Większość klientów banków, którzy decydują się na sfinansowanie zakupu nieruchomości z kredytu hipotecznego, obawia się wieloletniego zobowiązania, jakie stanowi konieczność regularnego spłacania rat kredytu. Decydują się oni często na kredyty o krótszych terminach spłaty, chociaż oznacza to obciążenie znacznie wyższą ratą.
Tymczasem doradcy A-Z Finanse posługują się w swojej pracy analizą „Hipoteka Plus”, która pokazuje zalety połączenia kredytu hipotecznego z inwestycją. Okazuje się, że ponoszenie większych nakładów – poprzez zwiększenie miesięcznych wydatków lub wydłużenie okresu może skutkować realnymi i bardzo korzystnymi efektami finansowymi. Dzięki połączeniu kilku instrumentów finansowych po zakończeniu okresu spłaty i inwestycji, klient jest nie tylko posiadaczem wolnej od zadłużeń nieruchomości, ale także pokaźnego kapitału na koncie inwestycyjnym, który może stanowić np. wsparcie dla urzędowej emerytury. Nie bez znaczenia jest także fakt, że proponowane rozwiązania dają klientom pełne poczucie bezpieczeństwa. Uzbierany kapitał stanowi zabezpieczenie w przypadku poważnych kłopotów finansowych – może nawet zostać przeznaczony na opłacenie wymagalnej raty kredytu. Można go także w razie jakiegoś wypadku losowego przeznaczyć na inne potrzeby.
Na czym polega ten tajemniczy mechanizm?
„Wbrew pozorom zasada działania jest prosta i powszechnie wykorzystywana przez instytucje finansowe. Dobrym przykładem jest porównanie do zasad działania banku. Klienci przechowują w banku swoje pieniądze w zamian za oprocentowanie środków (np. lokata – 3 proc.). Oznacza to po prostu, że bank pożycza od nas pieniądze – bierze u nas niskooprocentowany kredyt. Te same pieniądze pożycza innym klientom zaciągającym pożyczki lub kredyty znacznie wyżej oprocentowane (nawet powyżej 20 proc.). Jasno z tego wynika, że bank zarabia duże pieniądze na samym obrocie pieniędzmi” – tłumaczy Mariusz Kacała, prezes zarządu A-Z Finanse.
Ten uproszczony mechanizm pokazuje zasadę, z której mogą skorzystać także klienci banków. Kredyt hipoteczny należy do najtańszych na rynku (nawet ok. 3 proc. w przypadku kredytu walutowego we frankach szwajcarskich). Bank może sobie pozwolić na to, bo zabezpieczenie w postaci nieruchomości daje mu poczucie bezpieczeństwa. Oznacza to jednak, że my mamy możliwość zainwestowania tych środków i uzyskania wyższych zysków niż rzeczywiste koszty pożyczki. Z tego powodu nie opłaca się np. wcześnie spłacać kredytu. Lepiej nadwyżki finansowe przeznaczyć na inwestycje np. w fundusze inwestycyjne. O tym jakie zyski płyną z takiej operacji można się przekonać analizują przykładowe warianty.
Wyliczenia przy zastosowaniu poziomów oprocentowania dla kredytów we franku szwajcarskim.
Przykład 1
Jak mądrze wykorzystać swoje finansowe możliwości – CHF
Przykład pokazuje korzyści wynikające z wydłużenia okresu spłaty kredytu i przeznaczenia kwoty zaoszczędzonej na zmniejszeniu się raty, na systematyczną inwestycję.
Chcemy nabyć nieruchomość o wartości 200 000 zł
Decydujemy się na sfinansowanie jej z kredytu hipotecznego (bez wkładu własnego)
Wariant 1
Bierzemy kredyt hipoteczny na 10 lat
Oprocentowanie kredytu 4,44 %
Miesięczna rata kredytu 2 065 zł
Suma spłaconych rat 248 100 zł
Koszt obsługo kredytu (zapłacone odsetki) 48 100 zł
Wariant 2
Możemy także wziąć kredyt hipoteczny na dłuższy okres, a kwotę zaoszczędzoną na zmniejszeniu się raty kredytu inwestować regularnie w fundusze inwestycyjne
Okres spłaty kredytu 20 lat
Oprocentowanie kredytu 4,44 %
Miesięczna rata kredytu 1 258 zł
Suma spłaconych rat 302 119 zł
Koszt obsługi kredytu (zapłacone odsetki) 102 119 zł
Przewidywany poziom oprocentowania rocznego inwestycji długoterminowej 7 %
Inwestowana miesięcznie kwota 806 zł
Wartość kapitału na koniec okresu po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych 378 909 zł
Porównanie
Suma wszystkich nakładów (spłata kredytu + inwestycja regularna) jest dużo wyższa w Wariancie 2 : Wariant 1 – 248 100 zł Wariant 2 – 495 600 zł
– ale jest on dwukrotnie dłuższy, więc bieżące obciążenie jest na tym samym poziomie.
