Trudno na razie wyrokować, ale na pewno warto bacznie obserwować, co dzieje się z cenami mieszkań w najważniejszych ośrodkach miejskich w Polsce. Najnowsze dane Home Brokera i Open Finance wskazują bowiem, że zaczęły one rosnąć.
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance rośnie drugi miesiąc z rzędu, aktualny odczyt to 830,61 pkt, co jest wartością najwyższą od stycznia 2012. Jednocześnie po raz pierwszy od maja 2013 r. indeks wykroczył poza przedział 800-820 pkt, w którym przebywał przez 21 miesięcy. 830,61 pkt to o 3,8 proc. więcej niż rok temu i o 7,1 proc. więcej niż przed dwoma laty. Indeks wyliczany jest na podstawie transakcji na rynku mieszkaniowym dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, pokazuje on realną zmianę cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach.
Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Większe wahania cen w mniejszych miastach
W większości badanych przez Home Brokera i Open Finance miast ceny w ostatnim roku wzrosły. Z pięciu największych miast stawki najbardziej zmieniły się w Warszawie, gdzie zanotowaliśmy podwyżkę o 3,8 proc. O 3,5 proc. drożej niż przed rokiem jest we Wrocławiu, a o 1,2 proc. w Krakowie. W Gdańsku i Poznaniu ceny spadły, odpowiednio o 0,8 i 1,3 proc.
Na mniejszych rynkach dochodzi do mniejszej liczby transakcji i kilka droższych lub tańszych mieszkań może relatywnie łatwo wpływać na medianę ceny transakcyjnej. Gdy dodamy do tego efekt niskiej bazy, z jaką mamy do czynienia w niektórych ośrodkach miejskich, to okazuje się, że np. w Łodzi ceny mieszkań wzrosły w ciągu ostatniego roku o ponad 15 proc. Oprócz wspomnianych Warszawy i Wrocławia, kilkuprocentowe wzrosty zanotowano jeszcze w Bydgoszczy i Lublinie. Największa obniżka cen mieszkań miała miejsce w Toruniu – mediana ceny metra kwadratowego mieszkania spadła tam w ciągu roku o 6,1 proc. do poziomu 3943 zł.
Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w Toruniu stanowi 54,5 proc. stawki warszawskiej. Ceny w stolicy są oczywiście najwyższe, aktualna mediana to 7233 zł, o 100 zł (1,4 proc.) więcej niż przed miesiącem. Drugi na liście najdroższych miast jest niezmiennie Kraków (6357 zł za mkw., o 1,2 proc. więcej niż rok temu), a kolejne Wrocław (5571 zł za mkw.) oraz Poznań (5458 zł za mkw.). Stawki w Gdańsku, Gdyni i Lublinie mieszczą się w zakresie 5-5,5 tys. zł, a w pozostałych miastach poniżej progu 5 tys. zł za mkw.
| Miasto | Mediana ceny mkw. |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 369 zł | 1,8% | -1,8% |
| Bydgoszcz | 4 247 zł | 4,2% | 2,1% |
| Gdańsk | 4 993 zł | -0,8% | -0,2% |
| Kraków | 6 357 zł | 1,2% | -0,2% |
| Lublin | 4 743 zł | 4,7% | 6,3% |
| Łódź | 4 232 zł | 15,2% | 8,8% |
| Olsztyn | 4 387 zł | 0,7% | -2,7% |
| Poznań | 5 458 zł | -1,3% | 1,2% |
| Szczecin | 4 299 zł | 1,9% | 3,3% |
| Toruń | 3 943 zł | -6,1% | -0,5% |
| Warszawa | 7 233 zł | 3,8% | 1,4% |
| Wrocław | 5 571 zł | 3,5% | 2,6% |
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Komentarz i prognoza
Marcowy wzrost Indeksu Cen Transakcyjnych ponad górną granicę zakresu, w którym przebywał prawie dwa lata może być sygnałem, że na rynku zaczyna się coś dziać.
Potwierdzeniem tego są najnowsze dane firmy analitycznej REAS, która poinformowała, że w pierwszym kwartale 2015 r. deweloperzy sprzedali w sześciu największych miastach rekordowe 11,5 tys. mieszkań, co jest wartością większą od poprzedniego kwartału o 2,2 proc. Jednocześnie REAS zauważa, że deweloperzy utrzymują wysoką dynamikę wprowadzania kolejnych inwestycji do sprzedaży. W poprzednim kwartale na sześciu największych rynkach pojawiło się 11,3 tys. mieszkań, o 7 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i o 19 proc. więcej niż rok temu. Mamy więc minimalną przewagę sprzedaży nad uzupełnianiem oferty, co może skutkować lekkim wzrostem cen.
Rynek bez większych problemów obronił się przed spadkami cen, które groziły mu w związku ze wzrostem obowiązkowego wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Pomogła mu w tym ostatnia obniżka stóp procentowych, która sprowadziła stawkę WIBOR 3M (na jej podstawie wylicza się oprocentowanie kredytów) do poziomu 1,65 proc. Niskie oprocentowanie nie tylko zachęca do zaciągania kredytów, ale i zniechęca do zakładania lokat w bankach, co sprawia, że rośnie liczba osób kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych.
Bardziej znaczący niż w poprzednich kwartałach wzrost cen nieruchomości to bez wątpienia sygnał, że na rynku zaczyna się dziać coś ciekawego. Nie ma jednak co oczekiwać, że co miesiąc ceny będą rosły o 1 czy 2 proc. Oczekujemy raczej utrzymania kilkuprocentowego wzrostu w ujęciu rok do roku. Oprócz wymienionych już czynników, wpływ na ceny mieszkań mają także limity cenowe w programie Mieszkanie dla Młodych, a te na początku kwietnia w większości miast wzrosły.
Marcin Krasoń
Wojciech Boczoń