Konferencja wzbudziła wielkie zainteresowanie branży – w Marriotcie pojawiło się ponad 180 przedstawicieli deweloperów mieszkaniowych, pośredników, przedstawicieli banków i instytucji finansowych z całej Polski. Dyskusje – niektóre bardzo gorące – toczyły się w niewesołych nastrojach; można było odnieść wrażenie, że spotkanie jest zbiorowym rachunkiem sumienia deweloperów za błędy popełnione w ostatnich dwóch latach.
– Daliśmy się ponieść optymizmowi i nie zauważyliśmy, że lada moment mieszkaniowa bańka pęknie. Podobnie z resztą było nie tylko u nas, czego przykładem są kompletnie oderwane od rzeczywistości hiszpańskie inwestycje w Warszawie – przyznał Jarosław Szanajca, prezes Dom Development S.A. Jednym z naszych grzechów było to, że chcieliśmy z tymi firmami rywalizować, płacąc za grunty niekiedy bardzo wygórowane ceny. Na dodatek w ostatnich latach za inwestycje deweloperskie brał się każdy, kto miał pomysł i trochę pieniędzy. Obecny kryzys na rynku przetrwają tylko firmy z doświadczeniem, kapitałem i wyrobioną marką – wtórowała mu Agata Wróbel, dyrektor ds. sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A. Grzechów było więcej: – Deweloperzy sami stworzyli sobie konkurencję, sprzedając wielkie pakiety mieszkań funduszom inwestycyjnym. Teraz mieszkania te trafiają na rynek wtórny i oferowane są w niższej cenie, niż taki sam jakościowo produkt z rynku pierwotnego – wskazywał Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu firmy konsultingowej REAS. Kolejnymi błędami była zbytnia wiara w segment apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie i „wyciskanie PUM-u” (powierzchni użytkowej mieszkania), czyli budowanie jak najgęściej, aby zmaksymalizować zyski – mówił Kirejczyk.
Jak deweloperzy zamierzają przetrwać kryzys? Zarówno J.W. Construction, jaki i Dom Development zamierzają kontynuować swoją strategię budowania tańszych mieszkań w segmencie popularnym na które jest największy popyt, zwłaszcza wśród ludzi młodych, kupujących swoje pierwsza mieszkania. Większe lokale będą kupować raczej tylko Ci, którzy chcą zamienić swoje obecne mieszkania na większe i zakup sfinansują ze sprzedaży poprzedniego lokum i tylko w mniejszym stopniu z kredytu. Andrzej Biernacki, prezes trójmiejskiej firmy deweloperskiej Ekolan widzi ratunek w dalszych obniżkach cen – według niego w Trójmieście deweloperzy nie mają problemu ze sprzedażą mieszkań w cenie po 5 tys. zł za metr kwadratowy. Biernacki uważa jednak, że ceny będą spadać do końca 2010 r. i niektórzy deweloperzy będą zmuszeni sprzedawać mieszkania po kosztach, żeby zachować płynność finansową firmy i nie zbankrutować. W 2008 r. zysk deweloperów, według danych NBP, sięgał nawet 40 proc. wartości sprzedaży inwestycji. Także Dagmara Nickel z poznańskiej firmy Nickel Development wierzy, że 5 tys. zł za metr za mieszkania na obrzeżach Poznania to cena do zaakceptowania dla Poznaniaków. Innym rozwiązaniem – jeszcze nie do końca sprawdzonym – jest wynajem nowych mieszkań, które się nie sprzedały. Wymagają one jednak wykończenia, co jest dodatkowym obciążeniem dla dewelopera. – Świetnym rozwiązaniem byłby powrót – chociaż na jeden rok – ulgi podatkowej za budowanie mieszkań na wynajem, która obowiązywała pod koniec lat 90. ubiegłego wieku. Z pewnością szybko rozruszałoby to rynek i pozwoliłoby zbilansować wydatki na wykańczanie lokali, ale chyba nie mamy co liczyć na pomoc administracji państwowej – zauważył Szanajca.
