Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań z miesiąca na miesiąc stają się coraz mniejsze. Głównym powodem takiego stanu rzezy są przede wszystkim dynamicznie rosnące ceny, po jakich faktycznie zawierane są transakcje.
Od początku bieżącego roku różnice między średnimi cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań konsekwentnie zmniejszają się. Jak wynika z publikowanego co dwa miesiące wspólnego raportu Domiporta.pl i Open Finance, na rynku pierwotnym ceny, po jakich ostatecznie dochodziło do transakcji, w ostatnich trzech miesiącach były średnio o ok. 1 do 4 proc. niższe od tego, czego na początku oczekiwali sprzedający. Na rynku wtórnym różnice były nieco większe i wynosiły od ponad 5 proc. do niespełna 9 proc.
– Mimo początkowo słabych prognoz na ten rok dotyczących sprzedaży nieruchomości, wynikających min. z braku programu rządowego wspierającego zakup, kiepskiej sytuacji na rynku pracy, ogólnego spowolnienia gospodarczego i nienajlepszych nastrojów wśród konsumentów, pojawiły się jaskółki zwiastujące lekkie ożywienie – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych z serwisu Domiporta.pl. – Przede wszystkim czas wpłynął na ostudzenie zapędów sprzedających co przełożyło się na unormowanie i urealnienie cen ofertowych. W przypadku kupujących zaś zbieżność kilku istotnych elementów takich jak min. obniżki stóp procentowych, bardzo dobre warunki kredytowe, malejące oprocentowanie lokat i niepewność dotycząca nowego programu Mieszkanie dla Młodych sprawiają, że plany związane z zakupem własnego lokum przeradzają się w konkretne decyzje. Dotyczy to zwłaszcza osób dysponujących gotówką. Nie ponoszą one bowiem ryzyka związanego z podjęciem wieloletniego zobowiązaniem wobec banku, a dodatkowo alokują środki z coraz mniej opłacalnych lokat w jedno z najbezpieczniejszych aktywów za jakie uważane są nieruchomości. To lekkie ożywienie wpływa na wzrost cen transakcyjnych – dodaje ekspertka Domiporta.pl
Uśrednione dane dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia wskazują, że w przypadku rynku pierwotnego najmniejsze szanse na zejście z ceny przez dewelopera mają osoby zainteresowane zakupem mieszkań czteropokojowych i większych. Ceny transakcyjne były w takim przypadku o 1,3 proc. niższe od ofertowych. Z kolei z największymi różnicami mieliśmy do czynienia w segmencie lokali jednopokojowych (4,1 proc.).
Co ciekawe, w przypadku rynku wtórnego sytuacja przedstawia się niemal zupełnie na odwrót. Najmniejsze różnice występowały w przypadku kawalerek (5,5 proc.), zaś jedne największe przy mieszkaniach czteropokojowych i większych (8,5 proc.).
Jak ceny transakcyjne różniły się od cen ofertowych w ciągu ostatnich trzech miesięcy
| miasto | kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| Gdańsk | -18,4% | -5,9% | -6,7% | -3,8% |
| Kraków | 7,4% | -3,5% | -8,3% | -15,6% |
| Łódź | -8,2% | -6,4% | -0,1% | -6,7% |
| Poznań | -14,8% | -3,3% | -8,8% | -7,0% |
| Warszawa | -0,2% | -4,8% | -4,2% | -2,2% |
| Wrocław | -11,6% | -10,8% | -3,0% | -5,2% |
| ŚREDNIE* | -4,6% | -5,9% | -4,7% | -4,6% |
*ważone liczbą transakcji. źródło: Domiporta.pl, Open Finance
Malejące różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań, to cały czas zasługa tych samych dwóch czynników. Po pierwsze, dalej obserwujemy spadek cen ofertowych, choć należy podkreślić, że jest on symboliczny, natomiast to, co odgrywa tu główną rolę, to dynamicznie rosnące ceny transakcyjne. Średnie ceny ofertowe, pochodzące z ogłoszeń zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl, w ciągu dwóch miesięcy w zależności od wielkości lokalu albo pozostały na niezmienionym poziomie (mieszkania największe) albo zmniejszyły się o maksymalnie 0,5 (lokale trzypokojowe). Z kolei średnie ceny transakcyjne zaczerpnięte z wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance wzrosły o maksymalnie 2,5 proc. (kawalerki).
Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*
| rynek pierwotny | rynek wtórny | ||||||
| kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowie | 4-pokojowe i większe | kawalerka | 2-pokojowe | 3-pokojowe | 4-pokojowe i większe |
| -4,13% | -3,07% | -2,24% | -1,28% | -5,54% | -8,73% | -7,20% | -8,53% |
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance
Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla tych wszystkich, którzy przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Niestety, nie mamy możliwości sprawdzenia, po ile ostatecznie sprzedały się konkretne oferowane mieszkania. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie.
Bernard Waszczyk
Wojciech Boczoń