W związku z likwidacją użytkowania wieczystego i przekształceniem go w prawo własności lub współwłasności, rynkowi mieszkaniowemu grozi na początku roku mały paraliż. Wszystko przez to, że bez zaświadczenia od dotychczasowego właściciela gruntu, mieszkanie nie będzie mogło zmienić właściciela. A na wydanie zaświadczenia, urzędy będą miały cztery miesiące.
Zgodnie z ustawą „o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów” 1 stycznia 2019 r. 2,5 mln gospodarstw domowych zostanie właścicielami lub współwłaścicielami gruntu, na którym mieszkają. Nie trzeba składać żadnych wniosków, gdyż przekształcenie zostanie przeprowadzone automatycznie.
Ustawa mówi, że „Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie”, które wydaje odpowiedni organ. Zależnie od tego, kto dotąd był właścicielem działki, obowiązek ten spada na burmistrza, starostę, wójta lub inną wskazaną przez ustawę osobę. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści otrzymają zaświadczenie pocztą (na adres, który wskazali w ewidencji gruntów i budynków) w ciągu roku od dnia przekształcenia. Chyba że będą wnioskować o wcześniejsze wystawienie dokumentu – wówczas urząd będzie miał na to cztery miesiące.
Zaświadczenie niezbędne do sprzedaży mieszkania
Po co ktoś miałby wnioskować o wydanie zaświadczenia przed czasem? Chęć poznania wysokości opłaty przekształceniowej i wysokości bonifikaty za jednorazową spłatę to nie wszystko. Okazuje się bowiem, że dokument ten będzie trafiał też do sądu prowadzącego księgi wieczyste i będzie podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w KW oraz ewidencji gruntów i budynków.
I tu właśnie leży pies pogrzebany. Owo ujawnienie prawa własności gruntu w księdze wieczystej jest bowiem niezbędne do tego, by sprzedać nieruchomość na danym gruncie położoną. Bez tego notariusz nie ma podstawy do przygotowania transakcji.
Istnieje więc ryzyko, że handel mieszkaniami i domami położonymi na działkach, które dziś są w użytkowaniu wieczystym, będzie na początku przyszłego roku utrudniony. To od sprawności działania i dobrej woli urzędników zależeć będzie, czy uda się sprzedać mieszkanie. W negatywnym scenariuszu, osoba składająca wniosek o zaświadczenie o przekształceniu 4 stycznia 2019 r., otrzyma ten dokument na początku kwietnia. Szybka sprzedaż nieruchomości będzie wówczas niemożliwa. Jeśli kupującemu będzie się śpieszyć, poszuka innego mieszkania, a sprzedający zostanie z niczym.
Co zrobić, gdy chcemy sprzedać mieszkanie?
Co w takiej sytuacji mogą zrobić osoby sprzedające mieszkanie? Jeśli transakcji nie uda się przeprowadzić przed końcem roku, pozostanie jedynie mieć nadzieję, że urzędnicy zrozumieją problem i będą sprawnie wystawiać i wysyłać zaświadczenia. Lepiej powinno to działać w miejscowościach, gdzie nieruchomości mieszkalnych zbudowanych na gruncie w użytkowaniu wieczystym jest mniej, a także tam, gdzie odbywa się mniej transakcji. Jest bowiem mniejsze ryzyko, że takie urzędy się „zatkają”. W dużych miastach może być z tym problem.
Sprawa dotyczy zarówno transakcji na rynku wtórnym jak i pierwotnym, a najgorsze jest, że nie sposób przewidzieć skalę problemu. Można jedynie ufać, że urzędy przygotują się na tę ewentualność i w pilnych sytuacjach zaświadczenia będą wydawane w ciągu kilku dni, a nie czterech miesięcy – wówczas problem nie będzie tak naprawdę istniał.
A przy okazji warto nadmienić, że sprzedaż mieszkania przed zakończeniem 20-letniego okresu uiszczania opłaty przekształceniowej nie zwalnia z niej. Obowiązek ten przechodzi po prostu na nowego właściciele nieruchomości.
Marcin Krasoń, Home Broker
Wojciech Boczoń