Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego klient otrzymuje szereg korzyści, ale jednocześnie godzi się na pewne ryzyko, szczególnie jeśli nabywa nieruchomość będącą dopiero w budowie. Home Broker przypomina jak zminimalizować prawdopodobieństwo problemów, bo choć ustawa deweloperska zwiększyła bezpieczeństwo kupujących, to ostrożności nigdy za wiele.
Od wiosny 2012 r. (wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej) klient i deweloper muszą podpisać umowę przedwstępną u notariusza, co podnosi bezpieczeństwo transakcji. Ta sama ustawa wprowadza obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, z którego środki trafiają na konto dewelopera dopiero w miarę postępu prac. Ale uwaga, bo to zabezpieczenie jest wprawdzie obligatoryjne, ale tylko jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do sprzedaży po wejściu w życie ustawy. Tymczasem na rynku wiele nieruchomości rachunku powierniczego jeszcze nie ma. W przypadku bankructwa dewelopera przed ukończeniem budowy, osoby, które kupiły mieszkania z rachunkiem powierniczym, mogą odzyskać choć część wpłaconych środków. Dlatego warto zwrócić uwagę, czy kupowany przez nas lokal takie zabezpieczenie oferuje.
KW przejrzysz bez wychodzenia z domu
Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania warto zweryfikować, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Najłatwiej sprawdzić to w księdze wieczystej. Od czterech lat działa internetowa przeglądarka ksiąg wieczystych (http://ekw.ms.gov.pl), więc żeby przejrzeć KW nie trzeba wychodzić z domu, wystarczy znać jej numer. Z księgi wieczystej dowiemy się też, czy działka lub budynek nie są obciążone hipoteką lub niespodziewanymi służebnościami. Wzmiankami o hipotekach zabezpieczających spłatę kredytu na zakup działki lub budowę bloku nie należy się przejmować, a jedynie dopilnować, by w chwili zawarcia umowy deweloper przedstawił zaświadczenie z banku, który zobowiązuje się zwolnić z obciążeń kupowane mieszkanie. Przygotowując się do zakupu nieruchomości od dewelopera warto też zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), z którego dowiemy się, czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości.
Nabywca mieszkania powinien dopilnować, by w umowie znalazły się zapisy o karach umownych za jej niedotrzymanie przez każdą ze stron. Chodzi o to, by w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji z winy dewelopera, klient mógł dochodzić odszkodowania.
Sprawdź mieszkanie i jego otoczenie
Kupując mieszkanie (szczególnie na wczesnych etapach inwestycji) warto przyjrzeć się pozwoleniu na budowę (pamiętajmy, że jest ono ważne przez trzy lata). Ostateczne pozwolenie gwarantuje, że budowa nie zostanie zablokowana przez urzędowe procedury. W dokumencie tym będą też zawarte informacje o tym, jak będzie wyglądał budynek i jego otoczenie.
Już na etapie poszukiwania mieszkania należy zwracać uwagę na obecne i przyszłe jego otoczenie. O ile obecne łatwo jest sprawdzić osobiście, to przenieść się w przyszłość i odwiedzić okolicę za 10 czy 15 lat nie jest już tak łatwo. Wprawdzie zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia, ale warto poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie sprawdzając plan zagospodarowania przestrzennego i zamiary gminy dotyczące najbliższej okolicy. Może się bowiem okazać np., że będziemy mieszkać blisko drogi szybkiego ruchu (co dla niektórych może być zaletą), ale bez dostępu do węzła i możliwości wjechania na nią (kiedy już o zaletach trudno mówić).
Prześwietl dewelopera
Oprócz jak najdokładniejszego sprawdzenia mieszkania, osiedla i jego otoczenia, Home Broker zaleca też szczegółowe przyjrzenie się samemu deweloperowi. Najłatwiej mają klienci firm notowanych na giełdzie, bo bez większego problemu można prześwietlić historię i sytuację takiej firmy. W przypadku innych spółek wymaga to więcej zachodu, ale nie jest niemożliwe. Oprócz wyników finansowych i ogólnej kondycji, sprawdźmy też jakość już wykonanych inwestycji. Internet jest kopalnią opinii na wszystkie tematy, trzeba jednak pamiętać, że nie jest wyrocznią i nie wszystkie wpisy są prawdziwe. Niektóre mogą pochodzić od konkurencji lub od samej firmy. Warto więc odwiedzić budowę, porozmawiać z podwykonawcami (czy deweloper nie ma zaległości w płatnościach?) czy obejrzeć już oddane inwestycje i zapytać ich mieszkańców o współpracę z deweloperem. Dla wielu Polaków zakup mieszkania to najważniejsza inwestycja w życiu, warto poświęcić nawet kilka tygodni na przygotowanie jej, by potem przez wiele lat spać spokojnie.
Home Broker przypomina:
– poszukaj mieszkania z rachunkiem powierniczym;
– przejrzyj księgę wieczystą i wpisy w KRS;
– zapoznaj się z pozwoleniem na budowę;
– sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego;
– sprawdź historię i sytuację dewelopera;
– odwiedź budowę, porozmawiaj z ludźmi.
Marcin Krasoń, Home Broker // ++e++); // ]]>
marcin.krason at homebroker dot pl
Wojciech Boczoń