Na budowę domu złoży się wiele pomniejszych etapów. Jak ustawić prace, żeby ekipy nie wchodziły sobie w drogę, a całość została wykonana zgodnie ze sztuką? W pierwszym odcinku nowej serii w Bankier.pl „Na budowie” rozmawiamy ze specjalistką ds. inwestycji projektowych jednego z biur projektowych*.
Fot. KWS/Bankier.pl
Malwina Wrotniak: Mówi się, że nad gruntownymi przygotowaniami do budowy domu możemy spędzić nawet pół roku. Dopiero wtedy czas na przysłowiowe wbicie pierwszej łopaty. Tyle że wbicie łopaty raczej nie będzie pierwszą operacją na placu budowy…
Ewa Kędziora: Wbrew pozorom, wbicie łopaty wcale nie jest pierwszą czynnością na placu budowy. Na wstępie trzeba ustalić w którym miejscu na działce będzie stał budynek. Następnie ściąga się humus, czyli wierzchnią warstwę podłoża, a potem geodeta powinien wytyczyć obrys domu, po to, żeby wiedzieć, gdzie kopać pod fundamenty. Moim zdaniem dobrze jest również zamówić badanie geologiczne gruntu. Takie badanie kosztuje kilkaset złotych, co w skali budowy nie jest dużą kwotą, a dzięki temu dowiemy się, jakie są warunki gruntowe na działce. Pozwoli to uniknąć przykrych niespodzianek, jak choćby wysoki stan wód gruntowych. Jeśli dookoła są już wybudowane domy, można po prostu o specyfikę gruntu podpytać sąsiadów.
Ważne jest również, że do obowiązków inwestora należy stworzenie zaplecza socjalnego dla pracowników. Trzeba więc pomyśleć o zapewnieniu latryny, jakiegoś pomieszczenia (kontenera) do przebrania się lub składowania narzędzi. Jeśli na działce będą robione głębokie wykopy, trzeba je też oznaczyć.
Niektórzy rozpoczynają od ogrodzenia i zabezpieczenia działki, na której właśnie startuje budowa. To zawsze jedyne słuszne podejście?
Jeśli dojazd do działki jest utrudniony, nie warto robić stałego ogrodzenia, bo może ono utrudnić dostawy materiałów czy wjazd ciężkiego sprzętu. Lepiej pomyśleć o ogrodzeniu tymczasowym, które można łatwo zdemontować, a w przypadku jego uszkodzenia – straty nie będą wielkie.
Czy przed startem budowy warto ubezpieczyć dom w budowie?
Na to pytanie każdy inwestor musi sobie odpowiedzieć sam. Czasem to, czy ubezpieczyć budowę, zależy od umowy kredytowej zawartej z bankiem, bo zdarza się, że jest to jeden z warunków otrzymania kredytu. Niektórzy zamiast ubezpieczenia wynajmują osobę do stróżowania, jeszcze inni ogradzają teren i placu budowy pilnuje pies.
Czy warto ubezpieczyć wykorzystywany tam sprzęt i pracujących na budowie ludzi?
Ekipy budowlane powinny posiadać takie ubezpieczenia, ale w praktyce jest z tym różnie. A ponieważ to właściciel działki odpowiada za to, co się na niej dzieje – warto zabezpieczyć się przed przykrymi niespodziankami i odpowiednie ustalenia zawrzeć w umowie.
Według mnie sporządzenie umowy jest sprawą absolutnie konieczną. Taki dokument najlepiej podpisywać z każdą ekipą, na każdy etap prac. W umowie warto określić nie tylko zakres, termin i cenę prac, ale też sposób odbioru przez inwestora poszczególnych prac, czas na ewentualne reklamacje, termin na naprawienie usterek itp. Mając w ręku dobrze sporządzoną umowę, inwestor czuje się bezpieczniej, a w przypadku ewentualnych sporów, łatwiej jest je rozwiązać, choćby na drodze sądowej.
Jaka będzie kolejność wykonywania prac budowlanych, zakładając, że dom jest murowany i chcemy doprowadzić go do stanu surowego zamkniętego?
Do stanu surowego zamkniętego większość prac powinna być wykonywana jedna po drugiej, bo na tym etapie często są one od siebie zależne. Złóżmy, że budujemy dom z użytkowym poddaszem. W tej sytuacji kolejność prac jest następująca: wykonanie płyty fundamentowej lub fundamentów z podłogą, wymurowanie ścian nośnych, wykonanie stropu, wykonanie więźby i pokrycia dachowego. Ściany szczytowe domurowuje się, kiedy zostanie skończona więźba dachowa.
Jednocześnie z zakładaniem dachówek można murować ścianki działowe na poddaszu. Jeśli będziemy chcieli stawiać działówki na etapie wykonywania więźby – ekipy mogą sobie wzajemnie przeszkadzać.
