Szukając mieszkania, w pierwszej chwili sugerujemy się ceną ofertową. Tymczasem cena transakcyjna, za którą faktycznie moglibyśmy nabyć własne „M”, może być niższa nawet o 5-7%. Jak to możliwe? Jak wynegocjować z deweloperem lepszą ofertę?
W sytuacji kupna-sprzedaży nieruchomości pojawia się kilka terminów, których znajomość może znacznie poprawić sytuację uczestników transakcji. Cena ofertowa to ta, za którą deweloper chciałby sprzedać dane mieszkanie. Podawana jest ona w katalogach i wyszukiwarce na stronie internetowej. Natomiast cena transakcyjna na początku nie jest znana i znajdzie się dopiero w akcie notarialnym.
Zazwyczaj ceny transakcyjne są o kilka procent niższe od ofertowych. Dla przykładu, w Krakowie średnia cena transakcyjna m2 za lokal z rynku pierwotnego wynosiła 6 289 zł (według danych NBP za I kwartał 2016 r.) i była o 258 zł niższa niż ofertowa. To największa różnica z sześciu największych miast przeanalizowanych przez NBP. Co ciekawe, w stolicy Małopolski w poprzednich latach ta rozbieżność była jeszcze większa – na początku 2015 r. sięgała ponad 700 zł.
Nieco mniejsza dysproporcja została odnotowana we Wrocławiu, gdzie za m2 trzeba zapłacić średnio 6 029 zł, tj. ponad 160 zł mniej niż w „pierwotnych” ofertach. W pozostałych aglomeracjach, np. w Poznaniu, czy Gdańsku różnica wynosi ok. 100-200 zł. Najmniej można zyskać w Łodzi – według NBP ok. 35 zł/m2.
Z czego wynikają te różnice?
Każde miasto to osobny rynek
Kształtowanie się ostatecznej wartości nieruchomości jest uzależnione przede wszystkim od lokalnej specyfiki rynku.
– Cena transakcyjna w największym stopniu zmienia się tam, gdzie podaż i popyt są największe. Wtedy sprzedający są bardziej elastyczni, muszą z jeszcze większą uwagą obserwować trendy i być otwarci na potrzeby klientów – wyjaśnia Piotr Kijanka, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo.
Wraz z rosnącą świadomością praw rynkowych, rozmowa z deweloperem czy też działem sprzedaży stała się normą. – W naszej firmie podejmujemy się dyskusji z każdym klientem – mówi przedstawiciel Grupy Geo.
Im wcześniej, tym lepiej
Kiedy najlepiej rozpocząć negocjacje? Najwięcej można zyskać jeszcze na etapie budowy inwestycji. Wówczas już sama oferta wyjściowa może być niższa nawet o 10%.
Warto jednak pamiętać, że przedmiotem rozmowy nie musi być tylko cena. Można ustalić również korzystniejszy harmonogram wpłat. Deweloperzy mogą uwzględnić nie tylko indywidualne możliwości, ale także terminy związane z procedurami bankowymi.
Kolejną kwestią jest treść umowy. Jej poszczególne punkty np. koszt zmian lokatorskich, aktu notarialnego, czy też napraw ewentualnych usterek także można negocjować.
Można zyskać nawet kilka procent
– Dzięki negocjacjom, ustalenia z klientem mogą wyjść daleko poza to, do czego zobowiązuje nas ustawa deweloperska – podsumowuje Piotr Kijanka z Grupy Deweloperskiej Geo.
Przypomnijmy, że zgodnie z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloperom nadano wiele obowiązków. Prowadzenie rachunku powierniczego, sporządzenie prospektu informacyjnego, podanie całkowitej ceny – to tylko kilka z nich.
Mając świadomość swoich praw, można wyjść daleko poza możliwości wynikające z przepisów. Do rozmowy warto przystąpić, nawet jeśli w efekcie na m2 zaoszczędzimy „tylko” 100 zł. W perspektywie 50-metrowego mieszkania można zyskać już 5 tys. zł, które można przeznaczyć na wykończenie zakupionego „M”.
Wojciech Boczoń