Program „Bezpieczny kredyt 2%” cieszy się ogromnym zainteresowaniem. Popularność wynika z tego, że taki kredyt jest dużo tańszy i łatwiej dostępny niż zwykły kredyt hipoteczny. Wiele osób zainteresowanych preferencyjnym kredytem zastanawia się jednak, jak zmieni się opłacalność tego kredytu, gdy stopy procentowe mocno spadną. Z wyliczeń Expandera wynika, że w takim przypadku wysokość dopłaty może spaść z 1 074 zł do zaledwie 133 zł, a w skrajnym przypadku nawet do 0 zł. Mimo to taki preferencyjny kredyt nadal będzie opłacalny.
Prawdopodobnie w tym roku rozpocznie się cykl obniżek stóp procentowych. Nie wiadomo do jakiego poziomu stopy spadną za kilka lat, ale oczywiście może się tak zdarzyć, że spadną poniżej 2%. Co w takiej sytuacji z dopłatami do „Bezpiecznego kredytu 2%”?
W przypadku preferencyjnych kredytów będących w trakcie spłaty spadek stóp procentowych nic nie zmieni w pierwszych 5 lat. W tym czasie wysokość oprocentowania kredytu i wskaźnik dopłat nie ulega zmianie. Raty będą jednak coraz niższe, ponieważ takie kredyty są spłacane w systemie rat malejących. Dlatego rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat spadnie z 1 333 zł (pierwsza rata) do 1 251 zł (60-ta rata).
Dopłata spadłaby z 1 074 zł do 133 zł miesięcznie
Po 5 latach wysokość oprocentowania kredytu i wskaźnik dopłat zostaną ustalone na nowym poziomie. Jeśli stopy procentowe będą wtedy niższe, to niższe będą również dopłaty. Dla przykładu załóżmy, że oprocentowanie kredytów spadło o 5 pp. Spowodowałoby to, że dopłata dla kredytu na 300 000 zł na 30 lat spadłaby z 1 074 zł (dopłata do 60 raty) do ok. 133 zł (dopłata do 61 raty). Spadek wygląda więc drastycznie.
W rzeczywistości ten spadek kwoty dopłaty niewiele zmieni w atrakcyjności „Bezpiecznego kredytu 2%”. Kluczowa dla kredytobiorcy jest bowiem nie wysokość dopłaty, a to jaką kwotę będzie musiał spłacać co miesiąc. To z kolei zależy nie tylko od wysokości dopłaty, ale również od wysokości „pełnej raty”, czyli raty jeszcze przed odjęciem od niej dopłaty.
Rata spadłaby z 1 251 zł do 1 146 zł
Pomimo niższej dopłaty taka sytuacja byłaby korzystna dla kredytobiorcy. Wspomniany spadek stóp procentowych mocno obniżyłby wysokość odsetek, a więc i „pełnej raty”. Przed zmianą klient płaciłby 1 251 zł, co jest różnicą między 2 326 zł (pełna rata) oraz 1 074 zł (dopłata). Po aktualizacji oprocentowania i poziomu dopłat płaciłby natomiast już tylko 1 146 zł. Pełna rata spadłaby do 1 279 zł, a dopłata wyniosła 133 zł.
Jak zmieniłyby się raty i dopłaty przy spadku oprocentowania o 5 pp.
(dla kredytu na 300 000 zł na 30 lat)
Co z nowo udzielanymi „Bezpiecznymi kredytami 2%”
Powyższe wyliczenia dotyczyły zmian w wysokości raty kredytów, które są udzielane obecnie. Może jednak pojawić się też pytanie, czy za kilka lat, gdy stopy procentowe spadną, wciąż będzie opłacało się zaciągać nowe „Bezpieczne kredyty 2%”?
W tym kontekście warto pamiętać, że program jest tak skonstruowany, aby rata po uwzględnieniu dopłaty była na takim poziomie jakby oprocentowanie kredytu wynosiło ok. 2%. Obecnie trudno sobie wyobrazić sytuację, gdy taki poziom byłby nieatrakcyjny.
Przypomnijmy, że w okresie, gdy stopy procentowe były bliskie zera średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych z wysokim wkładem własnym (powyżej 20%) wynosiło ok. 3,8%. Tych z niskim wkładem było jeszcze wyższe. Jest więc bardzo prawdopodobne, że oprocentowanie (skorygowane o dopłatę) wynoszące około 2% nadal będzie atrakcyjne.
Co jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie np. do 0,5%
Oczywiście zdarzają się również rzeczy, które wcześniej wydawały się nieprawdopodobne. Dla przykładu 15 lat temu nikt nie wyobrażał sobie ujemnych stóp procentowych jakie do niedawna obowiązywały w Szwajcarii czy Strefie Euro. Przypuśćmy więc, że za jakiś czas banki będą ofertowały kredyty z oprocentowaniem 0,5%. Co wtedy z „Bezpiecznym kredyt 2%”?
Warto zacząć od tego, że nowe „Bezpieczne kredyty 2%” będą wypłacane do końca 2027 r. Gdyby do takiej sytuacji doszło w tym okresie, to takie kredyty wciąż mogłyby cieszyć się zainteresowaniem. Po pierwsze dlatego, że dopłata nie może być ujemna i podwyższać raty. Ustawa mówi bowiem, że „Objętą dopłatą ratę obniża się o kwotę tej dopłaty”. Nie może więc być tak, że dopłata podwyższa ratę. Klient płaciłby więc raty dla oprocentowania 0,5%.
Opłacalność „Bezpiecznego kredytu 2%” w takiej sytuacji wynikałby z ochrony przed wzrostem stóp procentowych. Nawet gdyby doszło do tak korzystnej sytuacji, że oprocentowanie spadłoby do 0,5%, to nigdy nie wiadomo jak długo taka sytuacja potrwa. Po pewnym czasie znów mógłby pojawiać się wzrost stóp procentowych. Wtedy w drugim okresie 5 lat mogłyby pojawić się dopłaty.
Z kolei z punktu widzenia osoby, która w takiej sytuacji wciąż będzie spłacała preferencyjny kredyt, sytuacja może być różna. Część kredytobiorców mogłoby postanowić zrefinansować taki kredyt, czyli kredyt 2% zastąpić nowym na 0,5%. Inni mogliby pozostać przy kredycie z dopłatą obawiając się, że za jakiś czas stopy procentowe wzrosną.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
