Dobrze skonstruowana umowa najmu to podstawowe zabezpieczenie przy wynajmie mieszkania. Najwięcej ochrony właścicielowi nieruchomości daje najem okazjonalny, który ułatwia pozbycie się najemcy w sytuacji gdy ten nie płaci za mieszkanie i nie chce opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy.
Wynajem mieszkania to biznes jak każdy, warto poświęcić czas i energię by jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Podpisywanie dokumentów należy zacząć od zweryfikowania potencjalnego najemcy. Można poprosić o kilka dokumentów tożsamości, sprawdzić gdzie pracuje i czy zarabia tyle, że będzie go stać na opłaty. To jednak nie daje pełnej gwarancji, że problemy się nie pojawią. Najem okazjonalny oferuje dużo większy poziom bezpieczeństwa, bo w razie problemów pozwala na eksmisję nieuczciwego lokatora. Najem okazjonalny działa na podstawie art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów oraz kodeksu prawa cywilnego. Do polskiego porządku prawnego został wprowadzony niedawno, bo pod koniec 2009 r. nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów.
Konieczny notariusz
Aby najem okazjonalny był skuteczny, umowa powinna spełniać określone w ustawie warunki. Przede wszystkim musi zawierać podpisane w obecności notariusza oświadczenie najemcy o tym, że opuści lokal po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Kolejnym obowiązkowym punktem jest wskazanie miejsca (za zgodą jego właściciela), do którego w razie czego najemca będzie mógł się wyprowadzić. Ale to nie koniec. Umowa taka musi zostać zawarta na czas określony, ale nie dłuższy niż 10 lat (choć potem może zostać przedłużona), a z rozwiązania tego skorzystać mogą tylko osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Ustawa nakłada na wynajmującego jeszcze jeden obowiązek: w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu umowa musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Jeśli tego nie zrobi, umowa będzie po prostu standardową umową najmu.
Najem okazjonalny można stosować wyłącznie przy wynajmowaniu lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i przysługuje on tylko właścicielom (w tym także posiadaczom własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu). Nie można zatem z niego skorzystać w przypadku podnajmu mieszkania lub jego części ani przy wynajmie lokalu użytkowego.
W sytuacji gdy najemca nie będzie wywiązywał się ze zobowiązań (np. pojawią się zaległości z płatnościami), wynajmujący może wypowiedzieć umowę i na piśmie wezwać go do opuszczenia mieszkania. W przypadku niepowodzenia, właściciel nieruchomości ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy, które podpisał u notariusza. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego, sprawę trafia do komornika i następuje eksmisja.
Im więcej zabezpieczeń tym lepiej
Najem okazjonalny jest silnym zabezpieczeniem interesów wynajmującego, warto jednak dopilnować też innych jej zapisów. Chodzi o to, by dokładnie rozgraniczyć kwestię odpowiedzialności za opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości. Im umowa bardziej szczegółowo opisywać będzie obowiązku obu stron, tym lepiej. Poziom bezpieczeństwa podnosi też kaucja, która wpłacana jest przez najemcę wraz z pierwszym czynszem na poczet ewentualnych zaległości w płatnościach lub zniszczeń w mieszkaniu. Jeśli nie będzie takiej potrzeby, to na końcu obowiązywania umowy kaucja jest po prostu zwracana najemcy.
Najem okazjonalny rozwiązuje dość powszechny problem właścicieli mieszkań na wynajem, którzy nie mają narzędzi do pozbycia się lokatorów, którzy nie chcą się wyprowadzić. Nawet wyroki eksmisyjne bywają często nieskuteczne, bo brakuje lokali, do których można by przenieść lokatorów. Dodatkowo, w przypadku najmu okazjonalnego eksmisję można zastosować także w stosunku do kobiet w ciąży i małoletnich, nie obowiązuje też okres ochronny od 1 listopada do 31 marca, w którym normalnie nie można przeprowadzić eksmisji.
Warto, by z instytucją najmu okazjonalnego zapoznali się nie tylko właściciele nieruchomości, ale i osoby szukające lokalu do zamieszkania, szczególnie, że jest on stosowany także przez Fundusz Mieszkań na Wynajem, który w najbliższych latach ma wprowadzić na rynek najmu 20 tys. mieszkań w sześciu miastach: Gdańsku, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie oraz Wrocławiu.
Marcin Krasoń, Home Broker
Wojciech Boczoń