Czy warto inwestować w zagraniczne nieruchomości?

Wakacje kuszą nas słońcem, ciepłym morzem, relaksem, ale od pewnego czasu również ogromnymi zyskami. Te ostatnie kryć się mają w apartamentach położonych w modnych wypoczynkowych miejscowościach. Czy naprawdę można na nich zarobić?

Najlepiej kupować w Unii

Inwestycje w nieruchomości mogą przynieść wysokie zyski pod warunkiem, że zostaną ulokowane na perspektywicznym rynku. Wielu inwestorów poszukuje takich okazji również za granicą, w krajach o dużych walorach turystycznych. Najprościej zainwestować w państwach należących do Unii Europejskiej, bowiem nie napotkamy w nich formalnych przeszkód przy kupnie domu lub mieszkania. Mogą one generować dochody z wynajmu oraz zysk ze wzrostu wartości. O ile zakup domu to spory wydatek, o tyle niewielki apartament znajduje się już w zakresie możliwości finansowych wielu Polaków. Do tego letni sezon turystyczny w krajach leżących w basenie Morza Śródziemnego trwa około pół roku, a nad Morzem Czarnym 4-5 miesięcy. Turyści przybywają tam jednak odpoczywać nawet przy niższych temperaturach, dzięki czemu nieruchomość może być eksploatowana nawet cały rok.

Bajeczne kraje

Rozważając zakup nieruchomości za granicą, zazwyczaj myślimy o basenie Morza Śródziemnego. To kolebka naszej cywilizacji, z fascynującymi osobliwościami i łagodnym klimatem. Interesującym miejscem jest Hiszpania, gdzie kryzys wymusił znaczące spadki cen nieruchomości. Ceny apartamentów w Hiszpanii zaczynają się nawet poniżej 1 tys. euro za metr kwadratowy — zależy to przede wszystkim od lokalizacji, standardu oraz infrastruktury kompleksu. Najwyżej są wyceniane apartamenty w bezpośrednim sąsiedztwie morza. W Alicante za 70-metrowy apartament w odległości jednego kilometra od linii brzegowej należy zapłacić 75 tys. euro. Natomiast na Costa del Sol ceny są już wyższe i mieszczą się w przedziale 2,7-8,5 tys. euro za metr kwadratowy. Na Teneryfie w Playa Paraiso nad morzem można nabyć 32-metrowy apartament za 60 tys. euro. Najczęściej jednak ceny kształtuję się w zakresie 3-4 tys. euro za metr kwadratowy. Dla porównania: za mieszkanie w Sopocie, gdzie słoneczna pogoda jest luksusem, za metr kwadratowy atrakcyjnie położonego mieszkania należy zapłacić 15-17 tys. złotych, czyli podobnie jak na Wyspach Kanaryjskich.

Atrakcyjne ceny nieruchomości spotkamy w Grecji. Elegancki apartament o powierzchni 75 m², o wysokim standardzie, zlokalizowany w prestiżowej części znanego kurortu nadmorskiego Kallikratia, nad Morzem Egejskim kosztuje 110 tys. euro. Podobnie jak w Grecji kształtują się ceny na Cyprze.

Jeszcze taniej kupimy nieruchomość w Bułgarii. To kraj naszego regionu wybitnie nastawiony na turystykę, odwiedzany coraz liczniej przez gości z całej Europy. W dalszym ciągu jest to jeden z najbiedniejszych krajów w Unii Europejskiej, jednak ma do zaoferowania piękną pogodę i ciepłe morze. W latach 90. Bułgaria była zagrożona bankructwem, ale dzięki konsekwentnej realizacji reform znajduje się na ścieżce wzrostu. W ostatnich latach miał tu miejsce boom budowlany, w efekcie którego powstały nowoczesne kompleksy wzdłuż linii Morza Czarnego, a także w górach — z atrakcjami, których oczekują żądni wrażeń przybysze. Zainwestowali tu licznie Anglicy, Irlandczycy, Rosjanie, jak również Polacy.

Do 2008 r. ceny rosły dynamicznie, później nastąpiła korekta, a obecnie widoczna jest stagnacja, co stanowi okazję do dokonania intratnego zakupu. Płacąc tylko 600 euro za metr kwadratowy, można stać się właścicielem apartamentu w trzeciej linii brzegowej, czyli bez widoku na morze. Apartamenty bezpośrednio nad morzem kosztują średnio 1,5-2 tys. euro za metr kwadratowy.

