Dobiegający powoli końca bieżący rok zapisze się w historii rodzimej mieszkaniówki jako drugi z rzędu rok rekordów sprzedażowych nowych mieszkań. Czy tego typu sukces uda się deweloperom powtórzyć w startującym niebawem nowym 2016 roku?
Statystyki AD 2015 z fajerwerkami w tle
Odchodzący z wolna do historii 2015 rok jest trzecim kolejnym rokiem sprzedażowo-inwestycyjnych „fajerwerków” na mieszkaniowym rynku pierwotnym, a drugim kolejnym z odnotowanym historycznym rekordem sprzedaży mieszkań deweloperskich. Na siedmiu głównych rynkach mieszkaniowych kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Katowice) sprzedaż lokali mieszkaniowych z pierwszej ręki osiągnie w tym roku poziom 52-53 tys., czyli w granicach jednej piątej lepszy od także rekordowego wyniku roku ubiegłego – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Deweloperzy na wzmożony popyt odpowiedzieli zdecydowanym przyśpieszeniem swojej aktywności inwestycyjnej. Na podstawie dostępnych dotychczasowych danych GUS można oszacować liczbę rozpoczętych w tym roku deweloperskich budów mieszkań na około 85 tys., natomiast nowych pozwoleń na budowę już na blisko 100 tys. To także wyniki lepsze od ubiegłorocznych o około 20 proc, potwierdzające niesłabnący optymizm branży deweloperskiej co do jej perspektyw w kolejnych okresach.
W ten sposób w ofercie deweloperskiej wspomnianej siódemki rodzimych metropolii znajdzie się na koniec roku około 56 tys. mieszkań, czyli w granicach 15 proc. powyżej stanu z początku roku, i niewiele mniej aniżeli równo 3 lata temu, czyli w rekordowym podażowo okresie.
Tego typu sytuacja przyczyniła się do dalszego utrwalenia równowagi popytowo – podażowej w pierwotnym segmencie rynku mieszkaniowego, a co za tym idzie względnej stabilizacji deweloperskich cenników. Wszystko to w połączeniu ze środowiskiem najniższych historycznie stóp procentowych stworzyło kupującym komfortowe warunki rynkowe, dodatkowo wsparte nabierającym wiatru w żagle programem Mieszkanie dla Młodych.
MdM na fali, czyli kto pierwszy ten lepszy
Czynnikiem efektywnie wspierającym krajową mieszkaniówkę w roku bieżącym stał się dość nieoczekiwanie, po zeszłorocznej klapie, program kredytów preferencyjnych Mieszkanie dla Młodych. O ile bowiem w pierwszym roku misji MdM-u wykorzystano zaledwie połowę rocznej puli środków, to już w tym roku zapowiada się wynik nieporównywalnie lepszy.
Dlaczego po wyjątkowo słabym 2014 roku ten bieżący okazał się dla MdM-u znacznie łaskawszy? Najpierw wpłynęła na to podwyżka do 10 proc. obligatoryjnego wkładu własnego kredytów mieszkaniowych. Z kolei przeprowadzona w trakcie roku, a obowiązująca od września nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, znacznie poprawiła parametry programu rządowych dopłat, a co najważniejsze, rozszerzyła jego działanie na rynek wtórny. W tej sytuacji limit środków na dopłaty w roku przyszłym może wyczerpać się już po kilku miesiącach, a myślą przewodnią potencjalnych beneficjentów MdM-u będzie popularna maksyma „kto pierwszy, ten lepszy„.
WIG-deweloperzy na plusie
Kończący się rok wlał też w serca akcjonariuszy spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej GPW nieco nadziei na lepsze i dla nich czasy – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Branżowy indeks WIG-deweloperzy zyskuje bowiem w 2015 roku, tuż przed jego zakończeniem około 8 proc. Nie jest to może osiągniecie wiekopomne, ale na tle mocno tracących w tym roku głównych wskaźników rodzimej giełdy na pewno optymistyczne. Tym bardziej, że w ostatnich miesiącach sytuacja spółek deweloperskich dużo częściej mogła sugerować akumulację ich walorów, aniżeli wyprzedaż.
