Co czeka polską mieszkaniówkę w eurolandzie?

Obecny okres względnego wyciszenia napięć kryzysowych w strefie euro, a także perspektywy i nadzieje związane z przewidywanym już na drugą połowę bieżącego roku ożywieniem gospodarczym, stały się pretekstem do ponownego lansowania przez gremia rządowe tematu przystąpienia Polski do eurolandu. Abstrahując od zasadności takiego posunięcia, ostro zresztą kwestionowanej przez rodzime autorytety ekonomiczne, warto przy tej okazji zastanowić się, czy ewentualne zastąpienie złotego przez wspólną walutę wpłynie na krajowy rynek nieruchomości – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Proces planowania przystąpienia Polski do unii gospodarczo – walutowej, systematycznie uzupełniany deklaracjami przedstawicieli władz dotyczącymi kolejnych terminów akcesji, ma już swoją długą i barwną historię. Według pierwotnych założeń Polska w strefie euro powinna już funkcjonować od 2011 roku. Jednak za sprawą zawirowań w sferze koniunktury gospodarczej, tak w skali europejskiej jak i globalnej, do dziś dnia nie doczekaliśmy się konkretnych ustaleń przyjęcia przez Polskę euro. Według najnowszych ostrożnych prognoz mówi się o latach 2016-2017. Niezależnie od tego, czy tak się stanie, warto już dziś spróbować przewidzieć, czy i jak zastąpienie narodowej waluty przez wspólną wpłynie na krajową mieszkaniówkę, a zwłaszcza na perspektywy jej poszczególnych uczestników.

– Jest rzeczą naturalną, że wprowadzenie w Polsce euro największe znaczenie będzie miało dla kredytobiorców hipotecznych, zarówno tych już spłacających swoje zobowiązania, jak i tych, którzy umowy kredytowe podpiszą w przyszłości. Niestety jest bardzo prawdopodobne, że skutki zamiany złotego na euro nie dla wszystkich dotychczasowych kredytobiorców będą identyczne, albo podobnie korzystne – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Pierwszym etapem integracji ze strefą euro będzie włączenie złotego do mechanizmu ERM 2, czyli wypełnienie jednego z czterech kryteriów konwergencji o charakterze monetarnym. Innym tego rodzaju kryterium, istotnym z punktu widzenia rynku nieruchomości, będzie kryterium stóp procentowych. Pokrótce oznacza to, że co najmniej dwa lata przed przyjęciem euro kurs złotego zostanie przyporządkowany do korytarza walutowego, czyli ściśle określonego przedziału wahań, który nie przekroczy +/- 15 proc. od ustalonego parytetu wymiany złotego na euro. Poza tym w okresie przygotowawczym NBP będzie zobligowany do dostosowywania stóp procentowych do poziomów obowiązujących w eurolandzie. Tym samym na długo przed wejściem do strefy euro Polacy otrzymają gwarancję względnej stabilności złotego oraz coraz niższego oprocentowania kredytów, w tym przede wszystkim hipotecznych.

Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, podkreśla, że w godzinie przyjęcia przez Polskę wspólnej waluty wszystko co do tej pory podlegało wycenie w złotych zostanie przeliczone na euro po ustalonym wcześniej kursie przystąpienia. Dla kredytów wcześniej denominowanych w euro nie będzie to miało większego znaczenia. Z kolei kredyty zaciągnięte w złotówkach zostaną przewalutowane na euro, przy czym kurs wymiany nie będzie tu miał istotnej wagi. Wynika to z faktu identycznego stosunku wysokości zarobków kredytobiorcy do salda kredytu zarówno przed jak i po dacie przyjęcia przez Polskę euro. Pozytywnym aspektem przejścia na euro będzie jednak w tym przypadku spadek oprocentowania kredytów, a więc odczuwalne zmniejszenie miesięcznych rat, w wyniku zamiany stóp procentowych WIBOR na EURIBOR.

