Pan Marian, klient banku BGŻ, z radością powitał obniżenie marż na kredyty hipoteczne w CHF. Jednak jako osoba czujna zauważył jednocześnie gwałtowny wzrost tzw. spreadu walutowego, podwyższającego raty kredytu. Bank nic więc nie traci, a zyskuje uznanie tych klientów, którzy zwracają uwagę jedynie na wysokość głównej opłaty za kredyt, czyli marży. Banki udzielają bowiem pożyczek w obcej walucie według kursu kupna, natomiast spłacanie rat odbywa się w przeliczeniu po kursie sprzedaży, a więc wyższym. Różnica miedzy tymi kwotami to właśnie spread walutowy. Na podobnej zasadzie funkcjonują kantory – taniej kupują, a drożej sprzedają. Najgorszy w tej sytuacji jest fakt, że każdy bank sam ustala wysokość tych wartości, a więc nigdy do końca nie możemy być pewni, ile przyjdzie nam zapłacić w kolejnym miesiącu.
Umowa kredytowa Pana Mariana została zawarta w PLN, z przeznaczeniem na zakup nowego mieszkania. 18 miesięcy później (w maju tego roku) klient zdecydował się przewalutować kredyt na CHF, co wydawało się być korzystniejszym rozwiązaniem. Zmianę umowy potwierdzono aneksem, którego dwa paragrafy ukazują jak dużą wolność działania ma instytucja finansowa przy ustalaniu wysokości spreadu:
Paragraf 3
Oprocentowanie kredytu wynosi w dniu zawarcia niniejszego aneksu 4,2883% w stosunku rocznym. Oprocentowanie jest zmienne i ustalane jest w oparciu o stawkę referencyjną 3M LIBOR, zaokrągloną do czwartego miejsca po przecinku oraz przy uwzględnieniu marży Banku w wysokości 1,50 pp.
Paragraf 4
1. Kredyt podlega spłacie w złotych przy zastosowaniu kursu sprzedaży waluty obowiązującego w Banku w chwili spłaty.
2. Odsetki, prowizje oraz opłaty naliczane są w walucie kredytu i podlegają spłacie w złotych przy zastosowaniu kursu sprzedaży waluty obowiązującego w banku w chwili spłaty.
3. Ryzyko wystąpienia różnic kursowych ponosi Kredytobiorca.
4. Kredytobiorca został poinformowany o ponoszeniu ryzyka walutowego, co potwierdza poprzez złożenie oświadczenia według wzoru określonego w odrębnych przepisach Banku.
W krótkim okresie, od maja do września, przerażony klient zaobserwował gwałtowny wzrost spreadu – aż o 2,6 pkt proc. w ciągu czterech miesięcy. W dodatku bank informuje o zmianach oprocentowania jedynie raz na kwartał, przysyłając harmonogram spłat na kolejne miesiące. Ryzyko walutowe, które ponosi kredytobiorca, jest oczywiście częścią podpisywanej przez niego umowy. Jednak instytucja finansowa, mając bezpośredni wpływ na wysokość spreadu, powinna o zmianach informować na bieżąco. Zwłaszcza jeśli kurs, ustalany przez kredytodawcę, różni się znacznie od kursu NBP. Różnica między ceną kupna i sprzedaży danej waluty to co prawda kilkanaście groszy, ale skutkuje wzrostem miesięcznej raty o kilka procent, co przy wysokich kredytach hipotecznych jest kwotą niebagatelną.
Załóżmy bowiem, że pożyczamy 200 tys. zł we franku szwajcarskim na 30 lat przy oprocentowaniu 4% i ratach malejących. Bank ustala najpierw zadłużenie w walucie z wykorzystaniem wewnętrznego kursu kupna, później harmonogram obsługi kredytu, a sama spłata odbędzie się po wewnętrznym kursie sprzedaży. Przy spreadzie na poziomie 3% klient odda do banku o 9600 PLN więcej niż zakładał, z kolei przy zwiększeniu tej wartości do 5% będzie to już o 16000 PLN więcej. Reasumując – spread wyższy o 2 pkt proc. oznacza w tym przypadku dla klienta dodatkowy wydatek 6400 PLN, co stanowi 3,2% kwoty kredytu.
Trwający wciąż kryzys finansowy i niestabilna sytuacja giełdowa wpływają negatywnie na pożyczki w walucie na różne sposoby. Najbardziej znaczące z nich to niestabilność zarówno złotego, jak i innych walut (w tym przypadku franka, który jest najsilniejszą obecnie walutą), oraz wywołane przez zawirowania na rynku kredytów hipotecznych znaczne podwyższenie spreadu (na którym zarabia bank) i obniżenie stopy LTV (Loan to value – wskaźnik określający stosunek udzielonego kredytu do całkowitej wartości inwestycji), co oznacza konieczność większego wkładu własnego. Niestety banki coraz rzadziej chcą udzielać kredytu na 100% wartości, nie wspominając już o czymś powyżej. Dodatkowo zaostrzenie warunków udzielania kredytów sprawia, że coraz mniej osób jest w stanie sobie na nie pozwolić. Niektóre banki zmieniają nawet decyzję już po wstępnym udzieleniu pożyczki. Dwa ostatnie problemy dotyczą również kredytów w złotówkach, jednak dodatkowe rosnące koszty przewalutowania sprawiają, że finansowanie inwestycji w walucie i spłacanie tej pożyczki w PLN staje się coraz mniej atrakcyjne.
Każdy kredyt hipoteczny to pewien rodzaj hazardu ze względu na zmienne oprocentowanie. Jest to zrozumiałe – spora kwota pożyczana zazwyczaj na długi okres czasu musi dać bankowi możliwość dostosowania się do sytuacji rynkowej, aby na transakcji nie stracić. Jednak opcja przewalutowania wprowadza dodatkowe niejasności, na które kredytobiorca godzi się niejako, podpisując umowę. I o tyle, o ile dotychczas ze względu na stabilność franka szwajcarskiego była to najkorzystniejsza oferta kredytowa, to w tej chwili można mieć co do tego uzasadnione – jak widać na powyższym przykładzie – wątpliwości.
Katarzyna Kowalczyk, Bankier.pl
Wojciech Boczoń