Nadchodzi taki moment w naszym życiu: – bierzemy kredyt hipoteczny. I wtedy rozpoczynamy szacowanie naszych szans. Lecz kiedy doradca banku kiwa przecząco głową w odpowiedzi na nasze pytanie o kredyt, gorączkowo zastanawiamy się co można zrobić.
Po pierwsze należy sobie zadać pytanie co to jest zdolność kredytowa? Otóż najprościej można powiedzieć, że jest to ocena naszej sytuacji finansowej, która pozwoli orzec możliwość otrzymania kredytu, jak również określić jakiej wysokości będzie to kredyt, na jak długo oraz w jakiej walucie. Żeby bank dokładnie ocenił nasze możliwości klienci po złożeniu dokumentów przechodzą przez szereg weryfikacji – tzw. analiz – które dzielą się na prawną, techniczną oraz finansową. I właśnie analiza finansowa wyrokuje jaką mamy zdolność kredytową. Wszystkie banki mają własny sposób liczenia zdolności kredytowej i w głównej mierze jest to uzależnione od profilu klienta jakiemu chcą udzielić kredytu – upraszczając nie każdy klient we wszystkich bankach otrzyma kredyt. Natomiast każdy bank zwraca uwagę na to samo przy określeniu zdolności kredytowej – czyli na nasze dochody oraz miesięczne koszty związane z utrzymaniem, jak również z kredytami które już posiadamy.
Plastikowa zapora
Jak łatwo się domyśleć istotne znaczenie dla naszej zdolności kredytowej mają inne formy zadłużenia. Jeśli więc mamy, nawet niewielki kredyt gotówkowy (np. na sprzęt rtv lub agd, sprzęt foto, remont etc.) wpływa on ujemnie na nasze możliwości kredytowe. Warto więc postarać się o spłacenie wszelkich zobowiązań, lub w przypadku braku takiej możliwości wstrzymania się z kredytem hipotecznym do czasu spłaty wszystkich kredytów gotówkowych. Ważne również jest to, czy taki kredyt posiadamy już zaciągnięty czy po prostu posiadamy taką możliwość głównie poprzez różnego typu karty. Karta kredytowa, jak i karta debetowa jest czynnikiem bardzo negatywnie wpływającym na nasza zdolność kredytową. Sprzedawcy kart doskonale wiedzą jak łatwo przychodzi nam płacić plastikowym pieniądzem i automatycznie wchodzić w stosunek zobowiązania finansowego względem banków. Zatem jesteśmy „szczęśliwymi” posiadaczami wspomnianych kart i postanawiamy udać się do banku, który sam nas do nich zachęcił, ale niestety nawet ten bank krzywo patrzy na sprzedane nam przez niego karty! Ta paradoksalna sytuacja jest dowodem byśmy zawsze mieli świadomość, że bank w pierwszej kolejności chce na nas zarobić, a w drugiej dopiero (przy okazji) pomóc nam kupić mieszkanie. Starajmy się zatem o likwidację wszelkich plastikowych pieniędzy dłużnych – niezależnie od tego czy ten dług mamy faktycznie czy istnieje dopiero taka możliwość. Nawet jeśli posiadając kartę kredytową bądź debetową nie wykorzystujemy jej dłużnej rezerwy finansowej – bank uznaje, że sama możliwość zadłużenia ma takie samo znaczenie jakby występowało ono faktycznie. Wszak żadnemu bankowi nie zależy na tym by jego klient decydował, którą ratę kredytu spłacić, a którą nie.
Podsumowując – najlepsza sytuacja ma więc miejsce wtedy gdy na dzień starania się o kredyt nie mamy żadnych innych zobowiązań finansowych – czyli kart kredytowych, limitów w koncie, innych rat kredytów. Jeśli już takie posiadamy i nie mamy środków żeby je spłacić warto się zastanowić się nad wydłużeniem okresu spłat bądź skonsolidowaniem zobowiązań w jedno co z pewnością poprawi naszą sytuację.
|
Co w pierwszej kolejności zrobić by poprawić swoją zdolność kredytową? |
|
Zamknąć rachunki z kartami kredytowymi bądź debetowymi |
|
Scalić kilka pobranych już kredytów w jeden |
|
Wynegocjować dłuższy okres spłaty obecnych kredytów |
|
Postarać się o współkredytobiorcę (posiadającego zdolność kredytową) |
Źródło: Opracowanie własne – Północ Nieruchomości S.A.
