Na taki kredyt decydują się nawet osoby dysponujące pokaźnym wkładem własnym. Wtedy środki własne wolą przeznaczyć na inwestycje, zabezpieczenie kredytu albo trzymają je na tzw. czarną godzinę. Ponieważ kredyt hipoteczny jest nisko oprocentowany, rozwiązanie takie może być korzystne.
Banki jednak w różny sposób podchodzą do takiej łączonej inwestycji i proponują nam odmienne rozwiązania. W jaki sposób można sfinansować zakup działki i budowę domu? Jakie rozwiązanie będzie najkorzystniejsze?
Zasadniczo banki prezentują dwa sposoby podejścia do finansowania zakupu działki i budowy domu. Jednym jest możliwość inwestycji łączonej — wtedy w ramach jednego kredytu uzyskamy środki na oba cele. Drugim sposobem jest uzyskanie kredytu w dwóch etapach: pierwszy przeznaczony jest na zakup działki, a kolejny na budowę domu. Każde z tych rozwiązań ma zalety, jak i wady. Poniższa analiza ma na celu pomóc w podjęciu decyzji.
Rozwiązanie 1. Łączony kredyt na zakup działki i budowę domu
Zalety:
– Nie ma potrzeby dwukrotnego badania zdolności kredytowej i przedkładania wszystkich dokumentów.
– Kupując działkę mamy już pewność, że uzyskamy pieniądze na budowę domu.
Wady:
– Do momentu uruchomienia pełnej kwoty kredytu, spłacamy tylko odsetkową część raty (wprawdzie jest to mniejsze obciążenie, ale nie spłacamy wtedy pożyczonego kapitału, więc nasze zadłużenie w banku wcale się nie zmniejsza).
– Przed sfinansowaniem zakupu działki musimy wybrać projekt domu i określić koszty budowy.
– Ogranicza nas czas, w którym musimy zakończyć inwestycję(musimy bardzo szybko uzyskać pozwolenie na budowę, rozpocząć ją, a następnie zakończyć i doprowadzić do odbioru technicznego).
Rozwiązanie 2. Osobny zakup działki, a następnie kredyt na budowę
Zalety:
– Od początku spłacamy ratę kapitałowo-odsetkową od środków uruchomionych na zakup działki (nie płacimy dla banku „pustych” odsetek, jak ma to miejsce w przypadku płacenia samej raty odsetkowej).
– Nie musimy wybierać konkretnego projektu domu ani przedstawić kosztorysu budowy przed zakupem działki.
– Mamy większą swobodę w ustaleniu i planowaniu terminu rozpoczęcia budowy (nie musimy się spieszyć z załatwieniem pozwolenia na budowę i spełnieniem innych formalności).
– W przypadku zmiany sytuacji lub planów możemy bez problemów zrezygnować z budowy i spłacać tylko kredyt na zakup działki bądź sprzedać działkę, zamykając zobowiązanie kredytowe.
Wady:
– Musimy dopełnić więcej formalności związanych z tym, że w praktyce dwukrotnie odbywa się pełna weryfikacja wniosku.
– Istnieje mniejszy wybór banków, które udzielą nam kredytu na 100% wartości działki (niektóre banki przy zakupie działki wymagają 20-50% wkładu własnego). Zdarza się, że banki przy kredycie tylko na zakup działki wymagają wkładu własnego, natomiast przy zakupie połączonym z budową mogą sfinansować do 100% łącznej wartości inwestycji. Może się okazać, że bank, którego procedura liczenia zdolności kredytowej, warunki finansowe lub wymagania techniczne pasują do naszej sytuacji, nie udzieli nam kredytu na sam zakup działki.
– Czasem wyłania się problem związany z ponowną weryfikacją naszej sytuacji ekonomicznej (może się okazać, że po zakupie działki nasza sytuacja ekonomiczna lub rodzinna zmieni się na tyle, iż nie uzyskamy zdolności kredytowej na kwotę potrzebną na budowę domu). Jednak druga analiza ekonomiczna bywa też zaletą, np. w sytuacji, gdy spodziewamy się podwyżki naszego wynagrodzenia.
Warto rozważyć:
Kiedy uzyskujemy kredyt tylko na zakup działki, dalszą część pieniędzy potrzebnych na budowę możemy uzyskać zarówno w tym samym banku, jak i w każdym innym. Powinniśmy jednak pamiętać, że dwa różne banki nie ustanowią hipoteki na tej samej księdze wieczystej. Jeśli zechcemy zmienić bank, wtedy poprzedni kredyt będzie musiał być refinansowany przez naszego nowego kredytodawcę. Może się to wiązać z dodatkowymi kosztami, takimi jak:
prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu(jeśli podpisaliśmy taką umowę w poprzednim banku),
jednorazowe koszty za uzyskanie kredytu w pełnej kwocie(budowa + refinansowanie, jeśli bank w którym uzyskujemy kredyt na budowę pobiera prowizję lub musimy płacić dodatkowe ubezpieczenia),
koszt spreadu walutowego(jeśli kredyt na zakup działki wzięty był w walucie obcej).
Jeśli nie jesteśmy pewni, że w tym samym banku zaciągniemy kredyt na zakup działki, a potem na budowę, warto rozważyć wzięcie kredytu na działkę w złotówkach. Jest to związane z kosztem spreadu walutowego, który w zależności od banku wynosi od 4-8%. Musimy się jednak liczyć z wyższym oprocentowaniem kredytu złotówkowego.
Jak widać, wybór sposobu kredytowania inwestycji łączonej zależy od wielu czynników. Niejednokrotnie decydować będą niuanse procedur bankowych i specyfika naszej sytuacji. Artykuł przedstawia problem jedynie w zarysie. Dużą pomocą przy podejmowaniu decyzji może się okazać wiedza kompetentnych doradców kredytowych.
Wojciech Boczoń
