Dom lub mieszkanie w górach? Ceny jak w miastach wojewódzkich

Ponad 700 tys. zł – z takim wydatkiem musi liczyć się inwestor poszukujący działki pod budowę domu lub małego pensjonatu w Zakopanem. Z danych Lions Banku wynika, że nieruchomości w górskich miejscowościach oscylują znacznie powyżej średnich krajowych, głównie za sprawą zgłaszanego popytu, ale również niskiej podaży.

Polacy uwielbiają spędzać wakacje w górach, co każdego roku potwierdza większość badań wakacyjnych preferencji rodaków. Co za tym idzie, góry to także szczególny region dla inwestorów. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w górach sezon trwa cały rok. Latem można wędrować górskimi szlakami, zimą zaś szusować po narciarskich stokach lub założyć narty biegowe, łyżwy czy urządzić kulig. Ponadto w rejonach górskich znajduje się wiele uzdrowisk, które przyciągają coraz większą rzeszę turystów, także z zagranicy.

W największym stopniu na długim sezonie korzystają właściciele hoteli, pensjonatów i kwater. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego w powiecie tatrzańskim, a zatem w Zakopanem i okolicach, w 2013 r. udzielono prawie 1 mln noclegów, i to pomimo dość słabej zimy. W Szklarskiej Porębie, Karpaczu i okolicach udzielono zaś ponad 750 tys. noclegów. Dla porównania, w znacznie większych miejscowościach nadmorskich, takich jak Kołobrzeg, Sopot i Jastarnia, liczby te są znacznie niższe i wynoszą odpowiednio 868 tys., 374 tys. i 88 tysięcy. Nie bez powodu liczba turystów odwiedzających poszczególne regiony kraju przekłada się na ceny działek budowlanych. Im bowiem więcej turystów, tym bardziej intratny może być biznes odpowiadający ich potrzebom.

Najdrożej w Zakopanem i okolicach

Nie powinno być zatem zaskoczeniem, że najwyższe ceny działek budowlanych są w powiecie tatrzańskim. Z analizy Lions Banku wynika, że średnia cena metra kwadratowego gruntu w tym regionie wynosi ponad 400 zł w przeliczeniu na m kw., zaś przeciętna działka kosztuje ponad 700 tys. zł. Tak wysokie ceny – zbliżone do stołecznych – świadczyć mogą nie tylko o dużym popycie, ale również o dość ograniczonej podaży. Ponad 4 razy tańsze są działki w innych górskich regionach. W powiatach bielskim, nowosądeckim i nowotarskim ceny metra kwadratowego kształtują się na poziomie odpowiednio 104 zł, 103 zł i 100 zł.

Znacznie tańsze są także ceny gruntów w powiecie jeleniogórskim i kłodzkim, gdzie metr kwadratowy kosztuje odpowiednio 83 zł i 62 zł. Co istotne jednak, przeciętna powierzchnia działki wystawionej na sprzedaż w Kotlinie Kłodzkiej to ponad 6 tys. m kw., podczas gdy w okolicach Zakopanego tylko 1750 m kw. Znacznie mniejsze są także działki w okolicach Szczyrku, Nowego Targu i Wiśle – nie przekraczają one 2 tys. metrów kwadratowych. W konsekwencji pomimo niższych cen za metr kwadratowy całkowita wartość działki w okolicach Kłodzka jest ponad 2 razy wyższa niż w powiecie nowotarskim i cieszyńskim.

Chcąc się w takim rejonie osiedlić trzeba oczywiście do ceny działki doliczyć także koszty budowy nieruchomości. Minimalny budżet, jaki trzeba przewidzieć na budowę skromnego niepodpiwniczonego budynku całorocznego o powierzchni 100 m kw. to około 200 tys. zł. Mniejszym kosztem można postawić na działce drewniany dom letniskowy. Budowa skromnego pensjonatu to już wydatek rzędu minimum kilkuset tysięcy złotych. Górną granicę wydatków wyznacza tylko wyobraźnia właściciela.