Koszt utrzymania nieruchomości w Bułgarii jest stosunkowo niski. Roczna opłata za zarządzanie, obejmująca między innymi ochronę, ogólne oświetlenie, windy, utrzymanie basenu, sprzątanie, wywóz śmieci i remonty, kształtuje się zazwyczaj w granicach 6-7 euro za metr kwadratowy apartamentu. Właściciel lokalu płaci tylko za zużyte przez siebie media.

Przy zakupie nieruchomości zagranicznych należy liczyć się z kosztami transakcyjnymi, jak opłata notarialna, podatek od czynności cywilno-prawnych, obsługa prawna. Są one bardzo zróżnicowane i przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy zapoznać się z lokalnymi uwarunkowaniami. W Bułgarii koszty te stanowią 4-5 proc. ceny transakcyjnej, natomiast w Hiszpanii 7-9 proc., a w Grecji nawet 16 proc. Do końca 2012 r. obowiązuje w Hiszpanii niższy podatek VAT od zakupu nieruchomości, co ma zachęcić do inwestowania w tym kraju.

Liczymy zyski

Zakup nieruchomości mieszkalnej może przynieść zysk kapitałowy oraz z wynajmu. W pierwszym przypadku zależy on od ceny nabycia oraz potencjału wzrostowego rynku nieruchomości w danym kraju, a także od regionu. Tu należy liczyć się z dłuższym czasem inwestycji.

Zyski z wynajmu będą zależeć od lokalizacji, sytuacji ekonomicznej na świecie i w danym kraju, jak też od pogody. Jeżeli decydujemy się, aby nieruchomość przynosiła przychody z wynajmu, należy wkalkulować koszty bieżące związane z każdorazowym przygotowaniem lokalu dla turystów, sprzątania, mediów i ewentualnych remontów. W tym celu najwygodniej wynająć wyspecjalizowaną lokalną firmę. To jednak kosztuje, istnieje też ryzyko oszustwa, chyba że została podpisana umowa określająca zryczałtowany dochód, np. z biurem turystycznym. Niektórzy deweloperzy oferują sprzedaż apartamentu z opcją wynajmu. Kupujący otrzymuje odpowiedni rabat od ceny nabycia i oddaje zarządzającemu na uzgodniony okres klucze do mieszkania. W umowie strony określają zryczałtowane przychody dla właściciela nieruchomości. Od uzyskiwanych przychodów z wynajmu należy zapłacić lokalny podatek. Najwięcej w Hiszpanii, bo 24 proc. Najmniej w Bułgarii, gdzie obowiązuje podatek liniowy o stawce 10 proc. W praktyce wynajem nieruchomości zagranicznej pozwala na osiąganie rocznego przychodu rzędu 4-7 proc.

Właściciele nieruchomości są zobowiązani też do płacenia co rok lokalnych podatków od nieruchomości. Kupując nieruchomość za granicą, należy liczyć się z ryzykiem walutowym. Niekorzystna zmiana kursu złotego może zwiększyć koszty nabycia, obniżyć przychody ze sprzedaży nieruchomości lub zmniejszyć opłacalność wynajmu. Zatem ryzyko walutowe towarzyszy właścicielowi nieruchomości przez cały okres trwania inwestycji.

Najważniejszą sprawą przy podejmowaniu decyzji o inwestycji jest identyfikacja możliwości rynku. Jeżeli posiada on potencjał wzrostowy, to pozwoli osiągnąć zadowalający zysk, bez względu na to, w jakim kraju znajduje się nieruchomość. Własna nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji stanowi też możliwość wypoczynku w komfortowych warunkach w dowolnym terminie i po stosunkowo niskich kosztach. Dodatkowo właściciele nieruchomości na terenie Unii Europejskiej mogą ubiegać się o prawo stałego pobytu w danym kraju, co często do zakupu motywuje inwestorów spoza UE. Zwłaszcza w Bułgarii Rosjanie i obywatele republik poradzieckich są widoczną grupą inwestorów — również z tego powodu. Posiadanie nieruchomości za granicą daje również prestiż, którego nie da się łatwo wycenić, jednak może mieć on wysoką wartość.

Źródło: Wealth Solutions