Zakup mieszkania jest dla wielu osób jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Nic więc dziwnego, że zawsze towarzyszą mu spore emocje, a pojawiające się w mediach informacje dotyczące nieudanych inwestycji bez wsparcia profesjonalnego doradcy nie ułatwiają tego wymagającego ponadprzeciętnej wiedzy planu. Inwestycja ta nie musi być jednak ryzykowna jeżeli przygotujemy się do nie skrupulatnie lub skorzystamy z wiedzy ekspertów.
Stan prawny
Myśląc poważnie o zakupie mieszkania swoje działania trzeba rozpocząć od sprawdzenia jego stanu prawnego. Należałoby więc zacząć od księgi wieczystej (jeśli jest to pełna własność) lub dokumentów dostępnych w spółdzielni mieszkaniowej (jeśli jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Księgi wieczyste są jawne, więc do zapoznania się z ich treścią wystarczy znajomość numeru, a większość KW występuje już w formie elektronicznej, zatem sprawdzenia stanu prawnego można dokonać przez Internet na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości.
W księdze wieczystej znajdują się wszystkie informacje dotyczące mieszkania, a więc dowiemy się z niej m.in. jakie jest położenie i metraż mieszkania oraz kto jest jego właścicielem. Sprawdzenie właściciela jest bardzo ważne, gdyż zdarza się, że mieszkanie chce sprzedać wnuczek, podczas, gdy prawowitym właścicielem jest babcia, która niekoniecznie zgadza się na sprzedaż. To jej wola sprzedaży musi zostać potwierdzona własnoręcznym podpisem na akcie notarialnym przenoszącym własność. Warto od razu rozmawiać z właścicielem lub choćby w jego obecności, aby mieć pewność, że wie o sprzedaży i zgadza się z ustalanymi w trakcie negocjacji warunkami.
Hipoteka
W księdze wieczystej znajduje się również dział IV, dotyczący hipotek. Istniejące w tym dziale wpisy budzą najwięcej emocji wśród kupujących, gdyż każdy wystrzega się mieszkań zadłużonych. Jeśli jednak mieszkanie obciąża hipoteka z tego powodu, że zostało ono kupione na kredyt, to nabycie takiego mieszkania wcale nie musi oznaczać problemów.
Jak mówi Magdalena Kozak z Ogólnopolskiej Sieciowej Agencji INDEPRO „Decydując się na zakup takiego mieszkania konieczne jest uzyskanie przez sprzedającego promesy z banku udzielającego kredytu, że bank zobowiązuje się do zwolnienia hipoteki, gdy kredyt zostanie w całości spłacony. Kredyt zaś jest spłacany z pieniędzy kupującego mieszkanie, który spłaca aktualną wartość zadłużenia bezpośrednio na konto banku kredytobiorcy, a dopiero pozostałą część wpłaca sprzedającemu.”
Stan prawny mieszkania może być jednak zdecydowanie bardziej skomplikowany. W KW może widnieć służebność na rzecz osób trzecich z czego może wynikać prawo dożywotniego użytkowania lub inne obciążenia hipoteczne, które wykraczają poza sytuację opisaną powyżej. Ich rozwikłanie nie jest niemożliwe, lecz wymaga fachowej wiedzy i znajomości przepisów prawa, bez której podejmowanie decyzji o zakupie może być bardzo ryzykowne. W takim przypadku najlepiej będzie zwrócić się do specjalisty reprezentującego profesjonalną agencję nieruchomości.
Inne formalności
Poza stanem prawnym wynikającym bezpośrednio z księgi wieczystej warto pokusić się również o sprawdzenie zadłużenia w spółdzielni, gdyż zadłużenie to przechodzi na nowego właściciela. Jednocześnie nie należy się obawiać zadłużenia względem dostawców mediów, gdyż odbierając mieszkanie spisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy i nowy właściciel odpowiada za długi od stanu liczników wykazanych na protokole.
Koniecznie trzeba również sprawdzić czy w mieszkaniu nie są zameldowane osoby trzecie, postronne oraz czy nie jest w nim zarejestrowana firma. W celu potwierdzenia braku zameldowanych osób najlepiej byłoby się udać ze sprzedającym do stosownego urzędu i poprosić o wydanie takiego zaświadczenia. Wskazane jest aby to zrobić bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność.
Stan techniczny
Oprócz stanu prawnego kupowanego mieszkania warto ocenić również jego stan techniczny. Należy przyjrzeć się czy nie ma pęknięć na ścianach i stropach, czy w kątach nie ma pleśni co mogłoby sugerować problemy z wentylacją, czy nie ma śladów po zalaniach. Warto dowiadywać się również o stan instalacji i materiały, z których zostały one wykonane.
W przypadku zakupu mieszkań w blokach starszych, trzeba sprawdzać również rodzaj okien oraz to czy blok jest po termomodernizacji. W wielu blokach z lat 60-70 tych prowadzone są również wymiany pionów wod.-kan. i instalacji elektrycznej. Dlatego kupując mieszkanie i myśląc o jego remoncie warto o ewentualnych planowanych inwestycjach w bloku wiedzieć wcześniej.
Jak widać bezpieczny zakup mieszkania jest możliwy, gdy sprawdzi się opisane powyżej kwestie i nie pojawią się żadne skomplikowane sytuacje. Gdy jednak okazuje się, że nie wszystko wygląda idealnie lub nie mamy czasu samodzielnie zgłębiać treści księgi wieczystej, to warto posiłkować się fachowcami, a więc agentami nieruchomości. To oni, mając na co dzień do czynienia z przeróżnymi sytuacjami dotyczącymi nieruchomości oraz posiadają nie tylko stosowną wiedzę, ale i doświadczenie, pozwalające rozwikłać istniejące problemy i doprowadzić do bezpiecznej finalizacji transakcji zakupu mieszkania.
/INDEPRO Nieruchomości
Wojciech Boczoń