Emil Szweda: Nieruchomości będą taniały

Jeszcze przed rozpoczęciem tego roku, który przyniósł tak wiele zmian na rynkach kapitałowych, było jasne, że wchodzimy w znacznie trudniejszy okres. Wielu obserwatorów, w tym niżej podpisany, sądziło że w 2008 r. czeka nas okres stabilizacji cen przynajmniej do czasu wyjaśnienia dalszego rozwoju sytuacji w gospodarce światowej – i na zasadzie działania naczyń połączonych – także lokalnej. 

Z jednej strony już pod koniec 2007 r. czy na początku 2008 r. przestał istnieć problem niedoborów po stronie podaży mieszkań, z drugiej nie było do końca jasne, czy popyt spełni pokładane w nim nadzieje. Stąd oczekiwania stabilizacji cen – możliwości dalszego pobudzania popytu były ograniczone wobec rosnących kosztów spłaty kredytów (choć wciąż z dobrze rokującym rynkiem pracy). Mniej więcej do  połowy roku tego rodzaju przewidywania okazały się trafione, w wakacje – jak to w martwych okresach transakcyjnych – ceny także nie zmieniały się wyraźnie.

Przełom nastąpił jesienią. Podczas gdy podaż nowych mieszkań wciąż narastała ze strony deweloperów, a i inwestorzy działający na rynku wtórnym chcieli upłynnić posiadane zasoby, w sytuacji gdy przestały one przynosić zysk wzrostem wartości, popyt na nowe mieszkania stopniowo przygasał. Dość dobrze obrazuje to liczba udzielonych kredytów hipotecznych. Licząc od czwartego kwartału 2007 r., przez cztery kolejne kwartały – a więc okrągły rok – banki udzielały mniej kredytów niż rok wcześniej. W dodatku spora część (nie wiadomo jak duża, szacujemy ich udział na ok. 10-15 proc.) w ogóle nie trafiała na rynek nieruchomości, lecz finansowała wyłącznie poprzednie zobowiązania (kredyty konsolidacyjne, a częściej zamiana “drogich” kredytów złotowych na “tańsze” walutowe). W sumie więc do III kwartału popyt na nieruchomości spadł o ok. 20-25 proc. Początek jesieni przyniósł dalsze pogorszenie sytuacji na rynku kredytów – znacznie spadła ich dostępność, wzrosły marże, banki zaczęły (wreszcie) domagać się udziału własnego.

Nic zatem dziwnego, że ceny mieszkań zaczęły spadać. Obserwowane niższe ceny metra kwadratowego w transakcjach przeprowadzonych we wrześniu i październiku (w chwili pisania tego tekstu nie są jeszcze znane wartości za listopad) były o 3-4 proc. niższe niż przed rokiem, niekiedy (np. we Wrocławiu) spadek był nawet głębszy (9 proc.). (Dane na podstawie cen transakcyjnych z umów podpisanych przez klientów Open Finance). Te niższe ceny są jednak tylko następstwem spadku popytu na nieruchomości w poprzednich miesiącach roku. Wpływ obecnych zawirowań na rynku kredytowym na ceny transakcyjne zobaczymy najprawdopodobniej w pierwszych miesiącach 2009 roku, a być może spadek cen rozciągnie się na całe pierwsze półrocze. Sprzedający muszą oswoić się z nowymi warunkami rynkowymi – nie jest łatwo zdecydować się na 10-20 proc. obniżkę ceny, w sytuacji gdy oznacza ona o kilkadziesiąt tysięcy mniejsze wpływy z transakcji.

W sumie spodziewamy się, że w 2009 r. rynek kredytów hipotecznych skurczy się o kolejne 15-20 proc., po tym jak liczba udzielonych kredytów w 2008 r. będzie niższa o 20 proc. niż w 2007 r. Prognozowany spadek cen mieszkań o 10 proc. w całym 2009 r. opiera się na dwóch podstawowych założeniach. Po pierwsze oprocentowanie kredytów istotnie obniży się w porównaniu do obecnych warunków – z ok. 8,5 do ok. 7,0 proc. w złotych. Głównie za sprawą oczekiwanej obniżki stóp procentowych, ale także mniejszego zapotrzebowania na kapitał na rynku międzybankowym (banki będą przecież musiały zmusić do pracy kapitał, który teraz tak niecierpliwie zbierają na rynku depozytów). 

Po drugie, nawet niższe oprocentowanie kredytów nic nie zmieni, jeśli nie będzie miał ich kto brać. Zatem utrzymanie rynku pracy w dobrej kondycji jest warunkiem ustabilizowania popytu na wymienionym wcześniej poziomie (niższy o 15-20 proc.), to zaś będzie możliwe tylko wówczas, jeśli polska gospodarka obroni się przed światowym kryzysem spowalniając rozwój nie bardziej niż do 3-proc. wzrostu PKB. Dopiero po spełnieniu tych warunków – przyszłość pokaże czy postawionych realnie – potrzeby ograniczonego popytu spotkają się z także ograniczoną podażą (ta wynika z działań deweloperów) prowadząc do ustabilizowania cen, tak czy owak na poziomie niższym niż obecnie. 

Sytuacja może się też okazać nieco lepsza od przedstawionej, jeśli Polska podejmie działania na rzecz przyjęcia euro, albo rynek kredytowy sam (pod wpływem potrzeb) wykona zwrot w kierunku kredytów nominowanych w euro. Ewentualne wejście do korytarza wahań ERM2 pozwoliłoby na ustabilizowanie notowań euro, a więc zdjęło – w znacznym stopniu – ciężar ryzyka walutowego z ewentualnych kredytobiorców. Mając na uwadze, że kredyty w euro są obecnie wyraźnie niżej oprocentowane niż w złotych ich ponowne upowszechnienie w bankach pomogłoby ożywić popyt. Przy obecności w strefie ERM2 nawet kryteria ich przyznawania mogłyby zostać obniżone, przez np. zniesienie tzw. rekomendacji „S”, która w istocie byłaby zbędna w sytuacji, gdybyśmy mieli w przewidywalnym terminie zastąpić złotego wspólną walutą. Oczywiście utrzymanie klinczu na rynku kredytowym połączone z dalszym spowolnieniem gospodarczym, pogorszeniem warunków na rynku pracy, w szczególności związane z rosnącą falą zwolnień w firmach, przyniosłoby skutek odwrotny. Wówczas nawet obniżenie oprocentowania kredytów, a zapewne także i wstąpienie do ERM2 nie ustrzegłoby posiadaczy nieruchomości przed dłuższym i głębszym spadkiem ich wartości. 

Emil Szweda,

analityk Open Finance