Dynamicznie rosnący polski rynek najmu pozostaje w ogonie Europy

Udział obywateli realizujących swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu niemal się podwoił w trakcie ostatnich trzech lat. Nie zmienia to jednak faktu, że nasz rynek jest niemal dziesięciokrotnie mniejszy niż niemiecki, a w zestawieniu 26 krajów europejskich zajmujemy dopiero 19 miejsce.

Dostępne są już dane Eurostatu dla większości krajów europejskich na temat tego jak ich obywatele realizują swoje potrzeby mieszkaniowe. Dla Polski wskazują na dynamiczny rozwój rynku, ale wciąż nie można ich nazwać optymistycznymi.

W Polsce rynek najmu rośnie

W gronie 26 krajów Polska zajmuje 19 miejsce pod względem poziomu rozwoju rynku najmu. Zgodnie z danymi Eurostatu za rok 2012 4% obywateli realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe najmując mieszkania na zasadach rynkowych. Gdyby badanie to przeprowadzić trzy lata wcześniej, to rodzimy wynik byłby znacznie gorszy. W 2009 roku jedynie 2,2% obywateli realizowało swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu. Wynik ten dałby wtedy Polsce 23 lokatę na 28 badanych krajów. Pomimo wzrostu wskaźnika o prawie 82% w okresie od 2009 do 2012 roku, rynek najmu w Polsce wciąż pozostaje niewielki. Spory jest za to sektor wynajmu na zasadach nierynkowych (do nich zalicza Eurostat np. mieszkania komunalne, zakładowe czy spółdzielcze lokatorskie). Na nim realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe 13,6% Polaków.

Skromny rynek w krajach „nowej Unii”

Statystyki europejskiego urzędu dowodzą, że najem na zasadach rynkowych, jako forma zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych, jest na Zachodzie popularniejszy niż na Wschodzie. Podczas gdy w krajach „starej Unii” 23 obywateli na 100 najmuje lokale, to w krajach przyjętych do Wspólnoty po 2003 rokusą to zaledwie 4 osoby na 100. Rekordowo mały rynek najmu mają: Rumunia, Bułgaria, Litwa, Chorwacja i Malta. W każdym z tych krajów mniej niż 2% obywateli najmuje mieszkania na zasadach rynkowych. Wytłumaczenia takich danych należy upatrywać w kilku czynnikach.

Większy rynek sprzyja mobilności społeczeństwa

Bez wątpienia dużą rolę grają tu przyzwyczajenia, mobilność ludności – czyli skłonność do migracji (np. za pracą), cena czy porządek prawny obowiązujący w danym kraju. Doskonałym przykładem tego jak regulacje prawne potrafią stanąć na drodze rozwoju rynku jest Wielka Brytania. Jak dowodzi David Lawrenson – znany komentator brytyjskiego rynku nieruchomości – w ostatnich niemal 70 latach zmiany w prawie spowodowały, że udział wynajmowanych mieszkań spadł na wyspach z około 50% (w 1945 roku) do 10% (w połowie lat 80-tych) i teraz powoli odbudowuje się dążąc do 20-proc udziały w rynku. Po wojnie rząd w odpowiedzi na doniesienia o właścicielach nieruchomości, którzy źle traktowali swoich najemców wprowadził ustawę regulującą poziom czynszu i niemal uniemożliwiającą pozbycie się nierzetelnego najemcy. Gdy w ciągu kolejnych dekad udział wynajmowanych lokali pięciokrotnie się skurczył, rząd zauważył że negatywnie oddziałuje to na rynek pracy i skłonność ludności do migracji. W efekcie w 1988 i 1996 roku wprowadzono ustawy, które ułatwiały odzyskanie własności przez osoby wynajmujące lokale nierzetelnym klientom.

Za Odrą rynek najmu dziesięciokrotnie większy niż nad Wisłą

Sztandarowym przykładem kraju o dużym rynku najmu sąNiemcy. Tam na zasadach rynkowych swoje potrzeby mieszkaniowe najmując lokal realizuje aż 38,6% obywateli. Jest to wynik niemal dziesięciokrotnie wyższy niż w Polsce. Ponad 30 obywateli na 100 zajmuje wynajmowany na zasadach rynkowych lokal także w Danii i Holandii. Do czołówki rok wcześniej można też było zaliczyć Austrię (z wynikiem na poziomie 26,2%) i Szwajcarię (51,4%), ale niestety Eurostat nie opublikował jeszcze danych za 2012 rok.