Podczas konferencji swoją premierę miały również wyniki najnowszej edycji badań „Polski Rynek Mieszkaniowy – Popyt i preferencja nabywców”, opracowane przez firmę Nowy Adres S.A. i przeprowadzone za pomocą niezależnego instytutu badawczego Millward Brown SMG/KRC. Pokazały one, że w porównaniu z rokiem 2007 r. deklarowany popyt na wszystkie typy nieruchomości (dom, mieszkanie, apartament, działka, rezydencja wakacyjna na rynku pierwotnym lub wtórnym) zmniejszył się bardzo nieznacznie. 21 proc. Polaków w ciągu najbliższych 3 lat planuje zakup nieruchomości, a w ciągu najbliższego roku takie zamiary ma 7 proc. W zeszłorocznych badaniach wskaźniki te wynosiły odpowiednio 23 proc. i 8 proc. W poszczególnych miastach Polski sytuacja wygląda podobnie – chociaż we Wrocławiu odsetek osób chcących kupić lub wybudować nieruchomość w ciągu najbliższych 3 lat spadł od października zeszłego roku z 27 do 22 proc., to w Warszawie ta liczba zwiększyła się z 22 do 23 proc. Również nie zmieniła się zbytnio liczba osób, które w zeszłym roku kupiły mieszkanie lub działkę czy wybudowały dom – w 2007 r. statystycznie taką operację przeprowadziło 10 proc. Polaków, w 2008 r. – tylko jeden procent mniej.
Skąd więc pustki w biurach sprzedaży deweloperów? – Mieszkania nie sprzedają się, bo klienci obserwują korzystną dla nich sytuację na rynku i czekają na jeszcze większe obniżki cen. Ci, którzy z różnych przyczyn nie mogą czekać, a mają kłopoty z uzyskaniem odpowiednio wysokiego kredytu, szukają tańszych lokali na rynku wtórnym. Zwłaszcza, że trafia tam teraz wiele nowych lokali, kupowanych w ostatnich dwóch latach przez spekulantów jako inwestycje – twierdzi Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy Nowy Adres S.A. i współautor raportu.
Jako współwinnego obecnego kryzysu na rynku mieszkaniowym deweloperzy wskazywali banki, które w ostatnich dwóch miesiącach drakońsko zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza we frankach szwajcarskich. Według Tomasza Kowalskiego, dyrektora ds. produktów bankowych w firmie Expander Advisors Sp. z o.o., zdolność kredytowa Polaków spadła krótkim okresie o 30-40 proc. Po załamaniu rynków finansowych w USA i Europie Zachodniej pieniądz stał się trudno dostępnym towarem. – Prognozy NBP, jakoby w 2009 roku wolumen udzielnych kredytów hipotecznych miał zmniejszyć się o 40-50 proc. są przesadzone, ale spadki na pewno będą znaczne. Banki przez co najmniej pół roku będą uważnie obserwować sytuację na rynku, zanim podejmą jakiekolwiek poważniejsze decyzje – przewiduje Wojciech Widenka, wicedyrektor departamentu kredytów detalicznych w ING Banku Śląskim S.A.
Problemy z uzyskaniem kredytów mają nie tylko klienci indywidualni, ale także deweloperzy. Nadwyżka kredytów nad depozytami w całym polskim sektorze bankowym wynosi 4 proc., tak więc w porównaniu do USA, gdzie ten wskaźnik jest czterokrotnie wyższy, nasz system bankowy jest w świetnej formie. Dlaczego mimo tego nie można uzyskać kredytów? Kryzys w wydaniu polskim to kryzys zaufania. W trudnych czasach banki boją się pożyczać sobie nawzajem pieniądze; niektóre banki „siedzą na kasie”, niektóre jej potrzebują, ale nie ma między nimi przepływu pieniędzy – mówił Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości komercyjnych w banku Pekao S.A. Według niego banki wrócą do kredytów deweloperskich dopiero wtedy, kiedy z rynku zniknie nadwyżka mieszkaniowej podaży nad popytem.
