Spadki cen? Nie tym razem – wydaje się mówić rodzimy rynek mieszkaniowy. Epidemia spowodowała, że wzrosty straciły na dynamice, ale nie zniknęły. Za mieszkania w największych miastach trzeba płacić o ponad 10% więcej niż przed rokiem – wynika z danych NBP.
W trzecim kwartale mieszkania dalej drożały. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 9% wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań z drugiej ręki wzrosty cen były podobne. Średnia cena, którą wpisywali Polacy w aktach notarialnych wzrosła o 9,1%. Są to wyniki dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Dla rynku mieszkań używanych bank centralny liczy jednak też zmianę cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych mieszkań (tzw. indeks hedoniczny). Ten sugeruje, że na największych rynkach mieszkania używane w ostatnim roku zdrożały mocniej, bo o 10,8%. Dlaczego o tym piszemy? Powód jest prosty – jest to najbardziej wiarygodna informacja o tym jak w ostatnim czasie zmieniały się ceny mieszkań w Polsce. Powód jest prosty. Chodzi o to, że na zwykłą średnią cenę bardzo mocno wpływa to, jeśli Polacy kupią w danym czasie więcej apartamentów (wtedy średnia cena transakcyjna idzie do góry), albo wręcz przeciwnie – więcej wybierają mieszkań w PRL-owskich blokach (wtedy średnia cena spada). Analitycy NBP zbierają tak dokładne dane i mają ich tak dużo, że potrafią takie zmiany wychwycić i obliczyć „czystą” zmianę cen. Tak w uproszczeniu działa wspomniany indeks hedoniczny. Skoro już weszliśmy w meandry metodologii, to jeszcze jeden szczegół – dane, które NBP opublikował za trzeci kwartał tak naprawdę dotyczą okresu od czerwca do sierpnia. Liczby te bank centralny może jeszcze rewidować przy okazji kolejnych publikacji.
Wzrosty cen przyhamowały, ale nie zahamowały
Oczywiście ktoś mógłby powiedzieć, że w ciągu ostatniego roku doszło do niemałych zawirowań i te wzrosty, o których mówimy powyżej, wciąż zawdzięczamy w dużej mierze dobrym danym sprzed epidemii. I taka osoba miałaby częściowo rację. Fatycznie było tak, że pod koniec 2019 roku i na początku bieżącego mieszkania bardzo szybko zyskiwały na wartości. Potem nastąpiła epidemia i wzrosty spowolniły, ale wciąż dane banku centralnego pokazują, że choć dynamika zmian jest 2-3 krotnie niższa niż na początku roku, to kierunek się nie zmienił – mieszkania wciąż drożeją. Tak przynajmniej sytuacja wygląda na rynku wtórnym, który przez bank centralny jest lepiej zbadany.
Spójrzmy na szczegóły. Jeśli chodzi o ceny mieszkań używanych, to prosta średnia dla 7 rynków mówi w ostatnim kwartale o stabilizacji cen. Jednak wcześniej wspomniany indeks hedoniczny daje wyższy wynik. Sugeruje on bowiem, że przeciętne używane „M” zdrożało pomiędzy kwartałem trzecim i drugim o 1,6%.
To może sugerować, że Polacy chętniej kupują mieszkania w gorszych lokalizacjach i niższym standardzie. Dlatego właśnie zwykła średnia, która w prosty sposób wrzuca wszystkie transakcje do jednego worka, może pokazywać stabilizację cen. Gdy jednak zajrzymy głębiej i uwzględnimy jakość sprzedawanych nieruchomości, to zobaczymy wzrosty. Powody są co najmniej dwa – po pierwsze takie mieszkania są tańsze, a więc zwracają uwagę większego grona kupujących na własne potrzeby. Ponadto takie mieszkania chętnie wybierają inwestorzy, bo co do zasady rentowność wynajmu tańszych lokali jest wyższa niż tych z wyższej półki cenowej.
Polacy chcą bezpieczeństwa, zysków i ochrony przed inflacją
Najnowsze dane NBP potwierdzają, że pomimo obaw pojawiających się na początku epidemii, popyt na mieszkania jest wysoki. Fundamentalne powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. W obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.
Nie byłoby to możliwe gdyby nie fakt, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są mocne. Wzrosty cen, które obserwowaliśmy w ostatnich latach nie miały oparcia w kredytowym boomie, ale dochodach Polaków, które przez ostatnie 6 lat wzrosły niemal tak mocno jak ceny mieszkań – wynika z danych Eurostatu. Nie jest to wcale częsty przypadek jeśli weźmiemy pod uwagę kraje europejskie. Okazuje się bowiem, że w kilkunastu państwach ceny mieszkań w trakcie trwającej hossy rosły 2, 3 czy nawet 4 razy szybciej niż dochody obywateli.
Ceny najmocniej wzrosły w Poznaniu i Łodzi
Warto jeszcze rzucić okiem na poszczególne miasta. Jak zwykle dane NBP pokazują bowiem spore zróżnicowanie regionalne. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najmocniej mieszkania używane zdrożały w Łodzi (15%) i Poznaniu (17%). Na drugim biegunie znajdziemy Bydgoszcz, Opole i Zieloną Górę. W tych miastach ceny płacone za mieszkania wciąż są o 5% wyższe niż przed rokiem, przy czym ostatni kwartał przyniósł korektę wycen.
Mniejsze wzrosty zanotowano na rynku mieszkań nowych. W trzecim kwartale mieszkania w Gdyni były sprzedawane nawet o 1% taniej niż przed rokiem, a w Lublinie ceny wróciły do poziomu sprzed roku. Na drugim biegunie znajdziemy Kraków, Zieloną Górę, Warszawę i Kielce. W tych miastach deweloperzy sprzedawali „metry” o co najmniej 10% drożej niż przed rokiem.
| Ceny mieszkań w największych miastach (III kwartał 2020 r.) | ||||
| Lokalizacja | Mieszkania nowe | Mieszkania używane | ||
| Przeciętna cena transakcyjna | Zmiana cen w ciągu roku | Przeciętna cena transakcyjna | Zmiana cen w ciągu roku* | |
| (w zł za m kw.) | (w zł za m kw.) | |||
| Białystok | 5 827 zł | 4% | 5 716 zł | 8% |
| Bydgoszcz | 6 535 zł | 3% | 5 611 zł | 5% |
| Gdańsk | 9 024 zł | 6% | 8 839 zł | 9%** |
| Gdynia | 8 240 zł | -1% | 7 929 zł | 9%** |
| Katowice | 6 885 zł | 2% | 5 278 zł | 13% |
| Kielce | 5 725 zł | 10% | 4 770 zł | 9% |
| Kraków | 8 838 zł | 14% | 8 100 zł | 12% |
| Lublin | 6 188 zł | 0% | 6 331 zł | 12% |
| Łódź | 6 406 zł | 9% | 5 613 zł | 15% |
| Olsztyn | 6 370 zł | 9% | 5 635 zł | 9% |
| Opole | 6 067 zł | 7% | 5 421 zł | 5% |
| Poznań | 7 450 zł | 5% | 6 882 zł | 17% |
| Rzeszów | 6 173 zł | 1% | 6 516 zł | 7% |
| Szczecin | 7 023 zł | 6% | 6 185 zł | 11% |
| Warszawa | 10 184 zł | 11% | 9 962 zł | 7% |
| Wrocław | 8 109 zł | 6% | 7 301 zł | 11% |
| Zielona Góra | 5 113 zł | 13% | 4 430 zł | 5% |
| * Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań | ||||
| ** Średnia dla Gdańska i Gdyni | ||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP | ||||
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń
