W całym sektorze od stycznia do czerwca rozpoczęto budowę 80 tys. nowych mieszkań, o 1,3 proc. mniej niż w tym samym okresie 2010 r. Jednak największy regres wśród inwestorów dotknął deweloperów, którzy rozpoczęli o 9,3 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem.
Deweloperzy znaleźli się też pod kreską pod względem liczby oddanych do użytku mieszkań. W I półroczu spadek sięgnął tu 24,9 proc (dla całego rynku o 13,1 proc.). Ale spośród inwestorów, tylko deweloperzy w I połowie roku uzyskali więcej zezwoleń na budowę niż rok wcześniej.
Z danych tych wynika po pierwsze, że deweloperzy w I półroczu tego roku znajdowali się w momencie realizacji rozpoczętych tuż po wygaśnięciu kryzysu kredytowego (koniec 2009 r) inwestycji i ubiegania się o następne. Zatem mniej lokali oddawali do użytku. Z pewnością pod tym względem druga połowa tego roku będzie dla nich znacznie lepsza. Za 18-20 miesięcy oddawać będą zaś lokale, na które otrzymali zezwolenia w minionym półroczu.
W I półroczu tego roku popyt na rynku stymulowały przede wszystkim: spodziewane zaostrzenie rygorów w programie RnS oraz turbulencje na rynku walutowym.
W II kw 2011, jak podaje raport AMRON, w większości aglomeracji średnie ceny m kw mieszkania spadły. Najbardziej ceny pikowały w stolicy i w Poznaniu. W Warszawie średnia cena transakcyjna spadła z 7982 zł w I kw roku do 7826 zł w II kw 2011. Spadek w porównaniu z IV kw 2010 sięgnął tu prawie 300 zł. W stolicy Wielkopolski spadek z kwartału na kwartał wyniósł 117 zł. W innych aglomeracjach – Łodzi, Wrocławiu, Katowicach, Krakowi, Gdańsku czy Białymstoku spadek cen sięgnął średnio 50 zł/m kw mieszkania.
Jest to przede wszystkim efekt rosnącej konkurencji oraz ciągłego nawisu podażowego z lat minionych, który deweloperzy starają się zmniejszać stosując upusty, największe na duże lokale i 55-65 -metrowe w gorszych lokalizacjach.
Deweloperzy chyba pogodzili się już z niższymi marżami i dłuższym okresem sprzedaży gotowych mieszkań. Ich nowa oferta podażowa jest też bardziej dostosowana do oczekiwań rynku, stąd raczej nie będzie podlegać polityce obniżek i upustów.
W II kw tego roku w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy liczba udzielonych kredytów wzrosłą o 9,33 proc a ich wartość o 8,02 proc. (13,3 mld zł, w I półroczu 26 mld zł). Co oznacza, że w całym 2011 r. wartość udzielnych kredytów może być wyższa niż w ub roku, kiedy sięgnęła 48,7 mld zł.
Dr Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group zauważa, że po zmianie rządowego programu rynek mieszkaniowy znalazł się w nowej sytuacji. Według Pawła Grząbki – po zmianach programu Rodzina na Swoim najbardziej zmaleje popyt na większe, droższe mieszkania. Znowelizowany program zmniejszy liczbę mieszkań deweloperskich, które będą mogły być nim objęte. Do tej pory “podpadało” pod program blisko ¾ mieszkań, po zmianach zaledwie 10 proc., zwłaszcza w drogich dużych aglomeracjach.
Głównym problemem deweloperów w najbliższych kwartałach, do końca 2012 r. kiedy rządowy program wygaśnie, będzie dostosowanie cenowe oferty do wymagań nabywców. Z pewnością uruchomią oni projekty w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, mało będzie też powstawać lokali o powierzchni powyżej 75 m kw, nie klasyfikujących się do programu.
Źródło: CEE Property Group Sp. z o.o.
Wojciech Boczoń