Ceny działek budowlanych w powiatach górskich
Powiat	Średnia cena działki	Średnia cena metra kwadratowego	Średnia powierzchnia działki (m kw.)
tatrzański	707 347 zł	404 zł	1 751
kłodzki	375 508 zł	62 zł	6 057
jeleniogórski	288 648 zł	83 zł	3 478
nowosądecki	217 944 zł	103 zł	2 116
bielski	189 820 zł	104 zł	1 825
nowotarski	175 222 zł	100 zł	1 752
cieszyński	169 068 zł	86 zł	1 966
źródło: oferty.net

Inwestycja w mieszkanie wymaga mniejszego nakładu

Jeszcze więcej wydać musi przedsiębiorca planujący otwarcie hotelu czy pensjonatu z prawdziwego zdarzenia. W górskim kurorcie budżet tego typu inwestycji na pewno nie zamknie się w kwocie miliona złotych. W zależności od rozmiaru projektu kwota ta może wynieść kilka lub nawet kilkadziesiąt milionów złotych. Dla osób o mniejszej zasobności portfela pozostaje natomiast możliwość kupna mieszkania pod wynajem. W tym przypadku wystarczy jedynie kwota niezbędna do zakupu nieruchomości i odpowiedniego jej przystosowania (remontu lub odświeżenia), choć są one zbliżone do cen w miastach wojewódzkich. W Zakopanem przeciętne mieszkanie właściciel wycenia na 518 tys. zł – z danych zebranych przez Lions Bank cena ta jest zbliżona do wycen przeciętnych mieszkań w centrum Warszawy. Szklarską Porębę i Wisłę z cenami w okolicach 350 tys. zł można porównać pod względem wymaganej grubości portfela do Krakowa, Poznania czy Wrocławia. W Rabce jest taniej, co odpowiada warunkom katowickim, łódzkim czy bydgoskim. Aby kupić przeciętne „M” trzeba dysponować kwotą przekraczającą 200 tys. zł.

Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym
Miasto	Średnia cena m kw. (PLN)	Średnia cena całkowita (PLN)
Zakopane	9 107	518 026
Szklarska Poręba	6 693	352 243
Wisła	5 907	348 746
Karpacz	5 246	289 495
Krynica Zdrój	5 217	257 340
Ustroń	5 210	310 128
Szczawnica	5 003	271 000
Nowy Targ	4 976	271 736
Szczyrk	4 815	326 999
Polanica	4 631	271 886
Rabka Zdrój	4 160	229 230
źródło: oferty.net, mieszkania 2-3 pok.

Patrząc na ceny w przeliczeniu na m kw., podobnie jak w przypadku działek, zdecydowanie najdroższe są mieszkania w Zakopanem. Ceny za metr kwadratowy w stolicy Tatr oscylują wokół 9,1 tys. zł, co można porównywać z cenami w centrum Warszawy czy Sopocie. Na tle innych górskich miejscowości wyróżnia się również Szklarska Poręba i Wisła, w których ceny kształtują się na poziomie odpowiednio 6,7 tys. zł i 5,9 tys. zł za m kw. Poniżej 5 tys. za metr można natomiast znaleźć mieszkania w Nowym Targu, Szczyrku, Polanicy czy Rabce Zdrój. Warto jednak podkreślić, że w górach zdecydowanie częściej występuje zabudowa jednorodzinna, a podaż mieszkań jest ograniczona. Wpływa to znacząco na ich cenę.

A może wystarczy jeden pokój?

Zupełnie bezobsługowym – z punktu widzenia inwestora – rozwiązaniem może być też zakup jednego pokoju w hotelu. Tego typu rozwiązania powszechnie nazywa się „condohotelami”, a cała idea polega na tym, że inwestor kupuje na własność pokój w hotelu, którego kompleksowym zarządzaniem zajmuje się operator. Na konto właściciela powinny natomiast trafiać regularne przychody z wynajmu. To rozwiązanie jest o tyle atrakcyjne, że właściciel nie ma prawie żadnych obowiązków związanych z zarządzaniem swoją inwestycją. W odróżnieniu od mieszkań na wynajem w przypadku condohotelu właściciel może nawet nigdy nie dowiedzieć się o dewastacji pokoju przez gości hotelowych, bo obowiązek i koszt utrzymania standardu spoczywa na operatorze hotelowym.

Tego typu projekty budowane są przeważnie nad morzem, na mazurach i w górach. Ceny pokoi zaczynają się od 200 – 250 tys. zł netto, a możliwe do uzyskania stopy zwrotu zawierają się w przedziale od 6 do 9% wartości nieruchomości w skali roku. Tego typu inwestycja jest więc bardziej intratna niż bankowa lokata czy nawet wynajem mieszkań w dużych miastach. Trzeba jednak mieć świadomość, że inwestując w pokój hotelowy podejmuje się także pośrednio ryzyko tego rodzaju działalności.

Jakub Potocki, Lions House

Bartosz Turek, Lions Bank