Expander: Kredyty mieszkaniowe z dopłatą bardziej dostępne

Jeszcze do niedawna otrzymanie dopłaty do odsetek do kredytu mieszkaniowego graniczyło z cudem. W Warszawie i innych dużych miastach było to niemożliwe z powodu zbyt niskich limitów ceny, przy których otrzymanie dopłaty jest możliwe. Nie pomogło nawet podniesienie tych limitów o 30% w sierpniu 2007 roku.

Okazuje się jednak, że w ostatnim okresie na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań, których ceny mieszczą się w limicie, ustalanym przez wojewodów. Według raportu Expandera i Szybko.pl w II kwartale w Warszawie oferta mieszkań najtańszych, czyli w cenie do 6000 zł metr zwiększyła się aż o 100%. Co prawda mieszkania te wciąż stanowią tylko około 0,5% wszystkich ofert, to jednak znalezienie takiego mieszkania wreszcie stało się możliwe. Zwiększyła się także podaż mieszkań z ceną metra od 6 do 7 tys. zł, takie oferty stanowią 3,2% wszystkich ofert, w porównaniu do 2% kwartał wcześniej. Także te mieszkania w większości można kupić na kredyt z dopłatą – ustalony przez ustawę limit w Warszawie wynosi 6697 zł.

Dla kogo dopłata?

Rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom mogą liczyć na zwrot z budżetu Państwa znacznej części odsetek kredytowych w pierwszych 8 latach spłaty długu. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 m.kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu.

Aby skorzystać z dopłaty cena m2 kupowanego mieszkania musi być niższa niż limit dla danego powiatu ogłaszany przez wojewodę. Jest to średnia z dwóch ostatnio ogłoszonych tzw. wskaźników kosztu odtworzenia m.kw. powierzchni mieszkaniowej powiększona o 30%.

Gdzie po dopłaty?

Kredyt z dopłatami można uzyskać w dowolnym banku, który podpisze umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Obecnie są to: PKO Bank Polski, Pekao SA, Bank Pocztowy, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości oraz wybrane Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe i bank spółdzielcze. Oprocentowanie kredytów z dopłatą w poszczególnych bankach różni się od siebie. Klient powinien zatem wybrać ten, który oferuje najniższe odsetki. Jednak sama kwota dopłaty jest taka sama we wszystkich bankach, ponieważ nie zależy ona od faktycznego oprocentowania kredytu, tylko od stawki referencyjnej.

Jednak pomimo zwiększonej dostępności tanich mieszkań ciągle nie ma szans, by dopłaty stały się popularne wśród kredytobiorców. W Warszawie ustawowy limit to prawie 6700 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa to 8800 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa – 4299 zł wobec 7700 zł na rynku.

Zestawienie urzędowych wskaźników w relacji do cen rynkowych

Miasto	Limit ceny m2 w III kw. 2008 r.	Średnia cena m2	Stosunek limitu do średniej ceny m2 – lipiec 2008	Stosunek limitu do średniej ceny m2 – sierpień 2007
Katowice	4 655,30 zł	4 233 zł	109,98%	100,4%
Łódź	4 176,90 zł	4 462 zł	93,61%	81,1%
Toruń	4 364,10 zł	4 944 zł	88,27%	85,4%
Opole	3 845,53 zł	4 438 zł	86,65%	77,4%
Szczecin	4 290,00 zł	5 077 zł	84,50%	76,1%
Olsztyn	4 323,15 zł	5 206 zł	83,04%	62,4%
Poznań	5 057,00 zł	6 128 zł	82,52%	70,5%
Warszawa	6 691,75 zł	8 794 zł	76,09%	72,0%
Gdańsk	4 461,60 zł	6 531 zł	68,31%	59,4%
Wrocław	4 762,55 zł	7 080 zł	67,27%	53,6%
Kraków	4 299,10 zł	7 716 zł	55,72%	48,5%

Źródło: obliczenia własne na podst. raportu Expandera i Szybko.pl

Expander sprawdził, jak w poszczególnych miastach kształtuje się stosunek wyznaczonego ustawą limitu do średniej rynkowej ceny nieruchomości. Przyjęliśmy, że jeśli obliczony wskaźnik jest niższy niż 80%, to szanse zaciągnięcia kredytu z dopłata są w danym mieście bardzo ograniczone. Obecnie najwyższy wskaźnik mają Katowice, gdzie średnia cena rynkowa m.kw. jest niższa od limitu. W tym mieście korzystając z dopłat można kupić na kredyt co drugie mieszkanie. Wskaźnik powyżej 80% mają też Łódź, Toruń czy Szczecin. W ostatnim z tych miast, jeszcze rok temu wskaźnik wynosił 76,1%, a zatem dostępność mieszkań na kredyt z dopłatą była znacznie mniejsza niż obecnie.

Jak to działa?
Sam mechanizm nie jest jednak taki prosty jak się wydaje. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy więcej.
Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 200 000 zł na 20 lat na zakup 50-metrowego mieszkania w Katowicach.

Od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 200 tys. zł) zostaną obliczone odsetki, z których połowę opłaca państwo. Chodzi jednak nie o odsetki naliczone od rzeczywistego oprocentowania kredytu, ale liczone wg stopy referencyjnej publikowanej przez BGK. W III kwartale 2008 roku wynosi ona 8,43% (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża – 2 pkt proc.). Klient natomiast faktycznie płaci mniejsze odsetki, gdyż marże kredytów z dopłatą kształtują się na poziomie ok. 1,5 pkt. proc.

Przy pierwszej racie dopłata wyniesie 702,50 zł. W efekcie rata po dopłacie to 975,36 zł. Dla porównania, rata bez dopłaty wyniosłaby 1 677,86 zł w przypadku kredytów w złotych, zaś rata kredytu we frankach szwajcarskich 1323 zł.

Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty pomniejszonej o już spłacone zadłużenie. W drugim miesiącu dopłata wyniesie 701,31 zł a rata 976,55 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu, że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 1132,27 zł.