Według szacunków NBP w II kwartale aż 42% nowych mieszkań w największych miastach zostało kupionych jako inwestycje. Nie powinno to dziwić biorąc pod uwagę, że realne oprocentowanie lokat bankowych jest ujemne. Co gorsza, MFW prognozuje, że inflacja w Polsce w latach 2020-2021 ma wzrosnąć aż do 3,5%. Takiego poziomu inflacji nie pokona żadna lokata. Inwestycje w mieszkania na wynajem przynoszą natomiast kilkukrotnie wyższe zyski. Expander ostrzega jednak, aby zachować ostrożność. Rośnie bowiem ryzyko powstania bańki na rynku i jej bolesnego pęknięcia.
W najnowszym raporcie NBP na temat sytuacji na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2019 r. można znaleźć ciekawy wykres. Pokazuje on popyt na nowe mieszkania w największych miastach z podziałem na osoby kupujące mieszkanie dla siebie (popyt konsumpcyjny) i tych, dla których kupowane mieszkanie jest inwestycją (popyt inwestycyjny). Z wykresu wynika, że w II kwartale blisko połowę (42%) sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym kupili inwestorzy. Taka sytuacja trwa już od ponad 2 lat. Nie ma w tym nic złego dopóki te mieszkania nie stoją puste. W którymś momencie rynek się jednak nasyci i część inwestorów może mieć problem ze znalezieniem najemców.
Oprocentowanie lokat bankowych najniższe w historii
Tak ogromne zainteresowanie inwestycjami w mieszkania wynika z tego, że w ten sposób można uzyskać wielokrotnie wyższe zyski niż lokata bankowa. Według najnowszych danych NBP, oprocentowanie lokat spadło do najniższego poziomu w historii (1,34%). Kupując lokal na wynajem (bez kredytu) można obecnie uzyskać stopę zwrotu wynoszącą średnio ok. 7% brutto (przy założeniu, że będzie ono zamieszkane przez 12 miesięcy w roku). W przypadku wykorzystania kredytu, może to być nawet ponad 20% rocznie. W takim przypadku dochodzą co prawda dodatkowe koszty (odsetki, prowizja itp.), ale inwestując 50 000 zł można kupić mieszkanie nawet za 500 000 zł. Zyski są więc bardzo wysokie, gdyż są wypłacane od kwoty wielokrotnie wyższej niż zainwestowane 50 000 zł. To może kusić, ale jest bardzo ryzykowne.
Po pierwsze za kilka lat mogą wzrosnąć stopy procentowe i znacząco podwyższyć ratę kredytu. Poza tym na rynek najmu trafia tak dużo mieszkań, że część możne nie znaleźć najemcy. Wtedy inwestor sam musi ponosić koszty utrzymania mieszkania i jeszcze spłacać kredyt. Istnieje też ryzyko, że w kolejnych latach na rynku mieszkaniowym powstanie bańka. Szybko rosnące ceny mieszkań mogą zachęcić do zakupów spekulacyjnych, czyli dokonywanych z myślą o szybkiej odsprzedaży po wyżej cenie. W takiej sytuacji ceny szybko rosną, aż do momentu, gdy brakuje chętnych, żeby płacić jeszcze więcej. Wtedy bańka pęka, co jest bardzo bolesne zarówno dla inwestorów jak i dla finansujących je banków. Dlatego zachęcamy, aby przed podjęciem decyzji inwestycyjnej skupiać się nie tylko na możliwych zyskach, ale również przeanalizować ryzyka.
Banki już próbują hamować popyt na kredyt
Na koniec warto dodać, że w ostatnim czasie banki podjęły pewne kroki, aby ograniczyć ryzyko napompowania bańki na rynku nieruchomości. Zauważalnie podwyższyły marże dla kredytów z niskim (10%-20%) wkładem własnym. Po ostatnich podwyżkach średnia marża dla takich kredytów wynosi już 2,46%, czyli jest najwyższa od 2010 r. To sprawia, że rosną raty nowo udzielanych kredytów i jednocześnie powoduje spadek ich dostępności. Wydaje się jednak, że to jeszcze nie koniec tego rodzaju zmian i prawdopodobne są kolejne podwyżki i utrudnienia w dostępnie do kredytów hipotecznych.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Wojciech Boczoń