Jesień przyniosła wiele zmian na rynku nieruchomości. Po trwających już od ponad roku spadkach cen widać pierwsze wzrosty. Czy to znak, że sytuacja na rynku nieruchomości zmieni się na dobre?
Najważniejszą zmianą, jaka miała miejsce w 2009 roku było odwrócenie ról- już nie sprzedający dyktowali warunki a ci, którzy chcieli kupić mieszkanie. Sprzed biur deweloperów zniknęły kolejki, a osoby sprzedające mieszkania na rynku wtórnym przestały narzekać na tłumy odwiedzających ich co dzień potencjalnych nabywców. Na reakcje nie trzeba było długo czekać. Zarówno deweloperzy jak i osoby prywatne zaczęli obniżać ceny i przystawać na coraz większe upusty.
Jednak od pewnego czasu sytuacja zaczyna się zmieniać. Łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych, spadki cen mieszkań i znikające widmo kryzysu spowodowały, że coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania, a co za tym idzie, rośnie liczba zawieranych transakcji. To z kolei wpływa na zmianę zachowania sprzedających. Deweloperzy, którzy w 2009 roku wstrzymali większość inwestycji mówią już o ich rozpoczęciu w najbliższych miesiącach. Nie jest już też tak łatwo o wysokie upusty. Osoby sprzedające mieszkania na rynku wtórnym również zareagowały na zmiany podnosząc ceny mieszkań.
Sprawdzono, jak dokładnie wygląda w tej chwili sytuacja mieszkań na rynku wtórnym. Zauważono, że w większości miast ceny ofert, które pojawiły się w listopadzie są wyższe, niż tych z października. Jak widać w tabeli nr 1, największy wzrost nastąpił w Poznaniu (4 procent). W Gdańsku natomiast ceny spadły o 1,4 procent, jednak to wynikać może z tego, że w listopadzie przybyło do naszej oferty bardzo dużo nowych mieszkań z tego miasta.
Tabela nr 1: Średnie ceny ofertowe Home Broker
| miasto | średnia cena mkw. XI 2009r. | średnia cena mkw. X 2009r. | miesięczna zmiana ceny |
| Gdańsk | 5 996 | 6 085 | -1,4 proc. |
| Kraków | 7 729 | 7 438 | 3,9 proc. |
| Poznań | 6 145 | 5 870 | 4,7 proc. |
| Warszawa | 9 192 | 8 945 | 2,7 proc. |
| Wrocław | 7 169 | 6 890 | 4,0 proc. |
Sprawdzono również, jakie są różnice średnich cen mieszkań w zależności od liczby pokoi. Zazwyczaj cena metra kwadratowego jest tym wyższa, im niższy jest metraż mieszkania. Tabela nr 2 pokazuje, że tak jest istotnie w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Cena metra kwadratowego lokali jednopokojowych jest wyższa, niż mieszkań dwu i trzypokojowych. Wynika to z tego, że w miastach tych mieszkania jednopokojowe są najbardziej pożądane (ze względu na niską cenę całościową), a jest ich zdecydowanie mniej w stosunku do większych lokali.
Tabela nr 2: Różnice średnich cen ofertowych Home Broker w zależności od liczby pokoi.
| miasto | ilość pokoi | średnia cena mkw. XI 2009r. |
| Gdańsk | 1 | 5 730,43 zł |
| 2 | 6 070,62 zł | |
| 3 | 6 027,15 zł | |
| Kraków | 1 | 8 109,24 zł |
| 2 | 7 746,82 zł | |
| 3 | 7 617,67 zł | |
| Poznań | 1 | 5 939,13 zł |
| 2 | 6 278,53 zł | |
| 3 | 6 397,52 zł | |
| Warszawa | 1 | 9 566,04 zł |
| 2 | 9 175,53 zł | |
| 3 | 8 830,91 zł | |
| Wrocław | 1 | 7 842,82 zł |
| 2 | 7 582,02 zł | |
| 3 | 6 886,70 zł |
Komentarz i prognoza
„Ożywienie na rynku nieruchomości” to główna teza wielu komentarzy pojawiających się w mediach w ostatnim czasie. Oczywiście porównując obecną sytuację z głębokim spowolnieniem, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze na przełomie lat 2008/2009, możemy powiedzieć o znacznym ożywieniu. Nie należy jednak spodziewać się powrotu do nieokiełznanych wzrostów cen z 2006 roku, kiedy to ceny w ciągu roku potrafiły wzrosnąć o 100%. Nie tylko Polacy, ale i mieszkańcy całego świata, dostali surową lekcję jaką było pęknięcie bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Najważniejsze wydaje się więc pytanie – kiedy na rynku nieruchomości zagości sytuacja normalna?
W Polsce w dalszym ciągu brakuje, wg różnych szacunków, około 1,5 mln mieszkań. Przyjmując, że deweloperzy nie szczędziliby środków i podejmowali ryzyko budowania mieszkań na poziomie rekordowego 2008 roku, na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w Polsce będziemy jeszcze czekać około 10 lat. Nie można więc szybko spodziewać się sytuacji, w której ceny nieruchomości rosłyby o 1-2 punkty procentowe ponad wzrost wartości średniego poziomu cen. Należy bowiem pamiętać, że nie zawsze podaż nowych mieszkań przystaje do lokalnego popytu. Ponadto mieszkania jako aktywa o wysokiej, historycznej stopie zwrotu kuszą inwestorów ściągających na pewien czas lokale z rynku.
W dalszym ciągu należy jednak pamiętać, że o sytuacji na rynku nieruchomości stanowią w głównej mierze banki. Jeżeli kredyt będzie dostępny dla osób z racjonalnie obliczoną zdolnością kredytową nie powinniśmy mieć na rynku kolejnego nadmuchiwania bańki spekulacyjnej. Moce wytwórcze deweloperów powinny bowiem zagospodarować popyt generowany przez rosnącą zasobność społeczeństwa. Pozostaje jeszcze kwestia długości procesu inwestycyjnego – decyzja o podjęciu budowy przez inwestora jest oddalona o przynajmniej 2 lata od przekazania lokali do użytkowania. Biorąc jednak pod uwagę, że na rynku znajduje się ciągle duża pula nowych mieszkań nabytych inwestycyjnie, można sądzić, że stanowią one dostateczny bufor ochronny przed gwałtownymi wzrostami cen.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
