Zapowiedź zakończenia programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz typowy dla polskiego rynku efekt sezonowości to główne czynniki, które wpłynęły na istotnie wyższe wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w II kwartale 2016 r. W tym okresie banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, czyli odpowiednio o 9,8% i 12,45% więcej niż w I kwartale. Rynek mieszkaniowy w największych aglomeracjach pozostaje w stanie równowagi, jednak obserwacja cen transakcyjnych mieszkań w długim okresie wskazuje na niewielki trend wzrostowy.
Według danych z raportu AMRON-SARFiN, w II kwartale 2016 r. banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł. To odpowiednio o 9,80% i 12,45% więcej w stosunku do wyników odnotowanych w pierwszych trzech miesiącach tego roku. W ujęciu rocznym, w porównaniu do II kw. 2015 r., liczba udzielonych kredytów była wyższa o 5,62%, a ich wartość o 5,46%.
Wyniki odnotowane w całym I półroczu 2016 również wskazują na wzrost w relacji do wyników pierwszego półrocza roku ubiegłego – o 5,84% w przypadku liczby nowoudzielonych kredytów oraz o 5,27% w przypadku wartości. Możemy zatem mówić o stosunkowo istotnych zmianach, za którymi z jednej strony stoi typowy dla naszego rynku efekt sezonowości, z drugiej natomiast – zapowiedzi dotyczące zakończenia programu „Mieszkanie dla Młodych” i możliwe dalsze zaostrzenia wymogów kredytowych.
15 marca br. Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił wstrzymanie przyjmowania wniosków o dofinansowanie zakupu mieszkań z puli przewidzianej na 2016 rok, która do tego czasu została wyczerpana w 95%. W kwietniu, maju i czerwcu wnioskowana kwota dopłat o środki do wypłaty w roku 2017 wzrosła z 12% do ponad 46%, wobec czego już 5 lipca, po przekroczeniu 50% kwoty limitu na ten rok, także wstrzymano przyjmowanie wniosków.
Tak gwałtowny wzrost zainteresowania dopłatami z programu MdM niewątpliwie był związany z ogłoszeniem decyzji o zaprzestaniu jego kontynuacji i jak dotąd braku realnej alternatywy dla osób liczących na wsparcie w zakupie własnego mieszkania. Niewykluczone, że wiele osób wnioskujących o dopłaty na 2017 musiało przyspieszyć realizację swoich planów mieszkaniowych, aby jeszcze zdążyć wykorzystać zabudżetowane środki.
W II kwartale 2016 roku portfel kredytów mieszkaniowych powiększył się o 13,7 tys. sztuk (0,68%) w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału i na koniec czerwca liczba czynnych umów kredytowych wzrosła do poziomu 2 027 972 sztuk. Łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosła 382,858 mld zł. Oznacza to przyrost rzędu 2,35%, a nominalnie o 8,776 mld zł.
Przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu hipotecznego ogółem wyniosła 215 931 zł, czyli więcej o 3,43% (7 152 zł) w stosunku do wartości zanotowanej w I kwartale 2016 roku. Natomiast średnia wartość kredytu e złotych wyniosła 214 558 zł, to o 6 735 zł (3,24%) więcej niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Średnia wartość kredytu denominowanego w walutach obcych również wzrosła – o 15 208 zł (czyli 5,16%) osiągając poziom 309 778 zł. Kredyty mieszkaniowe w złotych stanowiły 98,56% wartości nowego portfela, a kredyty denominowane w euro blisko 1%.
W II kwartale 2016 roku zanotowano jedynie symboliczne wzrosty marży i oprocentowania kredytów. Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2016 roku wyniosła 2,05% i była wyższa o 0,02 p.p. od średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M minimalnie wzrósł – z poziomu 1,67% w marcu do 1,69% w czerwcu 2016 roku, w wyniku czego przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 p.p. w porównaniu do marca 2016 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,76%.
W okresie od kwietnia do czerwca 2016 roku udział stolicy w strukturze wartościowej nowo udzielonych kredytów hipotecznych w odniesieniu do poprzedniego kwartału wzrósł po raz kolejny, tym razem o 2,29 p.p. i wyniósł 43,27%. Oznacza to, że prawie co drugi kredyt na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej jest zaciągany w stolicy – jeśli nie w samej Warszawie, to w otaczających ją miejscowościach. Odsetek kredytów udzielonych w Białymstoku, Szczecinie i Łodzi pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału, a w pozostałych spośród badanych lokalizacji zanotowano minimalne spadki. Umowy kredytowe podpisane w dziewięciu największych polskich aglomeracjach w II kwartale 2016 roku stanowiły 69,47%, co oznacza spadek o 0,87 p.p. w porównaniu do I kwartału bieżącego roku.
