Bank zachowuje się podobnie (wylicza naszą zdolność kredytową) i stara się jak najlepiej zabezpieczyć przed czarnym scenariuszem nieściągalności kredytu. Formą takiego zabezpieczenia jest sama hipoteka na nieruchomości.
Najprostszą drogą ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki jest wpisanie się przez bank do IV działu księgi wieczystej tej samej nieruchomości, której zakup (remont lub budowę) finansujemy lub tej, której kredytobiorca jest właścicielem (w przypadku np. konsolidacji lub pożyczki hipotecznej). Banki zezwalają też na zabezpieczenie na nieruchomości osób trzecich, czyli takich, które nie będą przystępować do kredytu jako współkredytobiorcy, a jedynie wyrażą zgodę na obciążenie swojej nieruchomości. Często bank wymaga jednak, aby użyczający swojej nieruchomości pod zabezpieczenie uczestniczył w kredycie jako poręczyciel albo nawet kredytobiorca. Nie jest on jednak zmuszony do przedstawienia zaświadczenia o swoich dochodach, również jego wiek nie wpływa na okres kredytowania.
Wartość nieruchomości musi być odpowiednio wysoka, aby zabezpieczyć kwotę kredytu, o jaki się ubiegamy (zależnie od celu kredytowania może być to 100% lub nawet ponad 100% wartości nieruchomości). W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest zbyt niska, kredytobiorca może zaproponować bankowi dodatkową nieruchomość jako zabezpieczenie potrzebnej kwoty. W takiej sytuacji bank zastosuje hipotekę łączną na wszystkich nieruchomościach stanowiących zabezpieczenie kredytu.
Jednak zanim bank sięgnie po tego rodzaju zabezpieczenie, będzie starał się ściągnąć należności w mniej radykalny sposób. Przy podpisywaniu umowy kredytowej kredytobiorca zobligowany jest do ubezpieczenia.
Podstawowym ubezpieczeniem wymaganym przez bank jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (zwolnione z tego obowiązku są jedynie działki). Możemy skorzystać z ubezpieczenia, które oferuje nam bank za pośrednictwem któregoś z współpracujących z nim towarzystw ubezpieczeniowych lub też przedstawić własną polisę. Wówczas bank dokona jej weryfikacji.
W sytuacji zajścia zdarzenia losowego (np. pożaru) odszkodowanie będzie wypłacone bankowi na pokrycie zobowiązania (głównie w przypadku całkowitego zniszczenia nieruchomości) lub na przywrócenie nieruchomości do stanu, który będzie przedstawiał wartość wystarczającą do zabezpieczenia kredytu.
Bank umożliwia także skorzystanie z dobrowolnych ubezpieczeń. Jednym z nich jest ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy lub utraty stałego źródła dochodów. Jak sama nazwa wskazuje, ma ono ochraniać klienta, który utracił pracę (oczywiście nie z własnej winy). Taka ochrona pozwala w ramach świadczenia ubezpieczeniowego na pokrywanie za klienta we wskazanym w ogólnych warunkach okresie (od kilku do kilkunastu miesięcy) rat kredytowych
Na rynku możemy też natrafić na bardziej nietypowe rozwiązania w rodzaju ubezpieczenia od utraty wartości nieruchomości. Zabezpiecza ono bank na wypadek sytuacji wymuszonej sprzedaży nieruchomości i nieuzyskania ceny pokrywającej w całości wierzytelność. Jeszcze innym rozwiązaniem jest ubezpieczenie denominowanych kredytów hipotecznych. Związane jest ono z ryzykiem, jakie ponosi bank, udzielając kredytu rozliczanego w walucie obcej osobie, której zdolność kredytowa osiągnęła graniczny, akceptowalny przez bank poziom. Ubezpieczenie takie zawierane jest na wypadek wzrostu należnej do spłacenia kwoty w wyniku umocnienia kursu waluty, w której kredyt jest rozliczany.