– Natomiast kredyty zaciągnięte w innych walutach niż złote i euro, a więc tak naprawdę kredyty denominowane we franku szwajcarskim (CHF), nadal będą podlegały nomenklaturze kredytów walutowych, co oznacza że nie zostaną przewalutowane. Saldo aktualnego zadłużenia oraz wysokość raty, tak jak obecnie są przeliczane na złote, będą wyrażane w euro – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Wydaje się jednak, że w przypadku hipotecznych kredytów frankowych, trudno będzie o eliminację głównych problemów, z jakimi obecnie borykają się tysiące kredytobiorców zadłużonych w helweckiej walucie. Co więcej, problemy te mogą przybrać charakter nieodwracalny. Tu niestety kurs wymiany złotego na euro, inaczej niż w przypadku kredytów złotowych, może mieć znaczenie. Wiadomo bowiem, że w przypadku istotnego odsetka kredytów denominowanych w CHF, wskutek znacznego osłabienia złotego do franka w ostatnich latach przy jednoczesnym mocnym spadku cen w mieszkaniówce, znacznie wzrosło LTV tych zobowiązań, często do poziomów 130 i więcej procent.

Przyjęcie przez Polskę euro ograniczy wprawdzie ryzyko walutowe w tym sensie, że zredukuje praktycznie do zera możliwość dalszego skokowego wzrostu LTV kredytów frankowych o kolejne dziesiątki procent, co dziś jest prawdopodobne w razie powrotu kursu CHF/PLN w okolice 4 złotych lub wyżej. Z drugiej strony jednak, jeżeli rodzimego frankowca już tylko samo włączenie złotego do mechanizmu ERM 2 zastanie z LTV jego kredytu na poziomie grubo powyżej 100%, to odwrócenie tej niekorzystnej sytuacji tylko za sprawą kształtowania się kurów walutowych będzie bardzo mało prawdopodobne. Wynika to oczywiście z faktu ograniczonych wahań kursu EUR/CHF obecnie, a także z minimalnego prawdopodobieństwa znaczącego zwiększenia tych wahań w przyszłości.

Według Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, katalog spodziewanych korzyści krajowej mieszkaniówki wynikających z ewentualnego przystąpienia Polski do strefy euro wydaje się mimo wszystko znacznie dłuższy od listy możliwych zagrożeń. Uwagę zwraca przede wszystkim oczekiwany spadek kosztów pozyskiwania kapitału, tak dla gospodarstw domowych planujących zakup własnego M, jak i przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości. Poza tym można spodziewać się znacznego zwiększenia dostępności kredytów oraz wzrostu zdolności kredytowej przeciętnej polskiej rodziny, a także poprawy zdolności obsługi zadłużenia. Wszystkie te czynniki zostały bowiem już oficjalnie zapisane w odniesieniu do całej gospodarki jako spodziewane korzyści przystąpienia Polski do strefy euro.

Czy w takim razie w przypadku ogłoszenia w końcu przez rząd konkretnej daty przystąpienia Polski do eurolandu można się spodziewać wzrostu popytu na mieszkania, a co za tym idzie długo oczekiwanego przesilenia w rodzimej mieszkaniówce?

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej wiosną 2004 roku dało początek ożywieniu na krajowym rynku nieruchomości, które 4 lata później zakończyło się pamiętnym boomem i wzrostem cen mieszkań nawet w granicach 200 procent. Powtórka tego typu scenariusza jest na szczęście nierealna, jednak jak wynika z badań przeprowadzanych w ostatnich latach przez instytucje rządowe, główne obawy Polaków wynikające z perspektywy przyjęcia przez Polskę euro, dotyczą ryzyka istotnego wzrostu cen, wynikającego z nieuzasadnionego ich podnoszenia przez handlowców, przedsiębiorców czy producentów. Niewykluczone więc, że te obawy w połączeniu z analogią roku 2004, a także z ewentualną odwilżą na rynku kredytowym, mogłyby stanowić ożywczy impuls dla polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Najpierw jednak musimy się ostatecznie przekonać, że sama europejska unia monetarna jest w stanie przetrwać obecne zawirowania w jednym kawałku, a katastroficzne prognozy wielu uznanych polskich ekonomistów, widzących tylko w czarnych barwach zarówno przyszłość eurolandu jak i perspektywy powiększenia go o Polskę, dziś w dużej mierze uzasadnione, nie znajdą w przyszłości racji bytu – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

RynekPierwotny.com