Samemu trudniej
Znaczenie ma również wykształcenie – osoby posiadające wyższe wykształcenie są w oczach banku predysponowanie do zajmowania lepiej płatnych posad i przez to posiadające hipotetycznie większą swobodę w ewentualnej spłacie rat. Jeśli więc pracujemy i jesteśmy na finiszu studiów – czasem warto poczekać do momentu kiedy będziemy mogli pochwalić się dyplomem.
Najważniejszym czynnikiem decydującym o tym, jak wysoki kredyt możemy uzyskać jest jednak wartość naszych przychodów. Oprócz oczywistego przełożenia jakim jest wpływ ich wysokości na wartość kredytu znaczenie ma również nasz staż pracy. Ważne jest również to czy długo pracujemy w jednym miejscu. Jeśli nasz staż w obecnej firmie jest krótki, bank może uznać, iż nasze dochody nie są jeszcze ustabilizowane co rodzi możliwość ich utraty. Sama też historia firmy ma znaczenie – choćbyśmy byli wymarzonym pracownikiem dla pracodawcy, a firma padnie, lub sami stracimy pracę – bank ma identyczny kłopot. Dlatego lepiej postrzegane są firmy o stabilnej pozycji na rynku niż te, które mają datę wpisu do ewidencji sprzed miesiąca. Bardzo istotnym elementem jest też rodzaj umowy o pracę jaki nas łączy z pracodawcą: umowy – zlecenia są słabo postrzegane. Dobrze więc byłoby wynegocjować z pracodawcą umowę o pracę. Niewątpliwie rozłożenie obciążenia kredytowego na żonę lub męża zwiększa szanse kredytowe. Warto jednak pamiętać o tym, by drugi kredytobiorca również posiadał jakieś stałe przychody. Tylko wtedy bank uzna, że nasz współkredytobiorca pomoże nam w ewentualnych kłopotach. Jeśli ta druga osoba nie wnosi finansowo nic, to efekt może być wręcz odwrotny – bank uzna, że nasze obciążenia finansowe są większe z racji utrzymywania współmałżonka. Z powyższym wiąże się też czynnik wielkości rodziny – im więcej mamy dzieci na utrzymaniu tym (co niestety oczywiste) bank uzna, że więcej środków musimy przeznaczyć na życie, a mniej na kredyt.
Jeśli już mamy jakieś kredyty, bank skrupulatnie sprawdzi jak nam idzie ich spłacanie. Regularność wywiązywania się z spłacania rat świadczy o naszej odpowiedzialności finansowej i dla bankowego analityka oznacza, że mimo tego że jakieś obciążenie finansowe mamy to radzimy sobie z nim wzorowo.
Pukanie do wielu drzwi
Polityka kredytowa banków jest niczym chorągiewka na wietrze. Nie dość, że szybko się zmienia pod wpływem impulsów rynkowych, to często decyzje „banków – matek” ulokowanych w innych krajach mają dodatkowy ważny, a nieraz decydujący wpływ. W wyniku tej dużej zmienności warto pamiętać o tym, że jeśli nawet dany bank odprawi nas z kwitkiem nie oznacza to, że w innym również nam się nie uda. Co więcej, ten sam bank jednego miesiąca może uznać, że kredyt dostaniemy bez problemu, natomiast po kilku tygodniach poinformuje nas że na kredyt nie mamy szans. Siłą rzeczy jesteśmy skazani na wiele podejść równocześnie, bądź skorzystanie z pośrednika kredytowego.
Źródło: Biuro Nieruchomości PÓŁNOC
Wojciech Boczoń