Jakość portfela kredytowego w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie. Jakość kredytów mieszkaniowych udzielanych w rodzimej walucie poprawia się systematycznie od początku 2015 roku – w badanym kwartale udział złotówkowych kredytów z zaległościami w spłacie wyniósł 2,63%, czyli o 0,84 p.p. mniej niż w analogicznym okresie 2015 roku. W dużej mierze mamy w tej sytuacji do czynienia z efektem statystycznym – ponad 98% kredytów mieszkaniowych udzielana jest dziś w złotych i ich zwiększająca się liczba przy jednoczesnym braku pogorszenia jakości dotychczas obsługiwanych kredytów portfelu powoduje poprawę wskaźnika jakości. W ujęciu rocznym nie zanotowano także zmian jakości portfeli zarówno we franku szwajcarskim (3,61%), jak i w pozostałych walutach obcych (1,55%).
Zdaniem dr Jacka Furgi, Prezesa Centrum Prawa Bankowego i Informacji i szefa Centrum AMRON , banki będą w tym roku podchodzić ostrożnie do nowej akcji kredytowej. „Możliwe są dalsze zaostrzenia dotyczące wymogów kredytowych, gdyż nadal nieznana jest skala ewentualnych obciążeń kosztami realizacji tzw. ustawy spreadowej, złożonej przez Prezydenta RP do Sejmu, jak również innymi potencjalnymi kosztami powstałymi wskutek niesłabnących roszczeń niektórych grup „frankowiczów”. Dlatego też trudno oczekiwać, aby całkowity wynik akcji kredytowej w 2016 r. przekroczył poziom z roku 2015”
Mimo nieco słabszych wyników zanotowanych w maju, cały II kwartał 2016 roku okazał się lepszy dla sektora deweloperów zarówno w porównaniu do I kwartału 2016 roku, jak i do analogicznego okresu roku 2015. Odnotowano pięcioprocentowy wzrost sprzedaży mieszkań dla 6 największych aglomeracji. Na rynku pierwotnym sprzedano ponad 14,3 tys. mieszkań. Trudno się więc dziwić nastrojom na rynku mieszkaniowym, skutkującym istotnym wzrostem liczby wydanych pozwoleń na budowę – wzrost o 33% w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 17% w porównaniu do II kwartału 2015 roku. Liczba rozpoczętych budów wzrosła odpowiednio o 52% i 7%. Co prawda liczba 36 211 lokali oddanych do użytkowania w II kwartale 2016 roku oznaczała spadek o 3% w ujęciu kwartalnym, jednak w relacji do II kwartału 2015 roku był to wzrost o 12%.
Utrzymujący się wysoki popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych w II kwartale 2016 roku wpłynął na poprawę wyników sprzedażowych deweloperów i w konsekwencji doprowadził do lekkiego wzrostu cen transakcyjnych w największych polskich miastach. W II kwartale br. roku zanotowano wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej w trzech spośród ośmiu badanym aglomeracji, tj. w Krakowie, w Białymstoku oraz w Warszawie, odpowiednio o 138, 101 i 81 zł/m2 w porównaniu do poprzedniego kwartału. W Gdańsku przeciętna cena pozostała na poziomie z I kwartału bieżącego roku, natomiast w pozostałych badanych miastach zaobserwowano niewielkie spadki – największy w Poznaniu – o 134 zł/m2 i we Wrocławiu – o 133 zł/m2.
Baczna obserwacja cen transakcyjnych nieruchomości wskazuje wyraźny, choć niewielki trend wzrostowy, typowy dla rynku mieszkaniowego w stanie równowagi. Obserwowany wzrost średniej ceny transakcyjnej za 1 m2 od I kwartału 2013 roku dla wszystkich monitorowanych lokalizacji mieści się w przedziale od 3,79% dla Wrocławia do 10,13% dla Krakowa. Zdaniem ekspertów z Centrum AMRON, wzrost aktywności inwestorów budowlanych z jednej strony oraz zaostrzanie wymogów kredytowych banków z drugiej, nie zmieni tej sytuacji w najbliższej perspektywie.
Trudno również oczekiwać jakichś głębszych zmian wywołanych działaniami rządu w obszarze polityki mieszkaniowej. Ogłoszony przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy jest zbyt enigmatyczny, zwłaszcza w obszarze refinansowania kredytów hipotecznych. Związek Banków Polskich ustosunkował się do opublikowanego dokumentu i w dniu 27 lipca 2016 r. skierował do Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa uwagi i komentarze do zaproponowanych rozwiązań. Podobnie jak w piśmie skierowanym wcześniej do Premiera Morawieckiego z uwagami do opublikowanych przez Ministerstwo Rozwoju materiałów informacyjnych nt. Planu na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju, wskazano potrzebę uruchomienia w Polsce systemu kas oszczędnościowo-budowlanych, jako efektywnego i zweryfikowanego w wielu krajach i w różnych uwarunkowaniach makroekonomicznych systemu budującego skłonność gospodarstw domowych do długoterminowego, systematycznego oszczędzania. Ta oraz inne propozycje w zakresie możliwości rozwoju rynku finansowania nieruchomości będzie przedmiotem dyskusji i ocen w trakcie tegorocznego, XIII Kongresu Finansowania Nieruchomości, organizowanego przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP oraz Centrum AMRON w dniach 24-25 listopada 2016 roku.
Wojciech Boczoń