Rynek mieszkaniowy jest mało elastyczny. Wiele zjawisk nie zmienia się w czasie, a ewentualne obserwowane zmiany zachodzą powoli. Jednym z takich zjawisk są preferencje w zakresie wielkości mieszkań. Na największych lokalnych rynkach kraju mieszkania dwupokojowe pozostają podstawowym produktem w ofercie deweloperów.
Analitycy Działu Badań i Analiz Emmerson przeanalizowali bieżącą ofertę mieszkaniową deweloperów pod względem liczby pokoi w poszczególnych mieszkaniach w pięciu miastach, zaliczonych do grona największych rynków mieszkaniowych kraju. Są to: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Gdańsk. W trzech spośród analizowanych miast, tj. Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, odnotowano taki sam udział lokali dwupokojowych w ofercie. Udział ten wynosi 48%, co oznacza, że w tych miastach niemal co drugie mieszkanie, które można zakupić u dewelopera, liczy dwa pokoje. W Gdańsku rynkowy udział mieszkań dwupokojowych oszacowano na 44%, w Warszawie zaś na 40%.
Drugą najliczniejszą kategorią oferowanych mieszkań są lokale trzypokojowe. Ich rynkowy udział waha się od 31% w Krakowie do 37% w Warszawie. Zaskakiwać może mała oferta kawalerek u deweloperów. Niskie udziały kawalerek w poszczególnych miastach nie oznaczają jeszcze, że deweloperzy nie projektują takich mieszkań. Wprost przeciwnie – ich mała liczba w ofercie może oznaczać, że tego typu lokale wyprzedawane są w pierwszej kolejności.
Struktura oferty mieszkaniowej deweloperów w podziale na liczbę pokoi w mieszkaniu, dane na koniec I kw. 2013 r.
Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson
Położenie przez deweloperów głównego nacisku na mieszkania dwupokojowe to konsekwencja nie tyle preferencji popytu, ile wynik kalkulacji zdolności nabywczej kupujących mieszkania. Analiza oferty deweloperów pod kątem liczby pokoi pomija istotny aspekt powierzchni mieszkań. Na poziomie wyłącznie liczby pokoi niewidoczne jest powszechne zjawisko projektowania mniejszych mieszkań o danej liczbie pokoi niż przed kilkoma laty. Deweloperzy potwierdzają autentyczność reguły mówiącej, że „klienci kupują liczbę pokoi, ale płacą za powierzchnię mieszkania”.
Źródło: Emmerson
