W którym mieście osiągniemy najwyższą rentowność z wynajmu mieszkania? Wcale nie będzie to stolica. W poszukiwaniu największych zysków warto przyjrzeć się bliżej Katowicom.
Agencja nieruchomości Metrohouse wraz z serwisem Szybko.pl sprawdziła, w którym z 17-stu największych polskich miast zakup mieszkania na wynajem jest szczególnie opłacalny. Przyjęto, że przedmiotem inwestycji jest mieszkanie o powierzchni 50 m kw., kupione na rynku wtórnym. Zazwyczaj nie udaje się zachować ciągłości wynajmu przez cały rok, dlatego w obliczeniach przyjęto 11 pełnych miesięcy wynajmu. Ponadto został już uwzględniony czynsz odprowadzany dla wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej i podatek ryczałtowy (8,5 proc.). Z uwagi na bardzo rozbieżne kwoty ew. prac remontowych przeprowadzanych w trakcie użytkowania mieszkania nakłady te nie zostały ujęte w obliczeniach.
Spośród analizowanych miast największą średnią rentowność uzyskamy kupując mieszkanie w Katowicach: 5,37 proc. w skali roku. Rentowność wyższą niż 5 proc. otrzymamy jeszcze w Sosnowcu (5,16 proc.). W obydwu miastach jest to wynikiem atrakcyjnych w skali całego kraju cen mieszkań. W Katowicach cena m kw. nie przekracza 3500 zł, natomiast w Sosnowcu bez problemu kupimy mieszkanie w cenie poniżej 3000 zł za m kw. W miastach tych najsilniejszą grupę najemców stanowią studenci miejscowych uczelni. W Sosnowcu dwupokojowe mieszkanie można wynająć już za 1100 zł, co stawia to miasto w gronie miast o najniższych cenach w Polsce. Spośród największych miast podobne mieszkanie taniej wynajmiemy tylko w Radomiu (1000 zł).
| Miasto | Cena transakcyjna m kw. |
Koszt zakupu mieszkania 50 m kw. |
Uśredniona stawka miesięcznego wynajmu | Oczekiwana rentowność |
| Katowice | 3442 | 172100 | 1300 | 5,37% |
| Sosnowiec | 2801 | 140050 | 1100 | 5,16% |
| Wrocław | 5001 | 250050 | 1600 | 4,90% |
| Częstochowa | 3155 | 157750 | 1150 | 4,90% |
| Szczecin | 3977 | 198850 | 1350 | 4,90% |
| Lublin | 4411 | 220550 | 1450 | 4,87% |
| Łódź | 3512 | 175600 | 1200 | 4,69% |
| Warszawa | 7184 | 359200 | 2000 | 4,53% |
| Kielce | 4297 | 214850 | 1300 | 4,30% |
| Toruń | 4111 | 205550 | 1250 | 4,25% |
| Gdynia | 4955 | 247750 | 1400 | 4,14% |
| Kraków | 5955 | 297750 | 1600 | 4,12% |
| Radom | 3059 | 152950 | 1000 | 4,07% |
| Białystok | 4053 | 202650 | 1200 | 4,06% |
| Bydgoszcz | 3604 | 180200 | 1100 | 4,01% |
| Poznań | 4946 | 247300 | 1350 | 3,94% |
| Gdańsk | 5237 | 261850 | 1350 | 3,72% |
We Wrocławiu, Częstochowie i Szczecinie rentowność z wynajmu mieszkań jest nieznacznie niższa i wynosi 4,9 proc. Poniżej progu 4 proc. znalazły się dwa duże miasta – Poznań i Gdańsk, gdzie rentowność wynosi odpowiednio 3,94 i 3,72 proc. Jednak zwłaszcza w Trójmieście poza tradycyjnym wynajmem właściciele mieszkań mogą liczyć na wynajem sezonowy, który pozwala na intensyfikację zysków. Wiele mieszkań nabywanych w centralnych dzielnicach oraz w bliskiej odległości do linii brzegowej jest następnie wystawianych do wynajmu krótkoterminowego dla turystów, którzy odwiedzają Trójmiasto nie tylko w czasie wakacji.
Mieszkanie zamiast lokaty?
Średnia rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem dla koszyka 17-stu największych miast w Polsce wynosi 4,47 proc. – Analiza obecnej sytuacji wskazuje, że inwestycja w nieruchomość w tym momencie może okazać się szczególnie korzystna. Dzięki spadkom cen zakupu i nadal dużym popycie na nieruchomości mieszkaniowe, w tym na te do wynajęcia we wszystkich dużych polskich miastach wskaźniki rentowności wynajmu znacznie przewyższają poziom oprocentowania lokat bankowych, mówi Marta Kosińska z serwisku Szybko.pl.
Inwestowanie w mieszkania na wynajem wymaga jednak pewnej wiedzy i umiejętności znalezienia najlepszego na rynku produktu gwarantującego satysfakcjonujące zyski. – Przy poszukiwaniu mieszkania w celach inwestycyjnych należy dokładnie przeanalizować lokalny rynek nieruchomości pod kątem zapotrzebowania na dany rodzaj nieruchomości, możliwych do uzyskania cen i konkurencji w danym segmencie rynku, mówi Mariusz Kania, prezes zarządu Metrohouse. – W miastach o tradycjach akademickich świetnie sprawdzą się mieszkania o przeciętnym standardzie, które po remoncie są wynajmowane przez studentów. W największych miastach wzrastają szanse na wynajem lokali o podwyższonym standardzie lub apartamentów. Jednak w przypadku tych ostatnich krąg zainteresowanych wynajmem jest bardzo ograniczony. Niezależnie od miasta przeważa jednak model, w którym inwestor nabywa lokal o niskim standardzie, w przystępnej cenie, po czym po przeprowadzeniu niezbędnych remontów wystawia lokal na rynek.
Przy inwestowaniu w nieruchomości jednym z ważniejszych, a często ignorowanych czynników jest czas. – Co prawda najnowsza historia naszego rynku nieruchomości wskazuje, że można w ciągu kilkunastu miesięcy zrealizować kilkudziesięcioprocentowe zyski. Ta sama historia pokazuje również, że pewna grupa kupujących na fali dynamicznych wzrostów cen, posiada aktualnie mieszkania o wartości niższej niż cena zakupu. Niemniej jednak w długiej, kilkunastoletniej perspektywie nawet oni mają szansę na zyski, mówi Marta Kosińska.
Metrohouse | Szybko.pl
Wojciech Boczoń