Ubezpieczenia są dobrym kołem ratunkowym dla samego kredytobiorcy i jego rodziny (ale również dla banku). Najważniejsze przy wyborze poszczególnych ubezpieczeń jest sprawdzenie ich faktycznego zakresu, wykluczeń oraz warunków, jakie muszą zostać spełnione, aby ubezpieczyciel wypłacił świadczenie zgodnie z umową. Warto też porównać parametry cenowe oraz wymagania, jakie stawiają ubezpieczyciele, których spełnienie jest warunkiem przystąpienia do ubezpieczenia (zwłaszcza przy polisie na życie, gdzie wymogiem rynkowym są badania i ankiety medyczne). Jeśli w ramach umowy kredytowej bank nie wymaga kontynuowania danego ubezpieczenia, klient może z danego rozwiązania zrezygnować w czasie wskazanym przez bank lub wynikającym z okresu zapisanego w polisie. Ważne, aby wcześniej ustalić, kiedy i na jakich zasadach należy o takiej rezygnacji poinformować bank i ubezpieczyciela.
Ubezpieczenia są też traktowane przez banki jako zamiennik pobieranej za udzielenie kredytu prowizji. Klient może potraktować to jako swoistą rekompensatę w ramach i tak koniecznego do poniesienia kosztu.
Niektóre banki przewidziały możliwość wprowadzenia tzw. wakacji kredytowych. Umożliwiają one klientowi niespłacenie raty kredytu (najczęściej jednej w roku, ale również jednej lub dwóch w całym okresie kredytowania) we wskazanym w ramach harmonogramu czasie. O chęci skorzystania z wakacji kredytowych należy jednak poinformować bank odpowiednio wcześnie, zgodnie z regulaminem kredytowania danego banku. Nie jest to zatem rozwiązanie na naprawdę nagłe, losowe sytuacje, gdy z dnia na dzień stajemy w obliczu niemożności uregulowania swojego zobowiązania wobec banku. Wniosek o wakacje kredytowe może zostać poza tym odrzucony przez bank. Dotyczy to głównie kredytobiorców, którzy swoje zobowiązania obsługują nieterminowo. Wakacje są zatem rodzajem nagrody za „dobre sprawowanie” lub rozwiązaniem tylko na nagle życiowe sytuacje (muszą one zostać odpowiednio uargumentowane we wniosku do banku).
Warto jednak pamiętać, że tych środków nikt (a już na pewno nie bank) za nas nie odda. Wszystko jest tylko kwestią czasu. Niespłaconą ratę bank może doliczyć do całości zadłużenia, co spowoduje naliczanie w dalszym okresie kredytu odsetek od tej powiększonej kwoty, a więc zwiększenie raty. Może także wydłużyć po prostu kredyt o tyle miesięcy, na ile wzięliśmy sobie wakacje. Alternatywą dla tego rozwiązania może być kredyt dający klientowi swobodę w zwiększaniu i zmniejszaniu rat we wskazanym w regulaminie okresie. Jest to dobre rozwiązanie, w przypadku gdy dochody, z których spłacany jest kredyt, wpływają do nas nieregularnie.
Pamiętajmy, że bankowi również zależy na odzyskaniu powierzonych nam pieniędzy, a zajęcie naszej nieruchomości to dla niego ostateczność (dość uciążliwa i kosztowna). Warto jednak, abyśmy w miarę możliwości na rozmowę z bankiem o pojawiających się trudnościach zdecydowali się z odpowiednim wyprzedzeniem.
Najlepiej jednak nie dopuścić do sytuacji utraty płynności i to już od momentu zaciągnięcia kredytu. Zawsze trzeba liczyć się z nieprzewidzianymi wydatkami: wyższą ratą spowodowaną zmianą oprocentowania lub zmniejszeniem naszych dochodów na skutek zdarzeń losowych. Kredyt będziemy przecież spłacać przez wiele lat! Warto więc systematycznie oszczędzać lub regularnie inwestować nawet niewielkie kwoty. W ten sposób w przypadku czasowych trudności będziemy mogli spać spokojnie.
Wojciech Boczoń
