Amerykańska gospodarka jest jedną z najlepiej rozwijających się na świecie i niewątpliwie delikatne nawet wahania koniunkturalne mają wpływ na europejskie czy azjatyckie rynki finansowe. Obserwowany przez ostatnie lata boom mieszkaniowy za oceanem i specyfika rynku rodzimego mogą rodzić w głowie statystycznego Polaka czarny scenariusz. Nie mniej jednak zauważalne tendencje nie powinny zagrozić naszemu systemowi finansowemu. Z obserwacji analityków Gold Finance wynika bowiem, że jest to normalny cykl koniunkturalny.
Legenda amerykańskich preferencyjnych kredytów hipotecznych (tzw. subprime mortgages) gaśnie – to efekt drastycznych podwyżek stóp procentowych przez bank centralny USA. W latach 2001-2003 dzięki niezwykle korzystnym warunkom cenowym (pod koniec 2003r. stopy procentowe spadły poniżej 1proc.) prawie każdy mieszkaniec Stanów Zjednoczonych, niezależnie od wiarygodności kredytowej, mógł pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Jednakże recesja jaka dotknęła gospodarkę USA uderzyła z ogromną siłą w ten właśnie sektor. Gwałtowny, drastyczny wzrost oprocentowania i idący za tym spadek cen nieruchomości doprowadził do kryzysu – ucierpieli pożyczkobiorcy oraz instytucje finansujące, które jedna za drugą zaczęły bankrutować. Wydawać by się mogło, że rozwiązaniem problemów kredytobiorcy i kredytodawcy może stać się sprzedaż mieszkania, domu.. nic bardziej mylnego – wartość mieszkań w Stanach Zjednoczonych po gwałtownych spadkach nie daje możliwości pokrycia zadłużenia w banku.
W naszym kraju, podobnie jak przed laty w USA, obserwowany jest intensywny popyt na inwestycje w mieszkania, pobudzający apetyty developerów, spółdzielni mieszkaniowych czy osób, które dysponują lokalami na sprzedaż na rynku wtórnym. Nie ma również w Polsce osoby, która rozpoczynając życie zawodowe, rodzinne nie marzy o własnym M. Dlatego też na chwilę obecną popyt na mieszkania nieco przewyższa podaż. Oczywiście stale rosnące ceny nieruchomości nie sprzyjają kupującym, nie mniej jednak przyjazna postawa banków daje alternatywę. Wydolność naszego portfela ma również swoją granicę, ale cena jaką płacimy za marzenia jest pojęciem względnym. Nie dziwi zatem fakt, że w pierwszym półroczu tego roku Polacy pożyczyli od banków ok. 5,2 mld złotych czyli cztery razy więcej niż w analogicznym okresie w roku 2006. Luźne kryteria udzielania kredytów m.in. wydłużony okres kredytowania (nawet do 50 lat), brak konieczności zainwestowania własnych środków finansowych (tzw. wkładu własnego) czyli krótko mówiąc olbrzymia konkurencja międzybankowa budzi wiarę i daje możliwości. Dodatkowym impulsem dla konsumentów jest spadek bezrobocia i stopniowy wzrost płac, co gwarantuje że w ogóle można stać się kredytobiorcą czy uwzględnić większe nakłady finansowe na daną inwestycję. Taka sytuacja i postawa banków budzi jednak niepokój Komisji Nadzoru Bankowego. To oczywiście w perspektywie doświadczeń naszych zaoceanicznych sąsiadów ma również swoje uzasadnienie. Tanie kredyty.. a co w sytuacji gdy stopy procentowe zaczną rosnąć? Czyli fakty, z którymi musimy się mierzyć obecnie i prawdopodobnie jeszcze dwukrotnie w okresie najbliższych kilku miesięcy (najbliższa zapowiadana przez RPP podwyżka stóp ma nastąpić w październiku, kolejna w styczniu 2008r.). Banki aby zmniejszyć ryzyko winny zatem albo zwiększyć swoje marże, co w sytuacji wolnorynkowego działania jest w zasadzie nie możliwe albo zwiększyć rezerwy, tak aby w przypadku nie przewidzianych zdarzeń nie zachwiało to ich działania.
Czy możliwym jest zatem aby scenariusz rodem z USA – niebezpiecznie tanie kredyty – uderzył w naszą gospodarkę? Raczej nie ma takiej możliwości. Rada Polityki Pieniężnej trzyma rękę na pulsie, więc wzrost stóp procentowych ma w Polsce bardziej zrównoważony charakter. Koszty kredytów w świetle zachodzących zmian będą rosły – zdaniem Toma Sendagi analityka z firmy doradczej Gold Finance dotyczy to jednak kredytów walutowych, ponieważ polski rynek pieniężny nie jest bezpośrednio zaangażowany w kryzys i skutki zmian będą mniej odczuwalne, ale oczekiwany jest również spadek cen nieruchomości. Ma to związek z faktem, iż polskie urzędy wydają coraz więcej pozwoleń na budowę (prawie o połowę więcej niż przed rokiem) co stwarza nadzieję, iż duża podaż zredukuje szalejące ceny. Nie oznacza to oczywiście, że tańsze będą mieszkania już istniejące, ale z pewnością mniej zapłacimy za nowe, szczególnie te na peryferiach miast. Umiarkowany wzrost stóp procentowych nie przeszkodzi zatem polskim kredytobiorcom w realizacji marzeń, czyli we wzroście ich zainteresowania zakupem nowego mieszkania, domu, działki rekreacyjnej itp. Jest nawet możliwe, że sytuacja polskich rodzin obciążonych zobowiązaniem finansowym wobec banku poprawi się ze względu na wspomniany już wzrost średnich płac. Zagrożone nie powinny czuć się również polskie banki, które mimo uproszczonych procedur i luźniejszych kryteriów udzielania kredytów, znacznie skrupulatniej niż amerykańskie instytucje finansowe dobierają swoich partnerów.
Wojciech Boczoń