Potem przychodzi czas na podjęcie decyzji, czy ocieplenie budynku zrobić kiedy już będzie prawie gotowy, czy wykonać je jeszcze na etapie stanu surowego zamkniętego. Uważam, że drugie rozwiązanie jest lepsze. W budynku ocieplonym na etapie stanu surowego zamkniętego można spokojnie robić prace wykończeniowe nawet zimą. Warto dodać, że niewskazane jest ocieplanie domu przy bardzo wysokich czy ujemnych temperaturach. Najlepszy czas to wiosna lub jesień. W przypadku domów energooszczędnych także zdecydowanie lepiej jest zrobić izolację na etapie stanu surowego zamkniętego. Wstawienie okien i drzwi zamyka ten etap budowy.
Zadań nie brakuje. Czy warto ufać ekipom, które twierdzą, że są specjalistami od wszystkich etapów?
I w tym wypadku warto zastosować zasadę ograniczonego zaufania. Z pewnością są firmy, które działają bardziej kompleksowo, ale lepiej to sprawdzić. Oczywiście można kierować się opiniami innych budujących na temat danego wykonawcy, poszukać opinii na różnych forach budowlanych, podpytać znajomych, ale najprostszy sposób to – o ile jest taka możliwość – przyjrzenie się już wybudowanym przez niego domom. Fachowa firma, która wykonała dobrze zlecenie, na pewno bez problemu wskaże wcześniejsze realizacje, które są przecież swoistą wizytówką.
Które z pracujących na budowie podmiotów powinny mieć państwowe albo branżowe uprawnienia?
Na pewno inspektor nadzoru i kierownik budowy.
W jaki sposób inwestor może takie uprawnienia odpowiednio posprawdzać?
Istnieją Izby przynależności zawodowej, jak choćby Izba Inżynierów Budownictwa czy Izba Architektów. Każdy członek takiej izby ma przydzielony numer uprawnień. Dodatkowo osoby uprawnione np. do projektowania posiadają dokumenty potwierdzające swoje kompetencje (decyzja o stwierdzeniu przygotowania zawodowego).
Uznajmy, że wchodzimy w etap wykończenia domu doprowadzonego na razie do stanu surowego. Wydaje się, że tu obowiązuje już pełna dowolność w kwestii doboru kolejności ekip i prac. Jaką kolejność jednak warto zachować?
Na tym etapie zupełnej dowolności jeszcze nie ma. Są prace, które najlepiej wykonać w pewnej ustalonej kolejności – warto tak je tak zaplanować, żeby następny krok nie zniszczył wcześniejszego. Jak choćby położenie instalacji. Najpierw się je rozprowadza, a dopiero potem tynkuje ściany. Rozsądne jest zrobienie w pierwszej kolejności instalacji sanitarnych, a potem elektrycznych, bo kablem łatwiej ominąć rury, niż odwrotnie. Co jeszcze? Dobrze jest wykonać najpierw tynki, a potem wylewki, co pozwoli nam uniknąć żmudnego zdrapywania tynku z podłóg. Grzejniki zawieszamy już po pomalowaniu ścian, schody drewniane montujemy także już po malowaniu.
Budowę domu rozpoczyna się od kwestii formalnych. Oficjalne zamknięcie budowy również wiąże się z jakimiś formalnościami?
Niestety tak. Trzeba zgłosić zakończenie budowy. Użytkowanie nowego budynku można zacząć, jeśli w okresie 21 dni od daty zgłoszenia zakończenia budowy urząd nie przedstawi zastrzeżeń lub uwag. Taka procedura dotyczy obiektów, wobec których nie jest wymagane pozwolenie na użytkowanie, a jedynie zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Informacja taka zawarta jest w decyzji pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na użytkowanie budynku jest bardziej sformalizowanym trybem, w związku z czym obowiązkowe są odbiór i wizyta na budowie urzędnika z nadzoru budowlanego oraz wydanie decyzji administracyjnej w sprawie pozwolenia na użytkowanie. Trzeba pamiętać, że potwierdzenie z urzędu o możliwości użytkowania domu niezbędne jest przy zameldowaniu, nadaniu numeru budynku, wpisaniu nieruchomości do ksiąg wieczystych i obniżeniu opłat za energię elektryczną z taryfy budowlanej na mieszkaniową. Ponadto w przypadku niektórych kredytów bankowych, takie urzędowe potwierdzenie może przyczynić się do obniżenia stopy procentowej od momentu wpisu w księdze wieczystej.
Rozmawiała Malwina Wrotniak, Bankier.pl
* Ewa Kędziora – specjalista d/s inwestycji projektowych w firmie Lipińscy Domy
Wojciech Boczoń