Ponieważ giełda zazwyczaj dyskontuje przyszłość, można odnieść wrażenie, że koniunkturalne ożywienie w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki powoli zaczyna się przekładać na należne uznanie w oczach inwestorów giełdowych, którzy coraz lepiej postrzegają rynkowe perspektywy deweloperów. Rok 2016. powinien bowiem zaowocować istotnym wzrostem zysków deweloperów mieszkaniowych, wynikającym z rosnącej liczby przekazań lokali zakontraktowanych w rekordowych sprzedażowo latach 2014/2015.
Deweloperzy powalczą o hat – trick?
Utrzymanie w 2016 roku rekordowych wolumenów sprzedażowych oraz dalszego, dynamicznego rozwoju koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wydaje się niestety problematyczne i zależne od spełnienia szeregu trudnych warunków. Pierwszym z nich jest kontynuacja wysokiej aktywności klientów gotówkowo-inwestycyjnych, których ponadprzeciętnemu udziałowi w popycie rynek pierwotny w głównej mierze zawdzięcza trwające już dwa i pół roku ożywienie.
W dalszej kolejności jak najbardziej pożądane byłoby pobudzenie rynku kredytów mieszkaniowych, na którym to w normalnych warunkach rynkowych spoczywa główny ciężar długoterminowego stymulowania koniunktury w mieszkaniówce. Niestety, jeżeli niewiele z tego wyszło w roku bieżącym, w którym dynamika bankowych statystyk kredytów mieszkaniowych – pomimo rekordowo niskiej ceny pieniądza – nie wykazała istotnych statystycznie zmian, to w nowym roku będzie to już dużo trudniejsze.
Przede wszystkim podniesienie wkładu własnego kredytów mieszkaniowych o kolejne 5 p.p. w połączeniu z rosnącymi, wymuszonymi podatkiem bankowym marżami, może istotnie podnieść poprzeczkę dostępności kredytów mieszkaniowych. W konsekwencji rynek hipotek w 2016 roku może się skurczyć, choć trudno sobie wyobrazić spadek większy od kilkuprocentowego – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Niestety w dalszym ciągu w pełni aktualne pozostają zagrożenia związane z bankowymi portfelami kredytów mieszkaniowych denominowanymi we franku szwajcarskim. Z jednej strony wciąż otwartą kwestią i wielką niewiadomą pozostaje systemowe rozwiązanie tego problemu, z drugiej natomiast coraz częściej przypominające o sobie okresowymi słabościami złotego ryzyko kursowe.
W sumie należy się liczyć z tym, że przynajmniej pierwszy kwartał 2016 roku okaże się okresem wyraźnego uspokojenia sytuacji na dość mocno rozpędzonym w ostatnich miesiącach pierwotnym rynku mieszkaniowym. Stanie się tak za sprawą względnego nasycenia popytowej strony rynku w ostatnim kwartale starego roku oraz zmianą warunków kredytowania zakupów mieszkaniowych. Może to też spowodować stopniowe ograniczanie inwestycji deweloperskich w kolejnych miesiącach oraz nasilenie działań promocyjnych deweloperów. A wszystko to w celu neutralizacji niekorzystnych zmian w bankowym kredytowaniu nieruchomości mieszkaniowych z jednej strony, z drugiej natomiast w celu ograniczenia ryzyka nawisu podażowego.
Mimo wszystko o jednoznaczną i w miarę pewną prognozę koniunktury krajowej mieszkaniówki w roku przyszłym jest jednak bardzo trudno. Czy dokładnie rok temu ktoś był w stanie przewidzieć, że powtórka ubiegłorocznego historycznego rekordu sprzedaży nowych mieszkań z 20-procentowym przebiciem jest realna w roku bieżącym? A jednak tak się stało. Być może więc deweloperzy pokażą także w nowym roku, że nie ma dla nich rzeczy niemożliwych, i powalczą o swoisty „hat-trick”, po raz trzeci z rzędu ustanawiając rekord sprzedaży na mieszkaniowym rynku pierwotnym.
RynekPierwotny.pl
Wojciech Boczoń