Poruszanie się po rynku nieruchomości biurowych czasem przypomina tytułowy Paragraf 22 ze słynnej powieści Josepha Hellera. Paradoks polega na tym, że aby stworzyć rentowną przestrzeń, należy ją szybko zasiedlić najemcami. Najemców trudno zaś pozyskać, nie mając dla nich odpowiedniej powierzchni. O tym, jak ważną rolę w tworzeniu wartości danego miejsca odgrywa sprawne zarządzanie aktywami, opowiada Monika Hryniewicz, Real Estate Leasing Manager w firmie OPG Property Professionals.
Przed laty utarło się, że przy wyborze nowego biura najemca kieruje się trzema podstawowymi czynnikami: lokalizacją, lokalizacją i jeszcze raz lokalizacją. Czy dziś, w dobie coraz mocniej rozwijającego się w Polsce rynku nieruchomości, ta żartobliwa anegdota ma jeszcze rację bytu?
Monika Hryniewicz: Lokalizacja i czynnik ekonomiczny, choć wciąż bardzo istotne, bynajmniej nie są już jedynymi kryteriami przesądzającymi o wyborze danej powierzchni przez najemcę. Oczywiście, wiele zależy od skali projektu oraz pomysłu, jaki mamy na nieruchomość, a co za tym idzie na jej komercjalizację. Czego innego poszukuje kancelaria prawna czy biuro obsługi klienta, a czego innego duży najemca z branży IT czy BPO. O ile dla tych pierwszych lokalizacja i dostępność faktycznie ma kluczowe znaczenie, o tyle dla tych drugich równie mocno liczyć się będzie liczba miejsc parkingowych czy zastosowane w budynku technologie.
Jakie udogodnienia najsilniej przyciągają dziś najemców do biur?
MH: Duzi najemcy najczęściej wymagają parkingu, klimatyzacji, szybkich wind, systemu bezpieczeństwa i kontroli dostępu czy inteligentnie sterowanych instalacji ogrzewania, wentylacji i oświetlenia. Dla firm technologicznych liczy się szybki światłowód i podłoga techniczna, która pozwoli na swobodne zaaranżowanie open spaceów. Rośnie potrzeba wydzielonych akustycznie miejsc do spotkań lub pracy w skupieniu. Dziś umożliwia to nie tylko przemyślany plan pomieszczeń, ale też nowoczesne meble i elementy wyposażenia. Z naszych doświadczeń wynika, że pracownicy coraz bardziej doceniają też energooszczędne technologie i zielone rozwiązania. Dlatego też w realizowanym przez nas projekcie TEAL OFFICE w Łodzi uwzględniliśmy stacje do ładowania samochodów elektrycznych, prysznice dla osób dojeżdżających do pracy rowerem oraz dach zielony, na którym wydzielimy miejsce na domki dla owadów dziko żyjących.
Mówimy teraz o projektach nowych, realizowanych od podstaw. Branża nieruchomości nie działa jednak w próżni wszystkie budynki z czasem się starzeją i odczuwają zmiany w strukturze popytu i podaży. Jak właściciel takiego obiektu może minimalizować ryzyko pustostanów?
MH: Tutaj najmocniej uwidocznia się rola zarządzającego nieruchomościami, lub szerzej aktywami. Jego zadaniem jest obserwacja ruchu na rynku nieruchomości i najemców oraz sprawna adaptacja do nowych warunków i klimatów. Aby odzyskać rentowność budynku, czasem niezbędna jest jego rekomercjalizacja. Tak postąpiliśmy w przypadku projektu Orange Plaza. Budynek otwarty jako centrum handlowe, dziś z powodzeniem pełni funkcję biurową, dedykowaną branży finansowej i ubezpieczeniowej.
Co stało za decyzją o zmianie funkcji budynku?
MH: Złożyły się na to dwa czynniki. Po pierwsze, sektor usług zaczął wówczas swój triumfalny marsz w kierunku Łodzi, a to oznaczało rychły wzrost popytu na lokale biurowo-usługowe. Po drugie, i w sumie najważniejsze, nadchodzący trend na rynku zbiegł się w czasie z oddaniem do użytku Galerii Łódzkiej jednego z największych centrów handlowych w mieście, które miało zdominować handel w tej części miasta. Zamiast podążać za nieopłacalną strategią najmu i ciąć stawki najmu, postanowiliśmy wykorzystać wysoki standard budynku oraz bezpośrednie sąsiedztwo infrastruktury administracyjnej, biznesowej i hotelowej. Za sprawą nowych udogodnień, w tym pełnej instalacji ICT, światłowodu i przeszkleń w konstrukcji dachu, Orange Plaza okazało się świetną lokalizacją dla biur, banków i firm z sektora finansowego.
Wspomniała Pani o otoczeniu. Coraz więcej uwagi poświęca się dziś nie tylko samemu budynkowi, ale też jego bezpośredniemu sąsiedztwu, które może wpływać na atrakcyjność pracy w danym miejscu. Czy najemcy zwracają na to uwagę?
MH: Ci, którym zależy na stałym dopływie pracowników, tak. Gdy w walce o talent lub specjalistę zawiodą już płace, benefity i pokoje z konsolą do gier, kolejnym orężem firm staje się zatarcie granicy pomiędzy miejscem do pracy i spędzania wolnego czasu. Chodzi o stworzenie właściwej atmosfery i historii miejsca tzw. placemaking. Zwracamy coraz większą uwagę choćby na ekologię. Doceniamy infrastrukturę rowerową, dogodną komunikację miejską. Cieszą nas też usługi dodatkowe kawiarnie, restauracje, butiki, centra fitness czy przedszkola, znajdujące się na miejscu bądź na wyciągnięcie ręki. To są duże atuty biur tworzonych w obszarach rewitalizowanych, zarazem często świetnie zlokalizowanych. W dużych biznes parkach bywa to niemożliwe do pogodzenia. Najemców odstraszają kwestie lokalizacji poza centrum, kilometrowych korków czy zatłoczonej komunikacji, jak ma to miejsce chociażby na warszawskim Służewcu.
Jak pod względem organizacji nowoczesnej przestrzeni biurowej wypadamy na tle państw zachodnich?
MH: Nowoczesne przestrzenie do pracy biurowej już od około 20 lat znajdują się w centrum zainteresowania projektantów z Europy Zachodniej czy Stanów Zjednoczonych. Do Polski trend przychodzi powoli, ale widać już dobre przykłady. Projekty, takie jak OFF Piotrkowska Center w Łodzi czy Centrum Praskie Koneser w Warszawie potwierdzają rosnącą świadomość inwestorów, deweloperów i zarządców nieruchomości w kwestii relacji pomiędzy wnętrzem i otoczeniem budynku biurowego. Bo tak naprawdę wszystkich łączy wspólny cel: przyciągnąć pracowników. A ci, oprócz nowocześnie i stylowo wyposażonego biura, szukają ciekawych form spędzenia wolnego czasu w bezpośrednim sąsiedztwie.
Wojciech Boczoń