Jeśli jednak pomniejszymy ją o wartość kapitału na koncie inwestycyjnym, to okaże się, że rzeczywisty koszt nabycia nieruchomości wynosi tylko 11 690 zł, a więc jest niższy od analogicznego kosztu w Wariancie 1 o 83 309 zł. Jest on jednocześnie niższy od nominalnej wartości nieruchomości, co oznacza, że proponowane rozwiązanie nie tylko pozwoliło pokryć koszty obsługi kredytu, ale jeszcze przyniosło zysk w wysokości 83 309 zł.
Przykład 2
Jak bezpiecznie i dwukrotnie szybciej spłacić kredyt – CHF
Ciekawy przykład, jak nierównomierne rozłożenie wydatków (wyższe w pierwszej połowie okresu, niższe w drugiej), pozwala pozbyć się wcześniej obciążenia kredytem i wypracować jeszcze dodatkowy kapitał.
Chcemy nabyć nieruchomość o wartości 200 000 zł
Decydujemy się na sfinansowanie jej z kredytu hipotecznego (bez wkładu własnego)
Bierzemy kredyt hipoteczny na 20 lat
Oprocentowanie kredytu 4,44 %
Miesięczna rata kredytu 1 258 zł
Wariant 1
Spłacamy kredyt w zaplanowanym czasie
Suma spłaconych rat 302 119 zł
Koszt obsługi kredytu (zapłacone odsetki) 102 119 zł
Wariant 2
Decydujemy się połączyć kredyt z inwestycją – przewidywany poziom oprocentowania rocznego inwestycji długoterminowej 7 %
Przez pierwsze 10 lat dodatkowo inwestujemy systematycznie taką kwotę, aby wartość inwestycji na koniec okresu pozwoliła spłacić pozostałą część kredytu.
Do spłaty pozostanie 121 803 zł
Składka na systematyczną inwestycję 743 zł
Po przeznaczeniu kapitału na ostateczną spłatę kredytu, przez kolejne 10 lat inwestujemy systematycznie kwotę równą płaconej dotąd racie kredytu, pomniejszonej o wysokość dotychczasowej składki inwestycyjnej
Nowa składka 515 zł
Wartość kapitału na koniec okresu po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych 84 413 zł
Porównanie
Suma wszystkich nakładów w całym zaplanowanym okresie (20 lat) jest taka sama w obu Wariantach. Ale w Wariancie 2 na koncie inwestycyjnym pozostaje kwota 84 413 zł, co powoduje, że koszt nabycia nieruchomości jest w rzeczywistości o tą kwotę niższy.
Przykład 3
Jak kupić na kredyt a oszczędności pomnożyć – CHF
To rozwiązanie pozwala wykorzystać fakt posiadania przez klienta określonego kapitału początkowego. Zainwestowanie jednorazowo dużej kwoty jest bardzo korzystne – efekt procentu składanego daje w takim przypadku znacznie lepsze efekty niż przy inwestycji systematycznej, ponieważ wszystkie pieniądze pracują przez długi okres. Zyski z takiej inwestycji znacząco przewyższą koszty obsługi kredytu.
Chcemy nabyć nieruchomość o wartości 200 000 zł
Posiadamy oszczędności w kwocie 120 000 zł
Wariant 1
Możemy przeznaczyć je na zakup nieruchomości, a na brakującą kwotę (80 000 zł) wziąć kredyt hipoteczny na 20 lat
Oprocentowanie kredytu 2,80 %
Miesięczna rata kredytu 435 zł
Suma spłaconych rat 104 570 zł
Koszt obsługi kredytu (zapłacone odsetki) 24 570 zł
Wariant 2
Możemy także wziąć kredyt hipoteczny na sfinansowanie całego zakupu, a oszczędności zainwestować np. w fundusze inwestycyjne
Oprocentowanie kredytu 4,44 % (mniej korzystne z uwagi na brak wkładu własnego)
Miesięczna rata kredytu 1 258 zł
Suma spłaconych rat 302 119 zł
Koszt obsługi kredytu (zapłacone odsetki) 102 119 zł
Przewidywany poziom oprocentowania rocznego inwestycji długoterminowej 7 %
Zainwestowana kwota = oszczędnościom 120 000 zł
Wartość kapitału na koniec okresu po potrąceniu podatku od zysków kapitałowych 398 933 zł
Porównanie
Suma wszystkich nakładów (oszczędności + spłata kredytu) jest dużo wyższa w Wariancie 2 :
Wariant 1 – 224 570 zł Wariant 2 – 422 119 zł
Jeśli jednak pomniejszymy ją o wartość kapitału na koncie inwestycyjnym, to okaże się, że rzeczywisty koszt nabycia nieruchomości wynosi tylko 23 185 zł, a więc jest nawet niższy od jej wartości nominalnej. Czyli przyjęte rozwiązanie pozwoliło nie tylko pokryć koszty obsługi kredytu, ale jeszcze przyniosło dodatkowy zysk w wysokości 176 814 zł.
Wojciech Boczoń
