Banki prześcigały się w udzielaniu mieszkaniowych kredytów hipotecznych, co spowodowało wzrost rzeczywistego popytu na rynku. Sytuację tę wykorzystali deweloperzy, którzy podnieśli swoje marże i sprzedawali lokale już na etapie projektu, a także wszyscy Ci, którzy nosili się z zamiarem sprzedaży swojego mieszkania. Zyski były bardzo duże, nawet w przypadku mieszkań z wielkiej płyty.
W tym roku sytuacja zmieniła się nie do poznania. Już w I połowie 2008 roku można było zauważyć spowolnienie na rynku mieszkaniowym. Zadecydowały tu głównie dwa czynniki: bardzo wysokie już ceny mieszkań – szczególnie w największych miastach, oraz rosnące w wyniku podwyżek stóp procentowych raty kredytowe. Deweloperzy zaczęli więc coraz częściej stosować różnego rodzaju promocje, by przyciągnąć nowych klientów. Utrudnienia na rynku kredytowym, spowodowane zamieszaniem na globalnym rynku finansowym, w znacznej mierze ograniczyły możliwość zakupu mieszkania w II połowie roku. Najbardziej bolesny okazał się tu wymóg kapitału własnego. Obecnie mamy więc sytuację, w której zainteresowanie zakupem mieszkań jest wciąż bardzo duże, ale w większości przypadków nie dochodzi do transakcji z powodu ograniczonych możliwości finansowych nabywców.
Początek 2009 roku będzie dobrą okazją dla osób, które dysponują środkami finansowymi na nabycie nieruchomości. Będą mogły przebierać w różnych ofertach i negocjować ze sprzedawcą cenę ofertową. O ile rynek sprzedaży mieszkań w przyszłym roku ustabilizuje się, o tyle rynek wynajmu mieszkań jeszcze bardziej się ożywi. To dobry sygnał dla inwestorów, dla których zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem zapewni dywersyfikację portfela inwestycyjnego, co w obecnym stanie rynku kapitałowego wydaje się niezbędne. Wysokość dochodów z inwestycji będzie uzależniona przede wszystkim od lokalizacji i standardu wyposażenia lokalu, ale ten kierunek inwestycyjny będzie niezwykle atrakcyjny w przyszłym roku.
Rynek mieszkaniowy w dużej mierze będzie zależał od rynku kredytów hipotecznych. Nie należy jednak oczekiwać, że kolejne obniżki stóp procentowych spowodują wyraźny wzrost akcji kredytowej. Obostrzenia kredytowe, które planuje wprowadzić Komisja Nadzoru Finansowego, ograniczą dostępność kredytów, co wpłynie negatywnie na sprzedaż mieszkań. W obliczu niekorzystnej sytuacji na rynku mieszkaniowym wzrosnąć może popularność programu rządowego „Rodzina na swoim”, który pozwala uzyskać dopłatę do oprocentowania kredytu. Na rynku pojawią się nowe mieszkania, będące realizacją projektów inwestycyjnych z lat ubiegłych, jednak w przyszłym roku liczba nowych projektów będzie mocno ograniczona, czego skutki odczujemy w 2010-2011 roku.
Małgorzata Kędzierska
Analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń
