Zgonie z przewidywaniami większości analityków Rada Polityki Pieniężnej nie dokonała dziś podwyżki stóp procentowych. Stopa podstawowa pozostała zatem na poziomie 4,75%. Przy tej okazji postanowiliśmy sprawdzić, jak wcześniejsze podwyżki stóp wpłynęły na podniesie średniej ceny kredytu mieszkaniowego.
Zawsze przy okazji podwyżek stóp rozważmy ich skutki dla oprocentowania kredytów hipotecznych. Czeto jednak zapominamy, że jest to jednak wpływ pośredni – stopy NBP wpływają na wysokość rynkowych stóp procentowych, dopiero te są brane pod uwagę przez banki przy obliczaniu oprocentowania kredytów hipotecznych.
Banki często wykorzystują do obliczania oprocentowania rynkowe stopy procentowe (WIBOR dla PLN i LIBOR dla CHF) sprzed 3 lub nawet 6 miesięcy. To powoduje, że podwyżki stóp mogą z opóźnieniem wpływać oprocentowanie kredytów.
Na oprocentowanie wpływa także poziom pobieranych przez banki marż. Spadek marż spowodowany dużą konkurencją na rynku mogą zatem spowolniać wzrost oprocentowania kredytów związany z podwyżkami stóp.
Sprawdziliśmy, jak w ostatnim roku podwyżki stóp wpływały na rzeczywiste oprocentowanie kredytów. We wrześniu 2006 różnica pomiędzy oficjalną stopą NBP (która wynosiła wtedy 4%), a średnim oprocentowaniem kredytu na kwotę 400 tys. zł (bez wkładu własnego, zaciągniętego na 20 lat) wynosiła 1,53 pkt proc., obecnie ta różnica spadła do 1,45 pkt. proc. Oznacza to, że wzrost stóp o 0,75 pkt proc. przełożył się na wzrost oprocentowania o 0,67 pkt. proc. Zatem we wzroście oprocentowania kredytów odzwierciadliło się tylko 91% podwyżki oficjalnych stóp.
W przypadku kredytów we frankach podwyżki stóp w mniejszym stopniu przekładały się w badanym okresie na wzrost oprocentowania kredytów. W ciągu ostatniego roku oficjalna stopa w Szwajcarii wzrosła o 1 pkt. proc., podczas gdy kredyt na kwotę 400 tys. zł „podrożał” tylko o 0,74 pkt. proc. Zatem w tym wypadku podwyżki zostały odzwierciedlone w oprocentowaniu zaledwie w 74 proc.
Różnica pomiędzy odzwierciedlaniem wzrostów stóp w oprocentowaniu kredytów złotowych i frankowych wynika z wyższych marż w przypadku tych drugich. Banki mają bowiem większą możliwość ich obniżania, a co za tym idzie zmniejszania wpływu wzrostów stóp oficjalnych na oprocentowanie. W przypadku kredytów we frankach banki mają także dodatkowe źródło dochodów – spread walutowy. Spadek przychodów z marż, banki mogą rekompensować sobie właśnie podnosząc spread, a tym samym zwiększając dochody z tego tytułu.
Historia podwyżek stóp PLN i CHF od 2003 roku
Wojciech Boczoń