Wielkość rynku najmu w ostatnich latach
Lokalizacja	Procent obywateli najmujących lokale na zasadach rynkowych
	2009	2010	2011	2012
Rumunia	0,8	1,1	1,0	0,8
Bułgaria	2,0	2,1	1,7	1,3
Litwa	2,1	1,1	1,2	1,4
Chorwacja	brak danych	2,9	2,0	1,6
Malta	1,4	1,4	1,8	1,8
Węgry	2,2	2,4	2,9	2,8
Estonia	2,5	2,6	2,5	3,0
Polska	2,2	2,5	3,5	4,0
Słowenia	4,1	5,0	5,5	5,5
Słowacja	8,8	8,4	8,0	7,8
Łotwa	6,3	6,7	7,9	8,1
Norwegia	10,7	10,9	10,5	9,1
Finlandia	10,4	10,1	10,2	10,5
Portugalia	10,9	12,7	12,2	10,9
Cypr	9,4	10,8	10,4	11,5
Hiszpania	12,0	11,9	12,4	12,7
Islandia	7,8	10,4	11,0	13,0
Czechy	5,4	5,0	13,0	13,2
Włochy	13,3	14,0	13,3	13,3
Grecja	17,9	18,2	17,2	18,2
Francja	19,7	20,2	19,1	19,5
Luksemburg	22,3	27,6	27,0	24,6
Szwecja	29,8	28,7	30,0	29,9
Holandia	31,1	32,5	32,4	32,1
Dania	33,7	33,3	32,8	35,4
Niemcy	brak danych	39,7	39,9	38,6
Irlandia	11,3	11,9	14,9	brak danych
Wielka Brytania	12,5	11,9	13,3	brak danych
Belgia	18,5	19,6	18,9	brak danych
Austria	27,7	26,7	26,2	brak danych
Szwajcaria	brak danych	49,9	51,4	brak danych
Kraje „nowej unii”	2,8	2,9	4,1	4,3
Kraje „starej unii”	16,7	21,8	21,8	23,3
Źródło: Eurostat

Niska podaż wpływa na ceny

Sytuacja niskiej podaży mieszkań w Polsce jest środowiskiem sprzyjającym inwestorom. Jest to jeden z kluczowych czynników (obok wciąż niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych Polaków), który powoduje, że zakup mieszkania na wynajem jest nad Wisłą intratnym biznesem. Zgodnie z danymi portalu GPG Polska zajmuje bowiem 5 miejsce w gronie 30 krajów europejskich pod względem zyskowności wynajmu. Można te dane odwrócić – dla najemców oznacza to, że Polska jest jednym z najdroższych krajów pod względem kosztu wynajmu. We wspomnianym zestawieniu pod uwagę brana jest stopa zwrotu w ujęciu brutto, a więc iloraz potencjalnego rocznego przychodu z wynajęcia nieruchomości i jej wartości.

Kosztowność najmu w Polsce można także przedstawić na innym przykładzie. Singiel zarabiając tyle ile wynosi średnia pensja netto w największych miastach Polski wydaje na czynsz średnio 38% swojego wynagrodzenia netto (od 32% w Łodzi do 43% w Krakowie, Warszawie czy Wrocławiu). Gdyby do kwoty tej dodać jeszcze koszty związane z mediami, nie byłoby nadmierną przesadą uznanie, że nawet prawie połowa miesięcznej pensji pochłaniana jest przez nieruchomość w przypadku statystycznego singla realizującego swoje potrzeby na rynku najmu w dużym polskim mieście. Dla porównania wynajem 30-metrowej kawalerki w Berlinie kosztuje niecałe 400 euro. Kwota ta odpowiada 15% przeciętnego niemieckiego wynagrodzenia netto.

Koszt najmu mieszkania w odniesieniu do płac
Lokalizacja	Przeciętne wynagrodzenie netto (w PLN za msc)	Średnia cena ofertowa najmu kawalerki o powierzchni 25 – 35 m kw.	Część miesięcznego wynagrodzenia pochłanianego przez czynsz najmu
Gdańsk	3 152 zł	1 130 zł	36%
Kraków	2 770 zł	1 180 zł	43%
Łódź	2 553 zł	810 zł	32%
Poznań	2 943 zł	1 010 zł	34%
Warszawa	3 604 zł	1 540 zł	43%
Wrocław	2 803 zł	1 210 zł	43%
Średnia			38%
Źródło: GUS, Home Broker i Open Finance

Bartosz Turek

Lions Bank