. Aktualnie należy liczyć, że jedna osoba w gospodarstwie domowym to około 800 złotych po stronie kosztów utrzymania. Oznacza to, że przykładowo małżeństwo z 2 dzieci w ocenie banku na utrzymanie przeznacza miesięcznie minimum 2400-2600 złotych. Dopiero po uwzględnieniu tej kwoty można policzyć, ile można przeznaczyć na ratę nowego kredytu. Przykładowo, przy założeniu, że rodzina 4 osobowa osiąga łączne dochody na poziomie 7000 netto i braku innych zobowiązań finansowych, zdolność kredytowa będzie wynosić około 550 tysięcy złotych. Oznacza to ratę w wysokości około 2600 złotych. Jeśli o kredyt będzie ubiegała się rodzina z 1 dzieckiem, która zarabia 6000 netto i nie posiada zobowiązań finansowych, to zdolność kredytowa wyniesie około 480 tysięcy złotych. Wówczas miesięczna rata wyniesie około 2250 złotych dla okresu 30 letniego.
Sprawdź sam na ile Cię stać
Oprócz badania zdolności kredytowej przez bank, bardzo ważną sprawą jest także samodzielnie policzenie swoich możliwości finansowych. Kwota sugerowana przez kredytodawcę jest oczywiście wskazówką, ale każdy powinien także policzyć, na jaką ratę jest gotowy, ile co miesiąc jest w stanie płacić. Może okazać się, że przykładowe 380 tysięcy złotych wyliczone przez bank i rata na przykład w wysokości około 2300 złotych, to zbyt duża kwota jak na nasze możliwości finansowe. Takie miesięczne zobowiązanie będziemy posiadać, jeśli zaciągniemy kredyt na 20 lat. Niższe raty zapłacimy, jeśli okres kredytowania wydłużymy o kilka lat. Jeśli kredyt będziemy spłacać 30 lat, wówczas rata będzie wynosić około 1800 złotych. Dla 35 letniego okresu spłaty wyniesie ona około 1680 złotych. Kalkulując swoje możliwości trzeba także pamiętać o tym, że oprocentowanie i rata są zmienne. W wyniku podwyżek stóp procentowych miesięczna rata może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. Taki scenariusz powinniśmy także uwzględnić szacując swoje możliwości.
Kto może dostać kredyt?
O kredyt mieszkaniowy może ubiegać się osoba osiągają stabilne dochody. Wbrew obiegowym opiniom nie oznacza to, że na kredyt mogą liczyć tylko zatrudnieni na etacie na czas nieokreślony. Również umowy terminowe są honorowane, chociaż nie może to być umowa, która wygasa za kilka tygodni. Banki oczekują, aby aktualna umowa obowiązywał jeszcze przez minimum 12 miesięcy. O kredyt mogą także starać się pracujący na umowach zlecenie czy o dzieło. Jeśli tylko regularnie osiągamy dochody w takiej formie, to droga do kredytu nie jest dla nas zamknięta. Pożądane przez banki są także osoby prowadzące działalność gospodarczą. Jednak w tym przypadku musi być ona wykonywana od minimum 12 miesięcy, chociaż w wielu instytucjach jest wymóg minimum 24 miesięcy. Oczywiście warunkiem, który muszą spełnić wszyscy kredytobiorcy jest nienaganna historia kredytowa. Jeśli wcześniej spłacaliśmy swoje zobowiązania nieterminowo to kredytu nie otrzymamy.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Wojciech Boczoń
